מהן הנקודות שצריך לשים לב אליהן כאשר רוכשים דירת מגורים?

רכישת דירת מגורים היא, ככל הנראה, אחת העסקאות החשובות והגדולות שיעשה אדם בחייו. אלא שלמרבה הצער, רוכשים נוטים להמעיט מחשיבותן של בדיקות מסוימות (לעיתים בגלל שהן מצריכות השקעה נוספת). ואולם – בדיקות אלה עשויות לעיתים להושיע מרכישת נכס שאינו מותאם לצרכי הרוכשים או חלילה נכס שטומן בחובו בעיות בלתי צפויות – לדוגמה: נכס עם חריגות בנייה, נכס שהרוכשים יידרשו לשלם בגינו תשלומים נוספים בלתי צפויים, נכס שהבנק יסרב ליתן בגינו הלוואה מובטחת במשכנתא או לחילופין ההלוואה שתינתן לא תתאם את ציפיותיהם של הרוכשים וכו' וכו' בעיות.

במאמר זה נתייחס לכמה נקודות חשובות שחובה לבחון בטרם רכישת דירה, גם אם הדבר אומר שיש לשכור לשם כך בעלי מקצוע. בכל מקרה, מדובר בבדיקות שרצוי לא להתפשר עליהן, גם אם העסקה נעשית בחיפזון כדי "לתפוס" הזדמנות טובה:

בדקו אתם בעצמכם את הדירה אותה אתם מתכוונים לרכוש – האם היא עונה על הצרכים שלכם היום, והאם היא תענה על הצרכים שלכם בשנים הקרובות. הגיעו פיזית לדירה ומומלץ לעשות זאת אפילו יותר מפעם אחת.

ערכו סיור בסביבה הקרובה לדירה והכירו אותה:

1. אם אתם הורים לילדים, בדקו את מוסדות החינוך – בקרו בבית הספר בו יבלו ילדכם את רוב זמנם, בדקו את המתנ"ס הקרוב לדירה ואת החוגים שיש לו להציע לילדכם כתעסוקה בשעות אחר הצהריים.

2. בדקו האם השכנים נאים בעיניכם – בדקו את סוג האוכלוסייה המתגוררת באזור ומהו אורך החיים שלה. בדקו את השכנים המתגוררים מעל הדירה, תחתיה ומצדדיה. לא תרצו לגלות לאחר המעבר לדירה החדשה כי בדירה מולכם מתגוררת להקת רוק ובדירה מתחתכם קיים עסק שגורם לטיילת בלתי פוסקת של אנשים במשך רוב שעות היום ובבניין ממול מתחילים עבודות חיזוק מבנה (תמ"א 38) שימשכו כמה שנים טובות.

3. בדקו את רמת איכות הסביבה והשירותים מסביב לדירה – מהן תכניות הפיתוח באזור? האם ישנן אנטנות סלולאריות או קווי מתח גבוהים (או עתידות להיות מוקמות כאלה בעתיד); האם ישנה תחנת רכבת צמודה (או עתידה להיבנות)? או כבישים ראשיים שעשויים להפריע את מנוחתכם? (או שלא – כמובן שלרוכש אחד תחנת רכבת צמודה תהווה יתרון בעוד שלרוכש אחר היא עשויה להוות מטרד גדול); האם היציאה מדירתכם עשויה להיות פקוקה בשעות הבוקר?; האם מול הנוף בדירתכם החדשה עתידים להיבנות בניינים נוספים או מדובר בשטח ציבורי פתוח (שצ"פ)?

שיכרו את שירותיו של עו"ד – חובה!

שכרו עו"ד אשר יעבור על התנאים בהסכם ששלח המוכר, יעיר הערות, יתכנן עבורכם לוח תשלומים מתאים בהתאם להונכם האישי, ויבחן את מצבו הקנייני של הנכס: יש לזהות את בעל הנכס האמתי; לבחון האם קיימת משכנתא על הנכס; לבחון מול איזו רשות אנו עומדים? האם מדובר בנכס שהוא בבעלות פרטית או האם מדובר בנכס שהוא בחכירה לדורות?; האם הוטלו על הנכס עיקולים למיניהם. כל הפרטים הללו מהותיים לצורך וודאות לגבי התשלומים להם תידרשו (מס רכישה והיטלים למיניהם) וניסוח הסכם יעיל, אשר יוביל אתכם בסופו של דבר לקבלת מפתחות לדירה במינימום תקלות ובמינימום "הפתעות".

שכרו את שירותיו של שמאי מקרקעין לקבלת חוות דעת תכנונית לגבי הדירה – חובה! כפי שלא תתפשרו על שכירת עו"ד, כך אל תתפשרו על קבלת חוות דעת תכנונית לגבי הדירה אותה אתם מתכוונים לרכוש. אמנם מדובר בהוצאה נוספת (ולעיתים אף בלתי מבוטלת עבור רוכשים הזקוקים לכל שקל ושקל) אך לעורך דינכם אין את היכולת לבדוק את ההיבט התכנוני של הנכס והאחריות לדאוג לכך היא שלכם!

זכרו שאתם רוכשים דירה במיטב כספכם (לעיתים במיליוני ₪ ויותר), ועל מנת להיות סמוכים ובטוחים שהדירה שאתם רוכשים היא אכן מה שהציגו בפניכם, כדאי להשקיע עוד כמה אלפי ₪. הדבר נכון בעיקר כאשר אתם רוכשים נכס צמוד קרקע, דירת גן או דירת גג (פנטהאוז / דופלקס), אך גם בדירות "כלואות" (דירות שתחתיהן דירה ומעליהן דירה) עשויות להתגלות בעיות.

מדו"ח השמאי ניתן יהיה לדעת את הרקע התכנוני של הנכס (תוכנית בניין עיר – תב"ע), האם קיימות חריגות בנייה או שימושים חורגים, הפקעות, צווי הריסה, אם ישנו טופס 4 ואם ישנן זכויות בנייה נוספות – כל אלה חשובים ביותר לצורך ניסוח הסכם יעיל, מניעת בעיות עתידיות (הליכים פליליים למשל בגין חריגות בנייה) ואף לצורך קבלת הלוואה מובטחת במשכנתא מהבנק ותשלומי מיסים נוספים שעתידים לחול על הנכס ועליכם כרוכשים.

במידה ובכוונתכם לקחת מהבנק הלוואה מובטחת במשכנתא (ובעיקר כאשר מדובר באחוזי מימון גבוהים) פנו לבנק לקבלת "אישור עקרוני" ואף בקשו משמאי מקרקעין לערוך עבורכם במסגרת חוות דעתו גם חוות דעת בעניין שווי הדירה – בטרם רכישת הדירה על הרוכש לפנות אל הבנק ולקבל "אישור עקרוני" לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא. כך, יכול הרוכש להיות סמוך ובטוח שהוא עצמו עונה על דרישות הבנק לקבלת ההלוואה ובמידה והנכס הנרכש עונה אף הוא לדרישות הבנק הוא יוכל לקבל את ההלוואה המבוקשת.

מעבר ל"אישור העקרוני", מומלץ (ובעיקר כאשר מדובר באחוזי מימון גבוהים) לבקש חוות דעת משמאי לגבי שווי הנכס הנרכש בטרם החתימה על הסכם הרכישה – הסיבה לכך היא שהבקשה לקבלת הלוואה מהבנק מוגשת לאחר חתימת ההסכם, ואז הבנק שולח שמאי שיעריך את שווי הנכס, אשר אינו השווי שהוסכם על ידי הצדדים בהסכם אלא השווי שהעריך השמאי. כך, יכול להיווצר מצב בו השמאי של הבנק יעריך את הנכס בשווי נמוך יותר וכתוצאה מכך, שווי המימון שיעניק הבנק לרוכש יפחת.

דוגמא: רוכש תכנן לקחת 75% מימון מהבנק כדי לשלם עבור דירה שרכש בסך 1,100,000 ₪ (כלומר: 825,000 ₪). לאחר חתימת ההסכם, ובמעמד הבקשה לקבלת ההלוואה מהבנק, שלח הבנק שמאי מטעמו להעריך את שווי הדירה. השמאי מטעם הבנק העריך את הדירה ב-900,000 ₪ בלבד – כלומר, הרוכש יוכל לקבל מימון של 75% מ-900,000 ₪ בלבד (675,000 ₪).

המשמעות היא שהרוכש יאלץ לשלם סך של 150,000 ₪ מכיסו. ואולם ברוב המקרים בהם הרוכש מבקש לקבל אחוזי מימון גבוהים מהבנק, לא יהיה לו את הכסף הזה והוא עלול להיות במצב של הפרת הסכם ולא יוכל לקבל לדיו את מפתחות הדירה. לסיכום, עבור רובנו עסקת רכישת דירה היא אחת העסקאות החשובות והגדולות ביותר שנעשה. כיאה לעסקה החשובה ביותר בחיינו, ראוי שנעשה את המאמצים הראויים והחיוניים כדי להבטיח שאנחנו עושים, כפי שנהוג לומר בשפתנו – עסקה טובה.