רגע לפני כניסת הרפורמה לתוקף, באפשרותך למקסם את ניצול הפטורים ממס שבח. במאמר זה אציג כיצד במסגרת תכנון מס נכון, יכול בעלים של 2 דירות (אשר לא מכר דירה בפטור ב- 4 השנים האחרונות) למכור את שתי הדירות בפטור מלא בתקופה קצרה יחסית.

 

במסגרת הרפורמה במיסוי מקרקעין, החל מיום ה- 01.01.14 יבוטל הפטור על מכירת דירת מגורים אחת ל -4 שנים ויחול מס שבח על כל מכירה של דירה אשר לבעליה דירה נוספת, על פי חלוקה לינארית של תקופת היווצרות השבח. על חלק השבח שנצבר עד ליום 01.01.14 לא יחול חיוב במס ואילו על השבח שנוצר בתקופה החל מיום 01.01.14 ועד למועד המכירה יחול מס במס בשיעור של 25%.


מצב זה מחייב היערכות מראש כדי למזער את סכום המס שיחול על הדירות בעת מכירתן בעתיד.

 

שיטת החישוב הלינארית מתייחסת לתקופות האחזקה בדירה ולא לשוויה. בשל כך יתכן מצב שבו על אף שמחירי הדירות יקפאו ולא יאמירו, יוטל חיוב במס על השבח שנוצר בשנים קודמות לפני "יום המעבר" (01.01.14), ולהלן דוגמא:

 

אדם רכש דירה (שאינה דירתו היחידה) ביום 01.01.2011 בשווי של 1,000,000 שקלים וכיום הדירה שווה 1,500,000 שקלים, היינו צברה שבח של 500,000 שקלים. בעל הדירה מבקש למוכרה בעתיד הקרוב. היה והדירה תימכר עד ליום 31.12.13 בפטור ממס שבח (בהנחה שלא מכר דירה בפטור ב- 4 השנים האחרונות) הוא יהא זכאי לפטור מלא ממס שבח. היה והדירה תוחזק על ידו שנה נוספת על למכירתה, באותו המחיר, שכן שוויה לא השתנה, ישלם המוכר מס שבח (בשיעור של 25%) על החלק היחסי של השבח שנצבר בגין התקופה שמיום 01.01.14 ועד למועד המכירה, ביחס לכל תקופת האחזקה (1/4), כלומר, יחול חיוב במס על 125,000 שקלים. מכירת הדירה בפטור מלא עד ליום 31.12.13 תחסוך למוכר כ- 30,000 שקלים.

 

עמידה בתנאי סף לצורך קבלת פטור לדירה יחידה

 

שיקול נוסף שיש להביא בחשבון במסגרת תכנון המס לקראת הכניסה לשנת 2014 הינו, עמידה בתנאי סף חדש לצורך קבלת הפטור לדירה יחידה במהלך "תקופת המעבר" (שנקבעה בין 01.01.14 לבין 31.12.17).

 

במסגרת הרפורמה נשאר הפטור המלא מזכה ממס שבח לדירת מגורים שהינה דירתו היחידה של המוכר, ששוויה אינה עולה על 4.5 מיליון שקלים, בהתקיים התנאים הבאים:

- המוכר הינו "תושב ישראל" או תושב חוץ שאינו בעל דירה במדינת התושבות שלו (והמציא אישור שלטונות המס על כך)
- בבעלות המוכר לפחות 1/3 מהזכויות בדירה הנמכרת
- מדובר בדירה שבנייתה הסתימה והייתה בבעלות המוכר לפחות 18 חודש מאז שהייתה ראויה למגורים.
- המוכר לא מכר דירה אחרת במשך 18 החודשים שקדמו למכירה, תוך שימוש בפטור זה.
- המדובר בדירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור: ב"תקופת המעבר" הבדיקה האם מדובר בדירה יחידה מבוצעת בשני מועדים, הן במועד המכירה והן ביום 01.01.14, רק אם בשני מועדים אלו המוכר היה בעל דירה יחידה הוא יהא זכאי לפטור. כלומר מי שביום כניסת הוראות החוק לתוקף הינו בעלים של יותר מדירה אחת, לא יוכל ליהנות כלל מהפטור לדירה יחידה במשך התקופה שבין 1.1.14 לבין 31.12.17, אף אם יעמוד בכל יתר תנאי הפטור.

 

דירת מגורים תחשב דירה יחידה אף אם למוכר זכויות בדירה נוספת במקרים הבאים:

 

- אם למוכר יש פחות מ- 1/3 זכויות בדירה נוספת
- אם למוכר יש דירה נוספת אשר נרכשה שתחליף לדירה הנמכרת ב- 18 החודשים שקדמו למכירה.
- אם הדירה מושכרת בשכירות מוגנת.
- אם הדירה התקבלה בירושה והתקיימו לגביה תנאי סעיף 49ג לחוק
- אם למוכר יש דירת מגורים שהינה בבעלות איגוד שהמוכר מחזיק בפחות מ- 1/3 מהזכויות בו.


יוצא אם כך שמי שמחזיק כיום בשתי דירות ובכוונתו למכור את שתיהן, יכול למוכרן בפטור מלא ממס שבח אם אחת תימכר עד ליום 31.12.13 בפטור לפי סעיף 49ב' 1 טרם ביטולו, והשנייה תימכר בפטור לדירה יחידה כנוסחו החדש שיכנס לתוקף ביום 1.1.14.

 

יובהר כי המידע המשפטי המוגש במאמר זה, מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע, אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי.