בהחלטה תקדימית אשר ניתנה בתאריך 3 ביוני 2024, חייבה ועדת הערר לענייני ארנונה את עיריית תל אביב לשלם 10,000 שקלים בגין הוצאות העורר, אשר יוצג על ידי עו"ד טל קדש. המקרה עסק בחנות במתחם התחנה המרכזית בתל אביב, כאשר וועדת הערר ביקרה את התנהלות העירייה וכן את הנהלת התחנה המרכזית (תמח"ת) וקבעה כי בעלי החנויות הם אלו שנפגעים מהסגירה המתמשכת של החנויות ובתוך כך אין לחייבם בחיובי ארנונה.


נטל ההוכחה מוטל על העירייה


הוועדה הביעה ביקורת קשה על כך שהעירייה מטילה את נטל ההוכחה על בעלי החנויות, וקבעה כי אין זה מתקבל על הדעת שבעל החנות יידרש להוכיח את מצב הנכס עת לנכס אין כל גישה, הוא סגור ונעול ביחד עם כל המתחם בו הוא מצוי.


במקרה אשר נוהל בפני הוועדה, דובר בשני נכסים סמוכים בבעלות העורר, כאשר ביחס לנכס אחד תוך כדי ניהול הערר הסכימה העירייה ליתן פטור מארנונה בשל סעיף 330 לפקודת העיריות, ואילו ביחס לנכס אחר בבעלות העורר סירבה העירייה לתת פטור לנכס אף שדוחות הביקורת הצביעו על כך שאין גישה לנכס והוא אינו ראוי לשימוש.


ניהול הנכסים והשלכותיו


הוועדה קבעה כי הנהלת התחנה המרכזית נוהגת בנכסי העורר כבתוך שלה, ומונעת כל גישה אליהם. למרות שהעורר הוא הבעלים החוקי של הנכס, נמנעת ממנו האפשרות להשתמש בו או להשכירו, והנכס נמצא במצב שאינו ראוי לשימוש, ועל כן במובן זה אין לראותו כ"מחזיק" בארנונה על פי פקודת העיריות לצורך חיוב הנכס בארנונה.


חוקיות החיוב בארנונה


הנושא המרכזי בהחלטה זו הוא חיוב ארנונה על נכסים שאינם ראויים לשימוש, על פי סעיף 330 לפקודת העיריות עת המדובר בנכס שניזוק עד כי לא ניתן לשבת בו ולעשות בו כל שימוש. במתחם התחנה המרכזית קיימים נכסים רבים שאינם בשימוש והם מוחזקים על ידי הנהלת התחנה, אשר גובה דמי ניהול מהחנויות הפועלות שם. העירייה, על אף המצב הפיזי של הנכסים, מחייבת את בעלי הנכסים בארנונה תוך שהיא עוצמת את עיניה לנסיבות ולחובות המוטלות עליה כרשות ציבורית.


החלטה תקדימית


הייחוד בהחלטה זו הוא שהוועדה קבעה כי למרות שמדובר בבעלי נכסים, מניעת האפשרות להשתמש בהם על ידי הנהלת התחנה המרכזית מבטלת את החיוב בארנונה. הוועדה קבעה כי לא ניתן לראות בבעלי הנכסים כמי שמחזיקים בהם לצורך חיוב בארנונה, לאור מניעת האפשרות הברורה להשתמש בנכסים הללו, כאשר יש לציין כי אף לצורך ביקורת נדרשו נציגי התחנה המרכזית לפתוח שערים לצורך קבלת גישה אל הנכסים, באופן האומר דרשני.


חיוב ארנונה על נכסים שאינם ראויים לשימוש בישראל הוא נושא חשוב המוסדר בחוקי הארנונה. ארנונה היא מס מוניציפלי המוטל על נכסים עירוניים, ונגבה על ידי הרשויות המקומיות. נכסים שאינם ראויים לשימוש יכולים להיכלל בקטגוריה זו במקרים שונים, כגון נכסים שנמצאים במצב פיזי רעוע, נהרסו, או שאין אפשרות להשתמש בהם למטרות שהוגדרו.


פרטי החוק והפסיקה


1. הגדרת נכס שאינו ראוי לשימוש: נכס נחשב ל"לא ראוי לשימוש" כאשר מצבו הפיזי אינו מאפשר להשתמש בו למטרה שלשמה הוא מיועד. האמור כולל נכסים שנהרסו, מבנים שנמצאים במצב של קריסה, או נכסים שאין בהם תשתיות חיוניות כמו מים וחשמל.


2. חיוב ארנונה מופחת או ביטול חיוב: הרשויות המקומיות עשויות להפחית או לבטל את חיוב הארנונה על נכסים כאלה, אך על בעל הנכס להגיש בקשה מתאימה לרשות המקומית. על הבקשה לכלול ראיות כגון חוות דעת של מהנדס או אישור מהעירייה שמצביע על מצבו של הנכס. ככל שאין ברשותו חוות דעת ניתן להסתפק בתיאום של ביקורת בנכס על מנת להתחקות אחר מצבו.


3. חובת ההוכחה: בעל הנכס הוא האחראי להוכיח כי הנכס אינו ראוי לשימוש בשל היותו ניזוק או הרוס, כאשר על בעל הנכס להציג דוחות הנדסיים, תמונות ואישורים רשמיים נוספים, כדוגמת ניתוקו מחשמל, מים ועוד.


4. פסיקה בנושא: בתי המשפט בישראל דנו רבות בסוגיות אלו וקבעו כללים שונים ביחס למקרים שבהם הנכס אינו ראוי לשימוש. לדוגמה, בפסקי דין מסוימים נקבע כי על מנת לקבל פטור מארנונה, יש להוכיח שמצבו של הנכס אינו ניתן לתיקון באופן סביר או שהעלות לתיקון אינה כלכלית.


5. בקשות וטפסים: על בעל הנכס להגיש באמצעות עורך דין את הבקשה בהתאם להנחיות הרשות המקומית כאשר יש להביא בחשבון כי גם אם הנכס ריק חשוב לבדוק אפשרות לפטור נכס ריק על פי התעריף המוזל בהתאם לשימושים בנכס.


מדובר בתהליך שמצריך הצגת ראיות מוצקות ויכולת שכנוע של הרשות תוך הישענות על הדין והפסיקה, ולכן חשוב לפעול באופן מושכל תוך היוועצות עם עורך דין בתחום המיסוי המוניציפאלי.


במקרה של דחיית הבקשה על ידי הרשות המקומית, ניתן להגיש ערר על ההחלטה בפני ועדת לענייני ארנונה של הרשות המקומית ולאחר מכן להגיש גם ערעור מנהלי אם וככל שההחלטה אינה סבירה ומתעלמת ממצבו הפיזי של הנכס.


לסיכום, החלטת ועדת הערר בתל אביב במקרה שבו ייצג עו"ד טל קדש את בעל החנויות מהווה תקדים חשוב במאבק של בעלי הנכסים במתחם התחנה המרכזית בתל אביב. היא מבהירה את החובות והזכויות של העירייה והנהלת התחנה המרכזית כלפי בעלי הנכסים, ומדגישה את הצורך לשמור על זכויותיהם של בעלי החנויות, במיוחד במצבים שבהם נמנעת מהם האפשרות להשתמש בנכסיהם.