ביצוע פרויקט התחדשות עירונית: המדריך לבעל דירה

זהו מדריך ראשון מסוגו המתפרסם לרווחת בעלי הדירות הבוחנים ביצוע פרוייקט התחדשות עירונית (תמ"א 38 / פינוי בינוי) בבניין בו הם מתגוררים.

באחד עשרה פרקי המדריך מסביר עו"ד הלפרט לבעלי הדירות באופן פרקטי ומעשי, כיצד לגשת לפרוייקט מסוג זה, מה לבדוק ועל מה ליתן את הדעת ומפנה זרקור אל עבר הסוגיות האקוטיות והמהותיות להן יש ליתן תשומת לב מיוחדת לאור מורכבותם של פרוייקטים אלה והסיכונים הגלומים בהם.

מובן שהמדריך איננו מהווה יעוץ משפטי וחובה ליטול ליווי משפטי הולם ומקצועי.

פרק ראשון- נסח הטאבו- מה יגלה לנו? ומה השלכות המידע?

החלטתם לבחון אפשרות של ביצוע פרוייקט התחדשות עירונית בבניין בו אתם מתגוררים?

פרוייקט תמ"א 38/1 (שיפוץ הבניין, הוספת מעלית, ממ"דים, הרחבות, החלפת תשתיות הבניין ותוספת יחידות דיור על גג הבניין או בקומת הקרקע), או פרוייקט תמ"א 38/2 (הריסת הבניין ובניית בניין חדש תחתיו ומתן דירות חדשות לבעלי הדירות הקיימות) או אולי פרוייקט פינוי בינוי הדומה במהותו לפרוייקט תמ"א 38/2 אך בדרך כלל כולל מספר רב יותר של דירות קיימות וחלים לגביו הבדלים מהותיים בעיקר מבחינת התכנון והמיסוי).

בוודאי נאמר לכם לא אחת, כי פרוייקטים אלה מורכבים ודרושה עבורם נחישות רבה מצד בעלי הדירות ויכולת לגשר על פערים רבים כמו גם לפתור דילמות ובעיות לא פשוטות החלות במישור היחסים שבין בעלי הדירות.

אז מהיכן מתחילים?

נסיון רב הוביל אותי למסקנה, כי המקום הנכון לפתוח בו את תהליך בדיקת היתכנות הפרוייקט הוא דווקא נסח הטאבו.

רבים טועים ומתפנים לעיין בנסח הטאבו בשלבים מתקדים של הפרוייקט לאחר שהושקע עמל רב על ידי גורמים רבים לרבות בעלי הדירות- חבל!

נסח הטאבו הינו מסמך המנוהל על ידי מרשם המקרקעין של מדינת ישראל, בו רשומות זכויות כלל בעלי הדירות בבניין בו הינכם מתגוררים.
את נסח הטאבו ניתן לקבל תמורת תשלום סימלי (באמצעות כרטיס אשראי) באתר משרד המשפטים (http://ecom.gov.il) וזאת על ידי ציון גוש וחלקה של הבניין (את מספרי הגוש והחלקה ניתן לאתר בחשבון הארנונה או אף באתרי אינטרנט כמו למשל פורטל השירותים והמידע הממשלתי- www.gov.il).

נסח הטאבו מאפשר לנו ללמוד רבות אודות מצב הזכויות בדירות ובבניין. כך למשל, נוכל ללמוד האם הרישום בטאבו תואם את המציאות.

ובמה דברים אמורים?

נביא להלן מספר דוגמאות:

1. מצב בו חלק מבעלי הדירות אינו רשום בשמו המלא (כפי שמופיע בתעודת הזהות), או שמספר הזהות הרשום בנסח הינו שגוי.
2. מצב בו הזכויות בחלק מהדירות רשומות על שם אדם שהלך לעולמו זה מכבר (ואולי אף לפני שנים רבות), אך יורשיו טרם טיפלו בהוצאת "צו ירושה" או "צו קיום צוואה" וטרם תיקנו את הרישום בטאבו, כך שהזכויות אינן רשומות על שם היורשים.
3. מצב בו על חלק מהדירות רשומים עיקולים בגין הליכים כלשהם שהתנהלו (או מתנהלים) כנגד בעלי דירות אלה בבית המשפט או בלשכת ההוצאה לפועל.
4. מצב בו על חלק מבעלי הדירות רשומות הערות אזהרה לטובת פלוני או אלמוני.
5. מצב בו על חלק מבעלי הדירות רשום שיעבוד. לא אחת נתקלנו במשכנתאות היסטוריות (משנות החמישים של המאה הקודמת) הרשומות על חלק מהדירות בבניין והיה קושי רב בסילוקן בהעדר אסמכתא לפרעון החוב.
6. מצב בו דירות קיימות במציאות אך אינן רשומות כלל בנסח הטאבו...
7. מצב בו דירות או מחסנים עומדים נטושים במשך חודשים או שנים ואיש אינו יודע היכן מצויים בעליהן.
8. מצב בו בעלי דירות שלהם זכויות חכירה ולא בעלות. כאשר הבעלים של דירות אלה יכולים להיות למשל מינהל מקרקעי ישראל או חברה בע"מ (במקרה של חברה שנמחקה יהיה צורך בביצוע פעולה משפטית של "החייאת" החברה באמצעות הליך משפטי המנוהל בבית המשפט המחוזי).
9. מצב בו קיימות דירות בבעלות המדינה המנוהלות על ידי חברה משכנת כגון עמידר או עמיגור או חלמיש ומושכרות לדיירים בהתאם לחוק הדיור הציבורי.

הבאנו לעיל מספר דוגמאות "על קצה המזלג". ישנן עוד רבות מסוגן.

אולם, דבר אחד כדאי שיובן, ללא טיפול מקדים בסוגיות הללו יתכן ולא ניתן יהיה לבצע פרוייקט התחדשות עירונית בבניין.
כן- כך ממש.

ישאל השואל, האם למרות הסכמת כל הדיירים ולמרות שאותר יזם והפרוייקט כלכלי לא ניתן יהיה לבצעו בשל בעיות רישומיות?

התשובה היא- כן! מדוע? מכיוון שעל מנת לבצע פרוייקט התחדשות עירונית יש צורך לרשום הערת אזהרה לטובת היזם על כלל הזכויות בבניין*.

זוהי דרישתו הראשונית של היזם והוא אכן זכאי לרישום הערה כזו על זכויות הדיירים על מנת להבטיח לעצמו, שבעלי הדירות לא יבצעו במקביל מספר עסקאות נוגדות.

בהתרחש אחד מבין המצבים המתוארים לעיל (או כאמור מצבים אחרים שלא פורטו לעיל), קיימת אפשרות שלא ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת היזם ובמקרה כזה יסרב היזם להתקדם בפרוייקט.

עניין נוסף הוא הליווי הבנקאי. לצורך ביצועו של פרוייקט התחדשות עירונית, זקוק היזם לליווי בנקאי (היינו- הזרמת כספים על ידי הבנק לטובת הפרוייקט).
כתנאי לקבלת ליווי זה, דורש הבנק כי ירשם לטובתו שיעבוד על כלל הזכויות בבניין*. שיעבוד זה הינו למעשה משכנתא מדרגה ראשונה המהווה בטוחה עבור הבנק למקרה של קריסת היזם (חו"ח).

(*האמור לעיל מתייחס לפרוייקטי פינוי בינוי ותמ"א 38/2. במקרה של פרוייקט תמ"א 38/1 נרשמים הערת האזהרה והשיעבוד על חלקה נפרדת אליה מוצמדות זכויות הבניה ולא על דירות הדיירים).

סוף דבר ומסקנה:

בידקו מבעוד מועד את נסח הטאבו באופן מקצועי ויסודי.

ודאו שהרישום בטאבו תואם את המציאות, כי ניתן לאתר את בעלי כל הדירות ו/או בעלי שיעבודים או הערות אזהרה וכי לא תהיה מניעה לרשום הערת אזהרה ו/או שיעבוד לטובת היזם והבנק המלווה.

זהו פרק ראשון של המדריך- חפשו את הפרק השני בנושא: גיבוש הדיירים- כיצד?

פרקים נוספים במדריך (חפש/י אותם ברשת): 
פרק שני- גיבוש הדיירים- כיצד?
פרק שלישי- כיצד בוחרים יזם לפרוייקט?
פרק רביעי- ניהול משא ומתן מול יזם- כיצד? ומה חשוב לקבוע? תמורה, מפרט, תקופת היתר/ בניה
פרק חמישי- בטחונות- אילו בטחונות לדרוש ועל מה לא לוותר?
פרק שישי- מיסים- אילו מיסים חלים ומי משלם אותם?
פרד שביעי- המשא ומתן המשפטי- על מה להתעקש?
פרק שמיני- שלב החתימות, מנגנון חלוקת דירות הבעלים והדייר הסרבן
פרק תשיעי- שלב התכנון
פרק עשירי- פינוי הדירות, דמי שכירות, הובלה הלוך ושוב
פרק אחד עשר- תיקון צו הבית המשותף

***האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי***
***©כל הזכויות שמורות לעו"ד דן הלפרט***

הכותב- עו"ד ונוטריון דן הלפרט, מומחה בתחום המקרקעין, בעל ידע נרחב ונסיון רב מאוד בתחום ההתחדשות העירונית, כמי שהינו חבר בועדת התחדשות עיונית של לשכת עורכי הדין, מרצה בנושא זה בפורומים שונים, כותב מאמרים משפטיים בתחום זה בעיתון "גלובס נדל"ן" ובעיקר מלווה מאות דיירים בעשרות בניינים בכל רחבי הארץ בדרכם למימוש פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי.