כחלק מחבילת הצעדים בהם נקטה ממשלת ישראל בניסיונה להתמודד עם קצב ושיעור עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות, חוקק 'חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים –הוראת שעה), התשע"א – 2011' (להלן – החוק). החוק נועד לנסות ולהביא לשינוי מגמה בשוק הדיור באמצעות מתן הקלות ופטורים ממיסוי לא מבוטלים שיעודדו, כך מקוים, ביצוע עסקאות וכפועל יוצא להגדלת היצע הדירות ולהוזלת מחירן.


הקלות המיסוי מתייחסות, בין היתר, להקלות במכירת דירות מגורים מזכות, לשיעורי מס השבח במכירת קרקע למגורים וכן לשיעורי מס רכישה מופחתים לרוכשי דירת מגורים יחידה (בעוד שלרוכשי דירת מגורים שאינה דירתם היחידה נקבעו שיעורים ומדרגות מס רכישה גבוהות).


להלן תמצית עיקרי החוק:


מס רכישה


הוראת סעיף 2 לחוק קובעת את שיעורי מס הרכישה המוגדלים בחישוב לדירה שאינה יחידה, כדלקמן:


על חלק השווי שאינו עולה על 1,000,000 ₪ - 5%
על חלק השווי שבין 1,000,000 ₪ לבין 3,000,000 ₪ - 6%
על חלק השווי העולה על 3,000,000 ₪ - 7%


הוראת סעיף 3 לחוק קובעת את הפחתת שיעורי מס הרכישה לגבי דירה יחידה, במסגרתה הוגדלה מדרגת המס הראשונה ליחיד שרכש דירת מגורים והתקיים בו אחד התנאים הקבועים בסעיף9(ג1א)(1) או (2) לחוק מיסוי מקרקעין לסכום של 1,350,000 ₪ (במקום 1,139,320),כדלקמן:


על חלק השווי שאינו עולה על 1,350,000 ₪ - לא ישולם מס
על חלק השווי שבין 1,350,000 ₪ לבין 1,610,210 ₪ - 3.5%
על חלק השווי העולה על 1,610,210 ₪ - 5%


יש לציין,כי תחולת סעיפים 2 ו-3 לחוק, כמפורט לעיל, תהא לגבי רכישות שנעשו מיום 21/02/2011 ועד ליום 31/12/2012.


עדכון המדרגות – הצמדה למדד


הוראת סעיף 4 לחוק קובעת, כי המדרגות יתואמו פעם אחת בשנה ב-16 בינואר 2012 לפי שיעור עליית המדד שפורסם בחודש ינואר 2011


מס שבח


הוראת סעיף 5 לחוק קובעת את הפחתת שיעור מס השבח לגבי קרקע המיועדת לבניית דירות מגורים ולפיה, יחיד, לרבות חברה משפחתית (להלן - יחיד) שימכור בתקופה שבין15/11/2010 ועד 31/12/2011 קרקע המיועדת לבנייה למגורים ושיום הרכישה שלה הינו מ-1/4/1961ועד 6/11/2001 ישלם מס על השבח הראלי בשיעור כאמור בסעיף 121 לפקודה ועד שיעור של- 20%.


התנאים המצטברים להחלת הוראת סעיף 5 דלעיל הם:


א. המוכר הינו יחיד;
ב. יום הרכישה של הזכות במקרקעין חל בתקופה שבין 1/4/1961 - 6/11/2001;
ג. יום המכירה של הזכות במקרקעין חל בתקופה שבין 15/11/2010 - 31/12/2011;
ד. המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה, במועד המכירה, תכנית בנייה מאושרת לבניית 8 דירות לכל הפחות המיועדות לשמש למגורים;
ה. לא יאוחר מתום 36 חודשים מיום המכירה, הסתיימה בנייתן של 80% לפחות מהדירות המיועדות לשמש למגורים עפ"י התכנית שחלה על הקרקע במועד סיום הבנייה או שהסתיימה בנייתן של8 דירות מגורים, לפי הגבוה.


מאחר ומתן ההקלה בשיעור מס השבח מותנה בהתקיימותו של תנאי עתידי לפיו, בניית דירות המגורים תסתיים בתוך 36 חודשים, כאמור, נקבע בחוק כי המוכר יחויב במועד המכירה במס שבח כפי שהיה מוטל עליו עפ"י סעיף 48א(ב1) לחוק מיסוי מקרקעין (חישוב ליניארי).
בהתאם להוראת סעיף 5(ג) לחוק למוכר שהתקיימו לגביו התנאים דלעיל, תעמודנה שתי אפשרויות תשלום, כדלקמן:


1. תשלום מס השבח במלואו עפ"י סעיף 48א(ב1) לחוק מיסוי מקרקעין – אם וכאשר תעמוד המכירה גם בתנאי בניית הדירות (תנאי ה), תתוקן השומה והמוכר יהא זכאי להחזר המס ששילם ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק;


2. תשלום מס השבח לפי הוראות סעיף 48א(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין ומתן ערובה, להנחת דעתו של המנהל (ערבות בנקאית), לגבי יתרת המס שהיה עליו לשלם לפי סעיף 48א(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין בהתאם לשומה שהוצאה. תוקפה של הערובה יפוג בסיום הבנייה (תנאי ה).


ההקלה שעוגנה בהוראת סעיף 5 לחוק, כמפורט לעיל, לא תחול על:


1. מכירה שנעשתה בלא תמורה או בין קרובים (בתמורה או ללא תמורה);
2. מכירה שחל לגבי הפטור ממס שבח כולו או חלקו;
3. מכירה שחל לגביה שיעור מס מופחת לפי חוק מיסוי מקרקעין;
4. מכירה שחלה לגביה הוראות סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין;


הוראת סעיף 6 לחוק קובעת את הפטור במכירת דירת מגורים מזכה ולפיה, למוכר דירת מגורים מזכה תתאפשר קבלת שני פטורים, בנוסף לפטורים להם הוא זכאי מכוח פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין, בכפוף ובהתקיים התנאים, כדלקמן:


1. המכירה בוצעה בתקופה שבין 1/01/2011 ועד 31/12/2012;
2. הדירה עונה להגדרת דירת מגורים מזכה כהגדרתה בסעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין;
3. המוכר מכר את כל הזכויות שיש לו בדירת המגורים המזכה;
4. טרם נוצלו שני פטורים בהתאם להוראת השעה;


מוכר שלגבי מתקיימים תנאים דלעיל וביקש פטור מכוח החוק עסקינן יהא זכאי לפטור, כאמור, בהתאם לכללים הבאים:


1. אם שווי המכירה עד 2,200,000 ₪ (תקרת הפטור), אזי כל המכירה תהא פטורה ממס שבח;
2. אם שווי המכירה עלה על תקרת הפטור, מס השבח יחושב כאילו נמכר כל הנכס ללא פטור ותוצאת המס תוכפל בהפרש שבין שווי המכירה לבין סכום התקרה חלקי שווי המכירה;
3. במכירת דירת מגורים מזכה אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יינתן הפטור לדירת המגורים בכפוף להוראות סעיף 49ז לחוק, אך לא יותר מתקרת הפטור דלעיל;
4. במכירת חלק מדירת מגורים מזכה, תקרת הפטור תהא באופן יחסי לחלקו של המוכר בדירת המגורים;


הפטור(לדירה מזכה) בהתאם להוראה הנ"ל לא יחול אם:


1. המכירה הינה של דירת מגורים שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 1/11/2010 עד 31/12/2012;
2. המכירה הינה ל"קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין ולעניין המונח "שליטה" כאמור בסעיף 19(4)(ב)(3) לחוק מיסוי מקרקעין;
חשוב להדגיש, כי פטור מלא או חלקי לפי הוראה זו לא יינתן למוכר אחד יותר משתי פעמים בתקופת החוק. כמו כן, לא יראו במכירה שלגביה ניתן פטור לפי חוק זה (הוראת-השעה) כפטור אותו ניצל המוכר ב-4 השנים האחרונות, והכול לגבי מוכר דירת מגורים מזכה לפי הוראות פרק חמישי1 לחוק בתקופה הקובעת(סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין).


לאחר תום תקופת החוק והוראת השעה, יראו בפטור הניתן על פי חוק זה, פטור אותו ניצל המוכר ב- 4 שנים האחרונות לעניין סעיף 49(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין.


'מוכר' לעניין פטור זה - ייחשב המוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד. (הכללים שחלים על התא המשפחתי נותרו ללא שינוי)


תחולת הפטור תהא על מכירות שנעשו מיום 01/01/2011 ועד ליום 31/12/2012.

 

אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. בכל מקרה של שאלה בעניין יש לפנות לעו"ד מוסמך לקבלת ייעוץ מלא. אין בכתבה זו כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח בין הקוראים לבין הח"מ.