האם מתווך זכאי לעמלת תיווך גם כאשר עסקת המכר בוטלה?

עיסקאות מכר מקרקעין כרוכות לרוב בהוצאות נלוות בלתי זניחות כגון מיסי מקרקעין (מס רכישה- לרוכש ומס מכירה ושבח- למוכר), שכ"ט עו"ד, עמלת תווך, תשלומים למינהל מקרקעי ישראלו חברה משכנת ועוד.
אין להקל ראש בהוצאות אלה, אלא יש לתת עליהן הדעת מבעוד מועד ולשכללן בין יתר הפרמטרים המעצבים את התמורה הכוללת של העסקה הנקבעת על ידי הצדדים.
עמלת התווך היא אחת מבין "הוצאות נלוות" אלה והיא נקבעת ב"הסכם תווך" הנחתם בין מזמין התווך (הרוכש או המוכר) לבין המתווך. ברם, באופן תמוה, דווקא הסכם זה אשר הינו בעל חשיבות רבה, נחתם בדרך כלל על ידי המתווך והלקוח בעודם עומדים בשולי הדרך או למרגלות הבניין בו מצוי הנכס (ובלא שהתקיים לגביו דיון כלשהו או מו"מ בין הצדדים בטרם החתימה).
ובכן, תופעה בלתי מוסברת זו עלולה להסתיים במפח נפש עבור מי מהצדדים, אשר ניתן למונעו מבעוד מועד.
מקרה מעניין המעיד על התופעה הנדונה, הובא לאחרונה בפני בית משפט השלום בחיפה (ת.א. 8386/05 אוחנה נגד וסרשטיין, ניתן ביום 20.9.06).
בני הזוג אוחנה (להלן:"בני הזוג") שכרו את שירותיו של המתווך וסרשטיין (להלן:"המתווך") על מנת שזה האחרון ימצא עבורם דירה. בני הזוג חתמו על הסכם תווך על פיו התחייבו לשלם למתווך עמלת תווך בשיעור 1.5% משווי הנכס.
זמן לא רב לאחר מכן הודיע המתווך לבני הזוג כי מצא עבורם דירה. בני הזוג ביקרו בדירה ומצאו אותה ראויה עבורם.
בו ביום, נפגשו בני הזוג עם מוכר הדירה במשרדו של המתווך וחתמו על "זכרון דברים". ב"זכרון הדברים" רשמו הצדדים את כל הפרטים המהותיים של העסקה כגון: שמות הצדדים, מספרי תעודות הזהות, כתובותיהם, מועד מסירת החזקה, הסכום הכולל לתשלום, פריסת התשלומים ועוד.
בתחתית "זכרון הדברים" ציינו הצדדים הערה בכתב יד, בזו הלשון: "תוקף מסמך זה עד לחתימת חוזה מכר בין הצדדים".
באותו מעמד שילמו בני הזוג למתווך דמי תיווך בסך 10,000 ש"ח במזומן ובנוסף נתנו לו המחאה דחויה על סך 6,795 ש"ח.
בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר הופר ההסכם על ידי המוכר (עקב קשיים שנוצרו בשל קריסתה של החברה המשכנת אצלה היה רשום הנכס). בעקבות הפרה זו ביטלו בני הזוג את העסקה.
לאחר ביטול העסקה, פנו בני הזוג אל המתווך וביקשו ממנו כי ישיב לידיהם את עמלת התווך ששילמו לו. בני הזוג אף ביטלו את ההמחאה הדחויה שנתנו למתווך עבור יתרת עמלת התווך.
משסירב המתווך להשיב את דמי התיווך, הגישו בני הזוג תביעה לבית המשפט.
המתווך, הגיש אף הוא תביעה שכנגד בה עתר לחייב את בני הזוג לשלם לו את יתרת עמלת התווך זאת משום שלטענתו הוא זכאי לדמי תווך מלאים.
בית המשפט (כבוד השופטת נאות פרי), ערך ניתוח ענייני של הוראות החוק והפסיקה והגיע למספר מסקנות אשר אפשר שיפתיעו אחדים מבין קוראי שורות אלה.
ראשית, דן בית המשפט בהוראות סעיף 14 לחוק המתווכים התשנ"ו- 1996, הקובע כי זכאותו של מתווך בעמלת תווך מותנית ב- 3 תנאים: הראשון- היותו של המתווך בעל רשיון בר תוקף במועד העסקה, השני- חתימת הלקוח על הסכם תווך הכולל את פרטי המתווך והלקוח, פרטי העסקה (תאור הנכס ומחירו) וגובה עמלת התווך. השלישי- היותו של המתווך "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
לגבי קיומו של התנאי הראשון לא היתה כל מחלוקת בין הצדדים. לגבי התנאי השני, קבע בית המשפט, כי הסכם התווך כלל את כל הפרטים הדרושים ולכן אף הוא מתקיים בנסיבות העניין.
בנוגע לתנאי השלישי- לא היתה מחלוקת בין הצדדים לגבי העובדה, כי המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין בני הזוג לבין מוכר הדירה (בעניין "הגורם היעיל"- ראה רשימת הח"מ מיום 11.8.06 במוסף זה).
אולם, הצדדים היו חלוקים ביניהם בשאלה האם "זכרון הדברים" שנחתם הינו "הסכם מחייב" כפי שדורש החוק (שהרי, ההתקשרות צריכה להסתיים ב"הסכם מחייב" על מנת שהמתווך יהא זכאי לעמלת התווך).
בית המשפט ניתח את המקרה שהובא לפניו שלב אחר שלב והגיע לבסוף לכלל מסקנה, כי יש לחייב את בני הזוג בתשלום מלוא עמלת התווך למתווך.
ראשית, קבע בית המשפט, "זכרון הדברים" שנחתם בין הצדדים הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין (אף אם בוטל בשלב מאוחר יותר), זאת משום שנכללו בו כל הפרטים המהותיים של העסקה (גם ההערה שהוסיפו הצדדים בגוף "זכרון הדברים" בדבר חתימה של חוזה מכר, איננה פוגעת בעובדה זו).
לאור מסקנתו זו, פנה בית המשפט לדון בשאלה האם זכאי המתווך לדמי תיווך במקרה בו נחתם "הסכם מחייב" אך הסכם זה בוטל לאחר מכן.
בית המשפט קבע כאמור, כי על שאלה זו יש להשיב בחיוב. בית המשפט ביסס את קביעתו זו הן על הוראות חוק המתווכים (סעיף 14) והן על העובדה שהדבר הוסכם במפורש בסעיף 1 להסכם התיווך שחתמו בני הזוג עם המתווך (בהסכם התווך התחייבו בני הזוג לשלם את מלוא עמלת התווך וזאת "אף אם תבוטל או תופר ההתקשרות שנחתמה ביניהם לבין מוכר הדירה").
לאור כל אלה חייב בית המשפט את בני הזוג לשלם למתווך את יתרת עמלת התווך שלא שולמה לו, כך שתשולם מלוא עמלת התווך, זאת הגם שעסקת רכישת הדירה בוטלה.
פסק הדין המתואר לעיל, הינו חשוב ביותר, שכן שזורים בו מספר נושאים מעניינים הנוגעים לכל מי שמעורב בעסקת מכר/ רכישת מקרקעין. מוסר השכל לנו בשלושה: ראשית, יש לנהוג בכובד ראש בכל התקשרות הנלוות לעסקת המכר העיקרית (ובכלל זאת יש להתיחס ברצינות הראויה להסכם התווך ולעמוד על משמעות האמור בו- המלצה זו נכונה לשני הצדדים- הלקוח והמתווך- גם יחד). שנית, יש לכלול בהסכם התווך את מלוא ההסכמות שבין הלקוח והמתווך, ולא לחסוך בתיאור היקף עבודת המתווך, שכרו המדוייק ופירוט המקרים בהם יחול החיוב בעמלת התווך. שלישית, (בנוגע למערכת היחסים של הצדדים לעסקת המכר עצמה), יש לזכור היטב, כי מסמך הנחתם על ידי צדדים לעסקה פוטנציאלית אשר רשומים בו הפרטים המהותיים של העסקה, הינו (לרוב) חוזה מחייב לכל דבר ועניין, הגם שכותרתו הינה "זכרון דברים".