שניים "אוחזין" בדירה - מה הדין

אדם מכר את דירתו לאחד ולאחר מכן מכר את אותה דירה לאחר. כיצד תוכרע התחרות בין הרוכשים על הזכויות בדירה שנמכרה פעמיים? חוק המקרקעין קובע כי במצב דברים זה תגברנה זכויותיו של הקונה הראשון, אלא אם הקונה השני בזמן פעל בתום לב ובתמורה, והעיסקה עימו הסתיימה ברישום בעודו בתום לב.

הקונה הראשון אשר ירצה להגן על זכויותיו, ולמנוע מצב שבו זכויותיו של רוכש שני בזמן יגברו על אלה שלו, יזדרז וירשום הערת אזהרה לטובתו.

החוק קובע כי משנרשמה הערת אזהרה כאמור, לא תרשם כל עיסקה הסותרת את תוכנה, וזכויותיו של מי שנרשמה לטובתו הערת אזהרה גוברות אף על כל עיקול מאוחר יותר.



לכאורה, משנרשמה הערת אזהרה על זכויות הקונה לפי הסכם המכר, הוא מוגן בפני סיכונים מאוחרים יותר. אם בעל הדירה מכר לאחר את אותה הדירה, הקונה המאוחר, אשר לא בדק את תוכן הערת האזהרה ימצא וידיו על ראשו, ואילו הקונה הראשון בזמן, אשר שילם ולו גם מקצת התמורה, זכויותיו לא תגרענה במאומה כתוצאה מהסכם המכר המאוחר. הוא הדין באשר לעיקול מאוחר יותר שיוטל על זכויותיו של בעל הדירה. ברם העדפה זו אינה מוחלטת ויכול שיהיו מקרים שבהם התרחשויות מאוחרות להסכם המכר עלולות לסכן את זכויותיו של הרוכש הראשון בזמן, אשר אף דאג לרשום הערת אזהרה לטובתו.

דוגמא למצבים מעין אלה ניתן למצוא בעובדותיו של המקרה שנדון בפסה"ד של בית המשפט העליון, בע"א 5205/05 שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום בע"מ נ' נפ-גל בניין ופיתוח בע"מ, שניתן לאחרונה. באותו עניין, קבע בית המשפט המחוזי, השופט בועז אוקון, כי זכויותיו של הקונה השני בזמן, גוברות על אלו של הראשון, וזאת חרף העובדה כי נרשמה הערת אזהרה לטובתו, והורה על מחיקתה של הערת האזהרה האמורה. זאת מאחר שהגיע למסקנות עובדתיות – משפטיות כי הקונה הראשון הסכים לביטול הסכם המכר לטובתו; כי הקונה הראשון בזמן נטש את הסכם המכר, וכי מכל מקום אכיפת ההסכם הראשון בזמן הינה בלתי צודקת בנסיבות אותו עניין.

אמת, באותו עניין בית המשפט העליון, הפך את הקערה על פיה, והורה כי זכויותיו של הקונה הראשון בזמן תגברנה, כמצוותה של ההוראה המפורשת בחוק המקרקעין העוסקת במצב של עסקאות נוגדות. זאת לאחר שבית המשפט העליון קבע כי הממצאים העובדתיים אליהם הגיע בית המשפט המחוזי, לפיהם עוד קודם להסכם המכר השני הסכים הרוכש הראשון על ביטול הסכם המכר, וכי המוכר נטש את זכויותיו על פי ההסכם, לא היו מעוגנים בחומר הראיות. מכאן ברור, כי במקרה המתאים, בו תונח בפני בית המשפט תשתית ראייתית שיש בה כדי לתמוך בממצאים דומים, לא מן הנמנע הוא שבית המשפט י עדי ף את הקונה המאוחר בזמן על פני הרוכש הראשון, הגם שזה דאג לרישום הערת אזהרה לטובתו.

יחד עם זאת, בית המשפט העליון קבע, כי במצב של תחרות בין עסקאות נוגדות במקרקעין – אין מקום להחלת החריג הקבוע בחוק החוזים (תרופות) לאכיפתו של חוזה – בהיות האכיפה בלתי צודקת, וכי תחרות זו תוכרע על פי ההוראה שבחוק המקרקעין העוסקת בתחרות זו, וזו בלבד.

האפשרות כי הקונה השני בזמן יגבר בנסיבות מסויימות על הקונה הראשון, יש בה כדי להשליך על האופן בו ראוי לנסח הסכמים לרכישת מקרקעין. בחוזים רבים, מקובל לקבוע כי על המוכר להמציא את כל המסמכים הדרושים לרישום הזכויות בנכס הנמכר על שם הקונה, ואולם הקונה הוא שידאג לביצוע הרישום. עוד מקובל לקבוע כי יתרת התמורה במלואה תועבר למוכר כנגד העברת כל המסמכים הדרושים לרישום. העברת מלוא היתרה למוכר בטרם בוצע הרישום על שם הרוכש, מעמידה את הרוכש חשוף בפני הסיכונים המאוחרים להתקשרותו עם המוכר, אך יתירה מכך, היא מהווה גורם "מרדים" באשר להשלמת רישום הזכויות בנכס הנמכר על שם הקונה.יש להניח, כי הצדדים יפעלו ביתר נמרצות להשלמת הרישום, במקרים בהם חלק מהתמורה מעוכב בידי נאמן ומשוחרר למוכר רק לאחר השלמת רישום זכויות המוכר בנכס על שם הקונה.בכל מקרה מומלץ לרוכש שלא להתמהמה עם השלמת הרישום, שכן ברישום הערת אזהרה לטובתו ובמסירת החזקה לידיו, אין כדי להגן עליו באופן מוחלט.