רבים מאתנו גרים בדירה שכורה ואחרים משכירים דירה או נכס שבבעלותם. בפורום - פינוי שוכר ומקרקעין, פרוק שיתוף, שאני מנהל באתר LawGuide מופנות אליי פניות רבות, כמעט על בסיס יומי, משוכרים ומשכירים כאחד, הנתקלים בבעיות עקב השכירות, עד כדי כך שלא פעם הפונים עמדו בפני שוקת שבורה ומבקשים עצה ועזרה.


להמחשת הבעיות והקשיים של הפונים הרבים להלן מקצת מהפניות:


פניות משכירים בעלי הדירה - אחרי שהשכרנו הדירה התברר לנו כי:

 

  • השוכר הינו בעל עבר פלילי. אנו חוששים והשכנים דורשים לפנות אותו. מה עושים?
  • השוכר חדל לשלם שכר דירה / הצ'קים שלו לא מכובדים. האם וכיצד ניתן לפנות אותו?
  • השוכר עזב את הדירה ולא ניתן לאתר אותו. האם ניתן להיכנס לדירה ולפנות את חפציו?
  • הושכר החליף את המנעול בדירה ללא רשות. האם מותר לפרוץ המנעול?
  • תקופת השכירות הסתיימה והשוכר מסרב לפנות הדירה. האם וכיצד ניתן לפנות אותו?
  • השוכר המשיך לגור בדירה בהסכמת המשכיר, ללא חידוש חוזה השכירות בכתב. האם הסכמה בעל פה מחייבת? האם וכיצד ניתן לסיים השכירות ולדרוש פינוי הדירה?
  • בחוזה השכירות ניתנה לשוכר אופציה להמשך השכירות. האם מתן האופציה משמעה גם הקפאת שכר הדירה?
  • כנגד השוכר ניתן פס"ד לפינוי המושכר אך אינו מפנה. כיצד ניתן לאכוף את פסה"ד?
  • שוכר הכניס דייר נוסף ללא רשות. האם דין הדייר הנוסף כפולש? האם אפשר עקב כך לבטל חוזה השכירות?
  • השוכר אינו מאפשר להראות הדירה לקונים/שוכרים פוטנציאליים למרות שהתחייב לכך בחוזה. מה אפשר לעשות נגדו?

פניות שוכרים - לאחר תחילת השכירות התברר כי:

 

  • התגלו בעיות בריאות עקב רעש בלתי סביר או המצאות פרעושים ועוד מפגעים שלא היו ידועים בעת חתימת חוזה השכירות, במיוחד כאשר השוכרת בהריון. האם וכיצד ניתן לדרוש ביטול השכירות? האם מותר לבטל הצ'קים שניתנו למשכיר?
  • המשכיר דרש מהשוכר לפנות הדירה עקב שיפוצים אולם השיפוצים בבניין כולו חוסמים הכניסה ומונעים את אפשרות הפינוי. מה עושים?
  • חוזה השכירות היה על שם הורה שנפטר במהלך תקופת השכירות. האם היורשים רשאים להמשיך להשתמש בדירה ולכמה זמן? האם הם כיורשים חייבים לשלם למשכיר עבור מלוא תקופת השכירות?
  • עקב גשם או מסיבה אחרת, התגלו בדירה בעיות רטיבות קשות שמקורן מהדירה שמעל או מזו הסמוכה. האם זו עילה מספקת לדרוש ביטול חוזה השכירות?

פירוק שיתוף:

 

  • האם בן זוג רשאי לדרוש פרוק שיתוף בדירת המגורים המצויה בהליך של פינוי בינוי ובאלו תנאים?
  • האם ניתן לדרוש פרוק שיתוף בדירת מגורים תוך כדי הליך כינוס נכסים עקב גירושין?
  • אחד מארבעה אחים יורשים דורש פרוק שיתוף בעוד השלושה האחרים מתנגדים. מי רשאי לכפות דעתו?

הדוגמאות הללו הן כאמור רק מקצת מהפניות הרבות אליי אותן ניתן לראות בפורום.


מרבית הפניות היו יכולות להימנע, ולמצער היו מוצאות מענה הולם, אילו חוזה השכירות היה נערך כהלכה באמצעות עורך דין המצוי בתחום. בפועל מרבית הפונים, משכירם כשוכרים, לא נעזרו בעורך דין לעריכת החוזה אלא הסתפקו, בדרך כלל מטעמי חיסכון כספי, בחוזה סטנדרטי שמצאו באינטרנט או שקבלו מחבר או קרוב.


חוזה סטנדרטי בדרך כלל אינו צופה פני עתיד לבעיות או מצבים שלא חשבו עליהם או לא היות מודעים להם מראש. כגון, שוכר בעל עבר פלילי, בעיות רעש או מפגעים, ליקויים חמורים בדירה, עבודות בניה (תמ"א 38 מתוכננות) ועוד ועוד. משום כך החוזה הסטנדרטי על פי רוב נעדר בטחונות או התניות מתאימות שיבטיחו את תנאי השכירות כלפי השוכר וכלפי המשכיר.

 

יש לך שאלה?

פורום פינוי שוכר ומקרקעין, פירוק שיתוף


מנגד, ברור כי אין חוזה היכול להיות טוב לכל המקרים. לכן יש להתאים לכל מקרה את החוזה הנכון. יש לערוך ברור ובדיקה של הנכס, של סביבתו, את הרקע של הצדדים (שוכר ומשכיר, ככל הניתן) ובהתאם לכך לכלול בחוזה את התנאים והביטחונות שיאפשרו מתן מענה ופתרון לבעיות דוגמת אלו שהובאו לעיל לכל צד.


עריכת חוזה שכירות בסיוע עורך דין המצוי התחום תהיה אמנם כרוכה בעלות כספית אולם זו תהיה מזערית מאוד בהשוואה לעלות שהצד הנפגע יצטרך לשאת בה כדי לפתור הבעיה שעלולה להיווצר עקב חיסכון כספי בעת עריכת החוזה.


הוא אשר כתבנו שוכר ומשכיר זיכרו - סוף שכירות בזהירות ובמחשבה תחילה.