ערבות הניתנת במסגרת הסכם שכירות איננה מתחדשת באופן אוטומטי

קיימות מספר בטוחות הנכללות דרך קבע בהסכמי השכירות (ערבות בנקאית, פקדון כספי, שטרי חוב), אולם, דומה כי מכל הבטוחות הללו תפשה לה הדרישה לערבים מקום של כבוד, וזאת בצדק.
סכסוכים בין צדדים להסכם שכירות הינם שכיחים ולא אחת מוצאים את דרכם עד לערכאות. לרוב פורץ הסכסוך בשל חוב בלתי משולם של השוכר למשכיר אשר השוכר מסרב לשלמו או רחמנא ליצלן אינו מסוגל לשלמו.
במקרים כגון אלה, קיומם של ערבים טובים שערבו לחיובי השוכר הם בבחינת אור בקצה המנהרה עבור בעל הנכס, העומד לעיתים בפני שוקת.
בהקשר זה ,חשובה במיוחד השאלה לאיזו תקופה ניתנת הערבות ומתי תוקפה פג. משכיר נכס שאינו מקפיד על ציון תקופת הערבות בגוף כתב הערבות או לחילופין אינו מפנים את העובדה כי הערבות איננה מתחדשת מעצמה כל אימת שהסכם השכירות מתחדש, טועה.
נושא מעניין זה נדון לאחרונה בפני בית משפט השלום בתל אביב (ת.א. 57234/05 לוגדמאסטר בע"מ נ' ברכה שיר, ניתן ביום 19.9.06 על ידי כבוד השופט אושרי פרוסט- פרנקל).
עיקרו של הסכסוך אשר הובא לפתחו של בית המשפט נובע מהסכם שכירות לפיו שכרה הנתבעת (להלן: "השוכרת") מהתובעת דירה ברחוב הגפן 11 בבני ברק לתקופה בת 12 חודשים. הסכם השכירות לא כלל אופציה להארכת תקופת השכירות.
להבטחת התחייבויות השוכרת חתמה אם השוכרת כערבה לשטר חוב ללא סכום.
בפועל, החזיקה השוכרת בדירה מעבר לתקופת השכירות. משתמה תקופת השכירות על פי ההסכם, בקשה השוכרת מהתובעת להאריך את הסכם השכירות לשנה נוספת (להלן: "תקופת השכירות השניה").
לגרסת התובעת (שהינה חברה בע"מ), בשלב זה שוחח מנהל התובעת עם אם השוכרת בטלפון וזו הסכימה להיות ערבה לתקופת השכירות השניה. מנהל התובעת טען עוד כי לולא הארכת ערבותה של אם השוכרת לתקופת השכירות השניה, לא היתה התובעת מסכימה להארכת ההסכם ולהישארותה של השוכרת בדירה.
התובעת (אשר הגישה את התביעה הן נגד השוכרת והן נגד אם השוכרת) טענה עוד, כי השוכרת עזבה את הדירה, על דעת עצמה בטרם תום תקופת השכירות השניה מבלי לשלם את חובותיה והותירה את הדירה במצב של הזנחה חמורה שדרש ביצוע תיקונים בעלות של 5,873 ש"ח. התובעת עתרה עוד לחיוב השוכרת בתשלום דמי השכירות עבור יתר חודשי השכירות עד תום תקופת השכירות השניה זאת מאחר והשוכרת עזבה באמצע התקופה השניה והדירה לא הושכרה לאחרים.
התובעת טענה בכתב התביעה, כי אם השוכרת אחראית לחובות השוכרת וזאת מכח כתב הערבות עליו חתמה. התובעת טענה, כי כתב הערבות של אם השוכרת אשר נחתם על ידה בתחילת תקופת השכירות הראשונה נותר תקף גם לתקופת השכירות השניה וזאת מאחר ואם השוכרת אישרה את הארכת הערבות בשיחה שקיים איתה מנהל התובעת כאמור.
אם השוכרת טענה מנגד, כי בתום תקופת השכירות הראשונה נשארה השוכרת (ביתה) בדירה למשך תקופה קצרה נוספת וזאת בהסכמת התובעת וכי דמי השכירות עבור תקופה זו שולמו. בשלב מסוים סולקה השוכרת מהדירה תחת איום של נציגי התובעת אשר אף החליפו את מנעול הדירה.
לגבי כתב הערבות טענה האם, כי חתמה על כתב ערבות בתחילת תקופת השכירות הראשונה. אם השוכרת טענה עוד, כי מעולם לא התקיימה שיחת טלפון בינה לבין מנהל התובעת וכי לא נתנה את הסכמתה להאריך את תקופה הערבות מעבר לתקופת השכירות הראשונה.
לאחר ניתוח הראיות ושמיעת עדויות הצדדים קבע בית המשפט, כי לאור העובדה שבהסכם השכירות לא ניתנה לשוכרת אופציה להארכת תקופת השכירות, ניתן להסיק כי אם השוכרת לא יכולה הייתה לדעת, בעת חתימתה כערבה לתקופת השכירות הראשונה, שקיימת אפשרות שתהיה ערבה גם לתקופת השכירות השניה.
בית המשפט קבע עוד, כי הגם שהשוכרת האריכה את תקופת השכירות, מעבר לתקופת השכירות הראשונה, הרי שאם השוכרת לא התבקשה וממילא לא חתמה כערבה להתחייבויות ביתה לתקופת שכירות נוספת (שמעבר לתקופת השכירות הראשונה) ואף לא נתנה את הסכמתה להארכת תוקף ערבותה המקורית.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי הסכם השכירות לגבי תקופת השכירות השניה או כל הסכמה או הרשאה שנתנה התובעת לשוכרת להמשיך להתגורר בדירה, הן בבחינת התחייבויות עצמאיות אשר ערבותה של אם השוכרת איננה חלה לגביהן. התובעת, כך נקבע, לא הציגה כל אסמכתא לכך שיידעה את אם השוכרת בטרם הסתיים החוזה המקורי, על הארכת תקופת השכירות ומשכך אין להסיק שאם השוכרת היתה מסכימה להמשיך ולערוב לתקופת השכירות השניה.
לאור מסקנותיו אלה, קבע בית המשפט כי יש לדחות את התביעה נגד אם השוכרת משום שערבותה הסתיימה במועד תום תקופת השכירות הראשונה ולא הוארכה על ידה לתקופה נוספת כלשהי ולכן אין היא אחראית לנזקים שארעו בתקופת השכירות השניה.
פסק הדין המתואר לעיל (ופסקי דין נוספים שניתנו ברוח זו) מצביע על גישת בית המשפט אשר ראוי לצדדים להסכם השכירות (ובמיוחד למשכיר) להכירה וליתן לה את ההתיחסות המתאימה בגוף הסכם השכירות.
כך, בהנחה שעסקינן בהסכם שכירות הכולל אופציה להארכת תקופת השכירות והמשכיר עומד על כך שהשוכר ימציא ערבים שיחתמו על כתב ערבות או על שטר חוב (דרישה נכונה וחשובה), יש לייחד בגוף ההסכם ובגוף כתב הערבות סעיף הקובע כי כל הבטוחות לרבות ובמיוחד כתב הערבות וחבות הערבים, יוארכו ויחולו גם בתקופת האופציה (ככל שתמומש).
ככל שלא ניתנה בגוף הסכם השכירות המקורי אופציה להארכת תקופת השכירות, ובסיום תקופת השכירות מבקש השוכר להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת, חייב המשכיר לדרוש שוב מהערבים לחתום על כתב ערבות תקף או לכל הפחות ליתן הסכמתם (בכתב!) להארכת הערבות שנתנו במסגרת הסכם השכירות המקורי.
כך, יוודא המשכיר כי כתב הערבות המצוי בידו אכן בר תוקף הוא ובר מימוש וניתן אכן לפעול באמצעותו גם כנגד הערבים במסגרת המאמצים להביא לפרעון חובות השוכר.