כיצד יש לתקן את חוק השכירות ומדוע

הצעת החוק הנוכחית של ח"כ סתו שפיר לשיפור חייהם של שוכרי הדירות עוסקת בעיקרה בנושא דמי השכירות, אולם ראוי להעלות לסדר היום סוגיות נוספות הדורשות טיפול יסודי ומהיר על ידי המחוקק.

יש לפעול לחקיקת חוק שמטרתו לשפר את המסגרת החוקית הקיימת בסוגיית יחסי שוכר- משכיר זאת על מנת להבטיח הגינות, סבירות וודאות ביחסים המשפטיים שבין הצדדים להסכם השכירות.

לפני שנמשיך, נזכיר כי החקיקה בתחום השכירות הוזנחה במשך שנים רבות וטופלה בעיקר על ידי בתי המשפט שניסו להתוות מדיניות, אולם זו נמצאה בלתי אחידה ונטולת וודאות עבור השוכר והמשכיר גם יחד.

למעשה, תחום השכירות מוסדר בחוק הקרוי חוק השכירות והשאילה אשר חוקק ביום 5.8.1971 (ראש הממשלה ונשיא המדינה החתומים על החוק הם גולדה מאיר ושזר....). עיניכם הרואות, מדובר בחוק בימיה של המאה הקודמת אשר הוראתיו נותרו כמעט ללא שינוי במשך ארבעה עשורים.

בשולי הדברים ראוי להזכיר, כי המחוקק ניסה בעבר לטפל בנושא השכירות באמצעות מספר הצעות לתיקון החוק הקיים, במיוחד בנוגע לאופן עליית דמי השכירות. מספר הצעות חוק הוגשו בעניין זה על ידי חברי כנסת שונים, שעניינן קביעת מנגנון אחיד וקבוע של הגדלת דמי השכירות, זאת רק בתום שנת שכירות ובשיעור קבוע ומוגבל (5%).

עם כל הכבוד לחשיבות הרבה שבהסדרת נושא דמי השכירות שתביא בהכרח לריסון כוחם של בעלי הנכסים ותפחית מקרים של שרירות לב אצל בעלי נכסים אשר ברצותם, יכולים הם במחי יד, להגדיל את דמי השכירות בשיעור ניכר ולא פרופורציונאלי (ובכך לדחוק את רגלו של שוכר ממנו הם מבקשים להשתחרר) בלא שידרשו ליתן דין וחשבון לאיש.

סוגיות שיש להסדיר בתחום השכירות

ברשימה זו, אבקש להאיר סוגיות אחרות בתחום השכירות אשר אינן מוסדות דיה בחקיקה, חרף היותן משמעותיות ביותר להשגת עקרונות של הגינות, סבירות וודאות.

1. בטחונות- אין להקל ראש בחשיבותם הרבה של הבטחונות כבסיס ועוגן ליצירת הוגנות וודאות בשוק השכירות. לא ברור מדוע נושא כה מהותי איננו מוסדר בחקיקה (בעוד הנושא מוסדר היטב בחקיקה העוסקת ברכישת דירת מגורים מקבלן). לא מן הנמנע, כי העדר בטחונות מספקים גורמים לבעלי הנכסים להעלות את דמי השכירות תוך גילום הסיכון שעלול להביא שוכר שיתגלה כבלתי ראוי בדמי השכירות.

אין ספק, כי חששו העיקרי של המשכיר הוא מצב בו יסרב השוכר לפנות את הנכס בתום תקופת השכירות בעודו חדל מלשלם את דמי השכירות.

במצב דברים זה, זקוק המשכיר לשני גלגלי הצלה. האחד הם אותם בטחונות שיעמידו לו פיצוי בגין הנזק הכספי שגרם לו השוכר המונע השכרת הנכס לאחר. השני (בו נדון בהמשל הדברים) הוא הסדר חקיקתי שיאפשר פינוי מהיר ויעיל של השוכר המבוצר הנכס.

הבטחונות הפופולאריים בקרב שוכרים ומשכירים הם- הפיקדון הכספי, הערבות האוטונומית, שטר החוב וכתב הערבות. מובן, שחוסנה ועדיפותה של בטוחה נמדד במידת נזלותה, לכן עדיף תמיד למשכיר להחזיק בידיו פיקדון כספי של השוכר אותו יוכל לממש בקלות רבה בשעת צרה על פני כתב ערבות או שטר חוב המצריכים ניהול הליך משפטי ארוך ומייגע.

הנושא פרוץ לחלוטין. סוג וכמות הבטוחות, כמו גם סכומן המצטבר משתנה מעסקת שכירות אחת לשניה. גם אופן הארכת הבטוחות במקרה של הארכת תקופת השכירות אינו מוסדר (בית המשפט כבר קבע כי ערבותו של ערב פגה בתום תקופת השכירות הראשונה ולא ניתן היה לממשה בגין התקופה המוארכת).

העדר הסדרתו של נושא הבטחונות בחוק עומד לרועץ למשכיר (כמוסבר מעלה) אך גם לשוכר שלעיתים תלוי בשרירות ליבו של המשכיר המעמיד בעניין זה דרישות בלתי סבירות.

רצוי אם כן, לקבוע בחקיקה כי כל השכרה של נכס תלווה במתן בטחונות לבעלי הנכס, יש לקבוע את זהות הבטחונות, סכומן (הריאלי), מינונן ותוקפן בעת הארכת תקופת השכירות.

2. פינוי השוכר המפר- רבות נכתב על התופעה הכאובה הפוקדת בעלי נכסים רבים, עת שוכרי הנכסים ממאנים לפנותם בתום תקופת השכירות ונותרים נטועים ומבוצרים בהם כאילו היה הם קניינם, בעוד בעלי הנכסים מנועים מלפעול שמא תהווה פעולתם "עשיית דין עצמי".

נושא זה אינו מוסדר בחקיקה באופן מיטבי. נכון הוא שבדצמבר 2008 נעשה נסיון לטפל בנושא זה באמצעות תיקון תקנות סדר הדין האזרחי וקביעת מנגנון טיפול בתביעות פינוי (דיון ופסק דין תוך כ- 60 יום ממועד הגשת כתב התביעה). בפועל, הליכים אלה אורכים זמן רב יותר. כך או אחרת בהעדר הסדרת ושיפור תחום האכיפה של צוי פינוי (מבוצע בלשכת ההוצאה לפועל באופן איטי ובלתי יעיל), אין תועלת בהסדר הקיים ויש לשאוף לשפרו באופן משמעותי.

3. יציאה מוקדמת- נושא זה שעלול להימצא כאקוטי עבור השוכר, מוסדר באופן בלתי מספק בחוק הקיים.

הסכם השכירות כולל לרוב הגדרה ברורה של תקופת השכירות. ברם, לעיתים, נזקק השוכר לקצר את תקופת השכירות (למשל בשל צורך דחוף לעבור להתגורר במקום אחר (במקרה של חתונה, צורך דחוף לטפל בבן משפחה וכד'). לרוב דורש המשכיר להוסיף להסכם השכירות מבעוד מועד סעיף שרירותי המונע קיצורה של תקופת השכירות. סעיף 22 לחוק הקיים קובע כי שוכר יוכל לקצר את תקופת השכירות בתנאי שיביא במקומו שוכר חלופי וכי המשכיר יוכל לסרב להשכיר את המושכר לשוכר החלופי רק מטעמים סבירים. אולם, נראה כי אין די בהסדר הקיים, הוא נתון לפרשנויות רבות ושונות ולכן על המחוקק לומר את דברו ולמנוע מהמשכיר לטרפד את עזיבתו המוקדמת של השוכר.

קיימות סוגיות נוספות וחשובות שהחוק הקיים שותק בעניינן, הדורשות הסדרה והתיחסות של המחוקק כמו למשל נושא הביטוח (לרוב נקבע כי המשכיר יהא אחראי לבטח את מבנה המושכר ואילו השוכר יבטח את מטלטליו. הסדר זה אינו מספק, עלול לגרור לכפל ביטוח ולעיתים לחסר ביטוח (האם מטלטלי המשכיר במוכר מבוטחים?) וגם לשאלות לעניין אחריות צולבת וכד'). נושא השכרת דירות במתחמי התחדשות עירונית (מגמה הולכת וגוברת)- יש לקבוע מנגנון המגן על שוכרי דירת בבניין בהם מבוצעים פרוייקטי התחדשות עירונית, שכן שוכרי הדירה עלולים למצוא עצמם כלואים בפרוייקט מעין זה ללא יכולת השפעה על הפרוייקט, אופיו ומשכו).

קיימים כמובן נושאים רבים נוספים הדורשים הסדרה וטיפול מפאת קוצר היריעה לא נפרטם כאן, רק נקווה שכוונת קבינט הדיור תישא פירות הולמים ואכן תביא לנטיעת ערכי וודאות, הוגנות וסבירות בתחום השכירות.