הערבות בהסכם השכירות לא תקפה אם לא חתם ערב שני

על מנת להבטיח את קיום התחייבויות השוכר על פי הסכם שכירות, נהוג לחייבו למסור לידי המשכיר בטחונות שונים כגון ערבות בנקאית, פקדון כספי, שטרי חוב, כתב ערבות ועוד.
טיב הבטוחה נמדד על פי מספר פרמטרים אך מושפע בעיקר ממידת נזילותה. מימוש הבטוחה נדרש, בדרך כלל, במצב בו מפסיק השוכר לשלם את דמי השכירות ומסרב להתפנות מהמושכר. במקרה זה מצבו של המשכיר יטב אם ימצאו בידיו פקדון כספי או ערבות בנקאית אותם ניתן לממש באופן מיידי (בניגוד לשטר חוב אשר מימושו כרוך בהליכים ארוכים ואיטיים).
מבין הבטוחות המקובלות מצאה לה הדרישה לערבים מקום של כבוד, וזאת בצדק, שכן קיומם של ערבים "טובים" (ברי פרעון) שערבו לחיובי השוכר עשוי להיות בבחינת אור בקצה המנהרה עבור בעל הנכס, העומד לעיתים בפני שוקת שבורה (שוכר חדל פרעון).
נהוג לדרוש מהשוכר להביא שני ערבים "טובים" שיחתמו על כתב ערבות ויערבו לכל התחייבויותיו על פי הסכם השכירות. לרוב, מתבקשים הערבים להציג תעודות זהות ואף תלושי משכורת על מנת להוכיח את יכולתם הכלכלית.
עם זאת, חוסר תשומת לב בטיפול בנושא זה עלול לגרום לכך שעל אף שכתב הערבות נחתם, הוא יהא משולל תוקף משפטי.
משום כך, יש לטפל בנושא אקוטי זה בצורה נאותה ובתשומת לב מירבית.
מקרה מעניין העוסק בסוגיה זו נדון באחרונה בפני בית משפט השלום בירושלים (ת.א. 3264/06).
ביום 30.5.04 נחתם הסכם שכירות לפיו שכר הנתבע מהתובע דירה ברחוב כ"ט בנובמבר בירושלים, לתקופה של 24 חודשים, החל מיום 15.6.04 ועד ליום 14.6.06.
לטענת התובע הפר הנתבע באופן יסודי את הסכם השכירות בכך שלא שילם לתובע דמי שכירות ותשלומים אחרים החל מחודש ינואר 2005.
תביעת התובע הוגשה הן נגד השוכר והן נגד הנתבעת שחתמה על כתב ערבות להבטחת קיום התחייבויות הנתבע (פסק דין זה עסק רק בעניינה של הנתבעת- הערבה משום שכנגד הנתבע ניתן כבר פסק דין בשלב מוקדם יותר).
בהסכם השכירות נקבע, כי להבטחת התחייבויותיו יפקיד הנתבע (השוכר), פקדון כספי מזומן, שטר חוב וכתב ערבות בחתימת שני ערבים.
נקבע עוד, כי החזקה בדירה תימסר לנתבע רק לאחר ששני הערבים יחתמו על כתב הערבות אשר כלל מקומות מתאימים לחתימות שני הערבים.
לבקשת הנתבע חתמה הנתבעת כערבה על כתב הערבות. אולם, מלבד הנתבעת לא חתם על כתב הערבות ערב נוסף.
החתמת הנתבעת על כתב הערבות לא בוצע במשרד ב"כ התובע ולכן שלחה הנתבעת את כתב הערבות החתום למשרד ב"כ התובע בצירוף מכתב נלווה בו ביקשה מב"כ התובע שיצור עימה קשר טלפוני מאחר שברצונה "לברר מספר פרטים". ב"כ התובע קיבל את מכתב הנתבעת ואת כתב הערבות החתום על ידה אך לא התקשר אליה למרות בקשתה.
מספר חודשים לאחר כניסתו של הנתבע להתגורר בדירה ועוד לפני שהפר את ההסכם, שלחה הנתבעת לב"כ התובע מכתב נוסף בו הודיעה על ביטול ערבותה.
בין הצדדים היתה נטושה מחלוקת לגבי תוקפו של כתב הערבות. מחד, טען התובע כי ערבותה של הנתבעת שרירה וקיימת ועל כן היא חבה בחובות הנתבע. מנגד, טענה הנתבעת כי לאור נוסחו של כתב הערבות וההודעות ששלחה לב"כ התובע, אין לחייבה כערבה משום שערבותה פקעה. לאחר ניתוח הוראות חוק הערבות ובחינת כלל הראיות שהובאו לפניו, העדיף בית המשפט את גרסת הנתבעת על פני גרסת התובע.
בית המשפט קבע, כי מנוסח ההסכם עולה בברור, שכוונת התובע היתה להבטיח את עצמו באמצעות מספר אמצעים במצטבר (שני ערבים, שטר בטחון, ופקדון כספי) וכי גם הנתבעת הבינה, בעת שחתמה על כתב הערבות, כי כל האמצעים האמורים יעמדו לה לעזר מפני חיובה במקרה של הפרת התחייבויותיו של הנתבע על פי ההסכם.
בית המשפט קיבל את טענת הנתבעת, כי בקשתה לשוחח עם ב"כ התובע (כפי שהובעה במכתבה אליו) נועדה לוודא שערב נוסף יחתום על כתב הערבות בנוסף לחתימה שלה. דבר זה, כך נקבע, מעיד על כך שהנתבעת לא הסכימה להיות ערבה יחידה לחיובי הנתבע כלפי התובע.
בית המשפט תמך את החלטתו בפסיקת בית המשפט העליון שקבעה, כי כאשר מנוסח הסכם השכירות וכתב הערבות המצורף אליו עולה כוונה לערבות של שני ערבים ולא אחד בלבד, אך בפועל נחתם כתב הערבות על ידי ערב אחד בלבד- הרי שכל עוד לא הצטרפה חתימתו של הערב השני, אין תוקף לערבותו של הערב הראשון, שכן ההנחה היא, שבנסיבות אלה הערב הראשון לא היה מסכים להיות ערב יחיד.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי גם אם כתב הערבות היה בעל תוקף משפטי, הרי שמתן הודעת הביטול על ידי הנתבעת עוד בטרם התגבשות חובו של הנתבע, גרם לביטול הערבות. משום כל אלה קבע בית המשפט, כי אין כל תוקף לערבותה של הנתבעת וכי ויתורו של התובע על חתימתו של הערב הנוסף הוא שגרם לכך.
נמצאנו למדים, כי יש להתיחס במירב הרצינות לנושא הבטחונות בהסכם השכירות ולעמוד על קיומן המלא והמדוייק ועל המצאתם עוד בטרם מסירת החזקה במושכר לידי השוכר, זאת אף אם הדבר כרוך בחוסר נעימות מסויים, שהרי חוסר נעימות זמני עדיף בוודאי על חסרון כיס ועוגמת נפש ארוכי טווח.