שיהוי מצד רוכש בהגשת תביעת ליקויי בניה נגד קבלן

רוכשי דירות "חדשות" מצפים יותר מכל לקבל לידיהם מוצר מוגמר באיכות שתתאם למצגים שהוצגו בפניהם על ידי היזם/ קבלן עובר לחתימה על הסכם הרכישה.
לא אחת מתגלים בשלבים כלשהם שלאחר החתימה על הסכם הרכישה, פערים ואי התאמות (הן באשר לפרטיו הטכניים של הממכר והן באשר לאיכויותיו) בין המובטח בהסכם ובמפרט שצורף לו לבין המצוי והקיים בפועל.
חוק המכר (דירות) התשל"ג- 1973 (להלן:"החוק") מגן על זכויות הרוכש ומטיל על הקבלן אחריות בגין "אי התאמות" מעין אלה ומטרתו העיקרית הינה צמצום הפערים שבין המובטח לבין המצוי, על ידי חיוב הקבלן בביצוע תיקונים ושינויים בממכר וכאשר חיוב זה איננו מתאפשר, חיוב הקבלן בפיצוי כספי בגין הליקויים וירידת ערך הדירה.
תביעות מצד רוכשים בגין ליקויי הבניה הינן שכיחות למדיי במחוזותינו. ברם, מתברר כי השתהות ניכרת בהגשת תביעה מצד רוכש דירה עלולה לעמוד לו לרועץ ולהוות מחסום מפני קבלת הסעד הרצוי הגם שדבר קיומם של ליקויי בניה ואי התאמות הוכח על ידו.
סוגיה דומה נדונה לאחרונה בבית משפט השלום בתל אביב (ת.א. 17520/04 גבע ואח' נ' ליגד השקעות ובניה בע"מ ואח', פ"ד מיום 14.6.07).
לבית המשפט הוגשה תביעה בגין ליקויי בנייה בה התבקש פיצוי בסך של 145,000 ש"ח ביחס לדירה שרכשו התובעים מהנתבעת ברחובות (להלן:"הדירה") עפ"י הסכם מכר מיום 26.4.96 (להלן:"ההסכם").
התובעים טענו כי רכשו דירה בת 4.5 חדרים כאשר "חצי החדר" תוכנן כ"חדרון" עם חלון איוורור.
לטענת התובעים בטרם החתימה על הסכם הרכישה, הם נפגשו בבניין עם נציגת המכירות של הנתבעת אשר היתה אמור להציג בפניהם את הדירה ,אך בשל מניעה שהיתה בפתיחת הדירה הוצגה להם דירה אחרת באותו בניין לגביה נמסר להם על ידי נציגת הנתבעת כי "מדובר בדירה זהה".
בדירה שנבחנה באותו מועד היה בחדרון (חצי החדר) פתח להתקנת חלון לאוויר החוץ ומכאן הסיקו התובעים כי זהו המצב בדירתם.
התרשמותם זו של התובעים לא נסתרה לדבריהם בעת חתימת ההסכם שכן, תוכניות הדירה לא גילו התייחסות ברורה לשאלת קיומו של החלון.
רק שבועות מספר לאחר חתימת ההסכם בעת שזומנו לראשונה לביקור בדירה, נוכחו לדעת כי בחדרון לא קיים חלון לאוויר החוץ.
במועד זה הוסבר להם לראשונה על נציג הנתבעת, כי חצי החדר אינו כולל חלון ואף לא ניתן להתקין חלון באותו שלב.
גילוי זה גרם לתובעים אכזבה ובלית ברירה הם הסכימו להצעה שהציעה הנתבעת לצורך פיתרון בעיית האיוורור (שבירת קיר והנמכתו תוך יצירת רצף בין החדרון לחדר המגורים והפיכתו לפינת ישיבה).
רק לאחר מתן הסכמה זו ובחלוף שנים נודע לתובעים בעת שניסו למכור את הדירה כי אין הדירה יכולה להימכר אלא כבת 4 חדרים (ולא כבת 4.5 חדרים) ובכך לטענתם נגרמה ירידת ערך לדירה.
הנתבעת מצידה הכחישה את טענות התובעים וגרסה כי הדירה נתקבלה על ידי התובעים במצבה כפי שהיא ללא מחאה. הנתבעת טענה עוד, כי תביעת התובעים לוקה בשיהוי ניכר נוכח העובדה כי "אי ההתאמה" הנטענת על ידי התובעים היתה ידועה להם כבר בעת קבלת הדירה ומאז קבלתה ועד הגשת התביעה חלפו 8 שנים.
בית המשפט מינה כמקובל מומחה מטעמו אשר בדק את הדירה וקבע אכן כי קיימת ירידת ערך בהיקף של 11,000 ש"ח בשל העדרו של חלון ב"חצי החדר".
לאחר עיון בראיות שהוצגו בפניו קבע בית המשפט, כי יש לקבל את טענת התובעים שהדירה הוצגה בפניהם ערב חתימת ההסכם ככזו הכוללת חדרון ובו פתח איוורור חיצוני (נמצא שגם בהסכם הרכישה תוארה הדירה כבת 4.5 חדרים).
נקבע, שהתובעים הצליחו להוכיח את זכאותם לפיצוי בגין ירידת הערך שמקורה בפער שבין האופן שבו הוצגה הדירה לבין טיבה האמיתי.
לאחר קביעת זכאותם של התובעים לפיצוי התפנה בית המשפט לבחון את טענת השיהוי שהעלתה הנתבעת.
בעניין זה קבע בית המשפט, כי הסכמת התובעים להסדר שהוצע להם על ידי הנתבעת במועד קבלת הדירה עת גילו לראשונה כי אין איוורור בחדרון (שבירת קיר והנמכתו כפתרון לבעיית האיוורור), במשולב עם פרק הזמן המשמעותי שחלף מאז גילוי "אי ההתאמה" ועד להגשת התביעה (8 שנים) מהווה מחסום ביחס לתביעתם.
בית המשפט הוסיף וציין, כי התנהגות התובעים איננה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב בשימוש בזכות, שכן נקבע בפסיקה שהשתהות בהעלאת טענה למשך שנים הינה בגדר שימוש בזכות שלא בתום לב.
הרציונל העומד ביסודה של פסיקה זו, כך נקבע, נועד לאזן בין האינטרס של הרוכש המוגן על פי החוק לבין אינטרס ההסתמכות של הקבלן. הימנעות הרוכש ממיצוי הזכות מעבר למגבלת הסבירות מתפרשת כוויתור היוצר השתק ומחסום משפטי.
על שום כל אלה הגיע בית המשפט למסקנה, כי הגם שלכאורה הוטעו התובעים על ידי הנתבעת והגם שבפועל נגרמה להם ירידת ערך בשווי 11,000 ש"ח, הרי שהם מנועים מהגשת תביעה בעניינם כיום ודין התביעה להידחות.
נוכח גישה זו של בתי המשפט (שהינה נכונה וראויה בפני עצמה), ראוי לרוכש הדירה שגילה אי התאמות וליקויי בניה בדירת החלומות שרכש במיטב כספו, שלא ישקוט על שמריו אלא יפעל בהקדם למיצוי זכויותיו, זאת על ידי שיגור דרישה מתאימה לקבלן ובמידת הצורך אף פניה לערכאות.