אתמול התבשרנו כי במסגרת הליך בוררות הוסכם כי לשכות רישום המקרקעין (טאבו) אשר שבתו מיום 01.01.14 ישובו לעבודה לשמך השבועיים הקרובים כמחווה לאזרחים.


שביתת לשכות רישום המקרקעין (הטאבו) העלתה לסדר היום את סוגיית חשיבותה ומהותה של הערת האזהרה. מדוע אי רישום הערת אזהרה מונע למעשה קידום עסקאות מכר? כדי להשיב על כך אסביר תחילה מהי הערת אזהרה ומהי מטרתה.


מהי הערת אזהרה?


הערת האזהרה הינה מכשיר חיוני והכרחי להגנה על רוכש זכויות במקרקעין, בפרק הזמן שבין כריתתו של חוזה המכר ועד לרישום זכויותיו בנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). בעסקות מקרקעין, בשונה מעסקאות מכר טובין למשל, ישנו בד"כ פרק זמן בין מועד רכישת הזכות לבין מועד קבלת החזקה בנכס ורישום הזכויות בו ע"ש הקונה, הליך אשר מהווה את סיומה של עסקת מכר מקרקעין.


הערת אזהרה מוסדרת בסעיפים 126 ו-127 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969. זוהי הערה הנרשמת במרשם המקרקעין, בגין התחייבות של בעל הזכות (המוכר) לבצע עסקה במקרקעין או להימנע מעשיית עסקה בהם.


מהן מטרות רישומה של הערת אזהרה?


לרישום הערת אזהרה מספר מטרות. העיקרית והחשובה שבהן הינה להגן על האינטרס של רוכש הדירה או הנכס עת הוא מתקשר בעסקת נדל"ן (שפעמים רבות זו העסקה בעלת ההיקף הכספי הגדול ביותר שיעשה בחייו) מפני עסקאות נוגדות או סותרות באותו נכס ובמטרה זו אתמקד. רישומה של ההערה מזהירה ומתריעה כי בנכס זה ישנה התחייבות לביצוע עסקה, ולאחר רישומה ידרוש רשם המקרקעין הסכמת מוטב הערת האזהרה (הקונה) לכל פעולה רישומית שתידרש בנכס, על מנת להבטיח שזכויותיו לא תיפגענה (בחריגים אשר לא יפורטו במסגרת מאמר זה).


כיצד מבטיחים רישומה לטובת הרוכש?


על מנת להבטיח רישומה של הערת אזהרה לטובת רוכש זכויות בנכס (לגביו מתנהל רישום בלשכת רישום המקרקעין) מקובל להתנות את פירעון כספי התשלום הראשון המשולם על חשבון תמורת הנכס, ברישום הערת אזהרה לטובתו בטאבו. הסדר זה מונע מצב בו אם הגיע הקונה לטאבו לרישום ההערה, יתגלה לו כי ישנה מניעה כלשהי (מהותית או רישומית) לרישום הערת האזהרה ובינתיים חלק נכבד מתמורת הנכס עבר לידי המוכר. ולכן מקובל כי הסכום הראשון שישולם על חשבון התמורה יופקד בדרך כלל בנאמנות בידי עוה"ד של המוכר ויועבר למוכר כנגד רישום ההערה.


העיכובים בעקבות השביתה


בפועל, עסקאות נדל"ן רבות אשר נחתמו ערב כניסת השביתה לתוקף "הוקפאו", היות והצדדים לא הספיקו לרשום הערת אזהרה בטאבו ולא ניתן לקדמן באמצעות העברת כספים למוכר, שיתכן ואף הוא קשור בהתחייבות מקבילה להעברת כספים בגין נכס שנרכש על ידו, ונקלע למצב של הפרת הסכם מבלי שיכול היה לצפות זאת מראש.


עסקאות אחרות, מעוכבות בשל העובדה שרוכשי זכויות אשר כבר חתמו על הסכם מכר ונרשמה לטובתם הערת אזהרה, התחייבו לשלם למוכר חלק מתמורת הנכס במועד מסוים באמצעות כספי הלוואה מובטחת במשכנתא ממוסד פיננסי כלשהו, ואין ביכולתם לקבל את כספי ההלוואה בשל העובדה שלא ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק שהעמיד את ההלוואה לקונה.


ה"פקק" שנוצר בקידום עסקאות המכר יוסר בימים הקרובים עם ההפוגה בשביתה.


מי אינו מושפע משביתת לשכות הטאבו?


יש לציין כי ישנם נכסים לגביהם לא מתנהל הרישום בלשכת רישום המקרקעין (בשל העדר הליכי פרצלציה ו/או הסדר) וקידום העסקאות בהם אינו מושפע משביתת לשכות הטאבו. לגבי עסקאות אלה ניתן לרשום משכון על זכויות המוכר במשרדי רשם המשכונות וכן להודיע לגוף המרכז את רישום הזכויות בנכס (כגון חברה משכנת, או משרד עו"ד המנהלים רישום עד לרישום בטאבו) כי בוצעה עסקה בנכס ולבקש רישום "מעין הערת אזהרה" בספרי החברה.