בעידן הקורונה אנשים לא מעטים נקלעו, נקלעים או עלולים להיקלע למצב בו הופסקה עבודתם ואין להם הכנסה אחרת, מחמת פיטורים, הוצאה לחופשה כפויה ללא תשלום, הפסקה מרצון בשל אילוצים משפחתיים (ילדים ללא מסגרות חינוך, הורה קשיש המחייב השגחה צמודה) ועוד.


במצבים כאלה אנשים יכולים להיקלע גם לחוסר יכולת לעמוד בתשלומי השכירות שנטלו על עצמם בהסתמך על הכנסתם ממקום עבודתם, או כאלה המנסים לתפוס "טרמפ" על המצב ונמנעים מלשלם את שכר הדירה. מנגד, ייתכן שגם המשכיר עצמו, שהוא בעצמו שכר דירה אחרת וכעת בלא עבודה והכנסה אינו יכול לעמוד בנטל השכירות. במצבים כאלו שני הצדדים מחפשים מוצא. המשכיר מבקש לפנות את השוכר בעילה זו או אחרת והשוכר מעוניין להמשיך להתגורר בדירה עד שיהא בידו להמשיך לשלם שכר הדירה. לעתים הצדק עם צד זה ולעתים דווקא עם הצד השני. כדי להבין מצבים אלו להלן הסבר להיתכנותם.


חוזה שכירות סטנדרטי לרוב לא מתייחס למצבים בלתי צפויים


בשוק הדירות להשכרה ישנם שני צדדים. מחד, המשכירים בעלי הדירות שמעמידים את הדירות שלהם להשכרה. ומאידך, השוכרים החפצים בקורת גג לתקופה זו או אחרת. שני הצדדים מתקשרים ביניהם בחוזה שכירות. לא אחת מדובר בחוזה שכירות סטנדרטי שמצאו באינטרנט.

 

חוזה כזה מטבעו הוא המכנה המשותף הנמוך ביותר, חוזה שלא בודק או מתייחס למקרה ספציפי זה או אחר לא מצד המשכיר ולא מצד השוכר. במצב זה כל עוד העניינים מתנהלים על מי מנוחות בין שני הצדדים, הכל טוב ויפה ואין טענות של צד אחד כלפי משנהו. אולם, כולנו יודעים, ולא אחת גם חווים על בשרנו, כי אין זה המצב ובמוקדם או במאוחר עולות טענות רבות ומגוונות של צד אחד כלפי משנהו.


חוזה שכירות שנערך על ידי עו"ד מקצועי יכול למנוע חיכוכים וחילוקי דעות
יצוין כי טענות רבות, מאבקים משפטיים וכספים רבים היו נחסכים לשני הצדדים, אילו חוזה השכירות היה נערך בעזרת עו"ד המצוי בתחום, שטרם עריכתו הוא היה בודק היבטים שונים בעניין הנכס, השוכר והמשכיר, היבטים הצופים פני עתיד. עם זאת, יודגש כי תמיד יהיו גם היבטים ומצבים שלא ניתן לצפות אותם, כדוגמת מצב החירום שבו אנו נמצאים כעת עקב נגיף הקורונה, מצב שללא ספק לא ניתן היה להעלותו על הדעת, ועם זאת יש בו לעורר שאלות לא פשוטות משני הצדדים.


מתוך מקרים רבים שהופנו אליי, לעתים על בסיס יומי, וגם טופלו על יד משרדי, אציג להלן, לצורך המחשה, מקצת מן הבעיות והטענות ההדדיות בנושא השכירות שצצו אחרי תחילת השכירות שרבות מהן היה ניתן למנוע או לפחות לצמצם.


פניות משכירים בעלי הדירה - אחרי שהשכרנו הדירה התברר לנו כי:


• השוכר הינו בעל עבר פלילי. אנו חוששים ממנו והשכנים דורשים לפנות אותו. מה עושים?
• עקב מצב כלכלי בלתי צפוי השוכר לא יכול לעמוד בתשלום שכר הדירה שהתחייב לו. האם אפשר לפנות אתו ובאלו תנאים?
• השוכר חדל לשלם שכר דירה / הצ'קים שלו לא מכובדים. האם וכיצד ניתן לפנות אותו?
• השוכר עזב את הדירה ולא ניתן לאתר אותו. האם ניתן להיכנס לדירה ולפנות את חפציו?
• השוכר החליף את המנעול בדירה ללא רשות. האם מותר לפרוץ את המנעול?
• תקופת השכירות הסתיימה והשוכר מסרב לפנות את הדירה. האם וכיצד ניתן לפנות אותו?
• השוכר המשיך לגור בדירה בהסכמת המשכיר, אך ללא חידוש חוזה השכירות בכתב. האם הסכמה בעל פה מחייבת? האם וכיצד ניתן לסיים השכירות ולדרוש את פינוי הדירה?
• בחוזה השכירות ניתנה לשוכר אופציה להמשך השכירות. האם מתן האופציה משמעה גם הקפאת שכר הדירה?
• כנגד השוכר ניתן פס"ד לפינוי המושכר אך אינו מפנה. כיצד ניתן לאכוף את פסק הדין?
• שוכר הכניס דייר נוסף ללא רשות. האם דין הדייר הנוסף כפולש ואפשר לפנותו? האם אפשר עקב כך לבטל את חוזה השכירות?
• השוכר אינו מאפשר להראות את הדירה לקונים/שוכרים פוטנציאליים למרות שהתחייב לכך בחוזה.
פניות שוכרים - לאחר תחילת השכירות התברר כי:
• התגלו בעיות בריאות אצל מי מבני הבית עקב רעש בלתי סביר או המצאות פרעושים ועוד מפגעים, שלא היו ידועים בעת חתימת חוזה השכירות, במיוחד כאשר השוכרת בהריון. האם וכיצד ניתן לדרוש ביטול השכירות? האם מותר לבטל הצ'קים שניתנו למשכיר?
• המשכיר דרש מהשוכר לפנות הדירה עקב שיפוצים, אולם השיפוצים בבניין כולו חוסמים הכניסה ומונעים את אפשרות הפינוי. מה עושים?
• חוזה השכירות היה על שם הורה שנפטר במהלך תקופת השכירות. האם היורשים רשאים להמשיך להשתמש בדירה ולכמה זמן? האם הם כיורשים חייבים לשלם למשכיר עבור מלוא תקופת השכירות?
• המשכיר שולח מתווכים ודורש מהשוכר להראות הדירה לקונים/שוכרים פוטנציאליים בזמנים ובשעות לא נוחות. כגון, בשעת מקלחת, אוכל והשכבה של ילדים קטנים ובתדירות מטרידה. האם ניתן לסרב? האם ניתן לבטל חוזה השכירות?
• המשכיר לא מתקן ליקויים חרף פניות אליו. האם ניתן לבטל החוזה ולדרוש פיצויים?
• בדירה התגלו בעיות רטיבות קשות, עקב גשם או מסיבה אחרת, שמקורן מהדירה שמעל או מהסמוכה לה. האם זו עילה מספקת לדרוש ביטול חוזה השכירות?
פירוק שיתוף
מצב כלכלי קשה ובלתי צפוי, כמשבר הקורונה, יכול להוביל גם לבעיות בתוך המשפחה עד כדי דרישה לפירוק שיתוף בדירה, ואז יכולות להתעורר שאלות כגון:
• האם ומתי בן זוג רשאי לדרוש פירוק שיתוף בדירת המגורים המצויה בהליך של פינוי בינוי ובאילו תנאים?
• האם ניתן לדרוש פירוק שיתוף בדירת מגורים תוך כדי הליך כינוס נכסים עקב גירושין?
• אם אחד מארבעה יורשים שהם אחים דורש פירוק שיתוף בעוד השלושה האחרים מתנגדים. מי רשאי לכפות את דעתו?


הדוגמאות הללו הן כאמור רק מקצת מהפניות הרבות שהופנו אליי. מרבית הפניות היו כאמור, יכולות להימנע, ולמצער היו מוצאות מענה הולם, אילו חוזה השכירות היה נערך כהלכה באמצעות עורך דין המצוי בתחום שבדק את ההיבטים השונים טרם חתימת החוזה. אולם, בפועל מרבית הפונים, משכירים כשוכרים, שלא נעזרו בעורך דין לעריכת החוזה והסתפקו, בדרך כלל מטעמי חיסכון כספי, בחוזה סטנדרטי או בחוזה שהכינו בעצמם הם הנזקקים לסיוע של עורך דין.


הליך מהיר של תביעה לפינוי מושכר


גם במצבים כאלו ניתן להגיע לפתרון, ככל האפשר בהסכמה, ובאין ברירה בהליך משפטי מתאים. למשל, לצורך פינוי המושכר, בעילה מוצדקת, קיים בחוק הליך משפטי מיוחד המכונה "תביעה לפינוי מושכר". זהו ההליך המהיר ביותר שבנמצא ושכל תכליתו היא רק פינוי השוכר מהדירה מבלי לפגוע בזכותו לסעדים אחרים שאותם הוא יכול לתבוע בנפרד.


לסיכום, עריכת חוזה שכירות בסיוע עורך דין המצוי התחום, כרוכה אמנם בעלות כספית אולם, עלות זו תהיה מזערית מאוד בהשוואה לעלות שתידרש עקב הזדקקות להליך משפטי בסיוע עו"ד.


על כך יאמר: שוכר ומשכיר זכרו - סוף שכירות במחשבה תחילה.