עסקת מקרקעין הינה עסקה מורכבת, אשר מתנהל לרוב בין מספר גורמים במקבלים (מתווכים, מוכר, קונה, עורכי דין, שמאים וכדומה).
מטבע הדברים ובשל מורכבות העסקה, לעיתים, עלולים "להתפספס" פרטים שלא נבדקו כראוי, או לחלופין, עשויים להתגלות פרטים חדשים, אשר יש בהם כדי להשפיע באופן ישיר על קיום העסקה.
אתמקד כעת בפן חשוב ביותר בעסקאות מקרקעין והוא חובת תום הלב של המוכר ושל הקונה בעסקאות מקרקעין, חובה אשר מתחילה בתהליך המשא ומתן, ונמשכת למעשה עד לאחרי חתימת החוזה. עקרון חובת תום הלב מוגדר בסעיף 12 לחוק החוזים, ומחייב מרגע תחילת המו"מ ועד כאמור, לאחר חתימת החוזה.
ראשית, יש להבין שכל צד לעסקה מחוייב לנהוג בתום לב כלפי הצד השני. דהיינו, הצדדים אחראיים אחד כלפי השני לנהוג ביושרה, הגינות, נאמנות ואמון.
על מנת לבחון, האם הצדדים קיימו את עיקרון תום הלב, ניתן להתחיל בשאלה, "האם מדובר בהתנהגות סבירה אשר הולמת שני צדדים לעסקה"?
מכיוון שתום הלב הינו מושג חלול, ניתן לצקת לתוכו תוכן, ולהבין, באמצעות דוגמאות (כמובן שכל מקרה לגופו), מה אומר למעשה המושג הנ"ל.
להלן מספר דוגמאות:
1. לאחר חיפושים ארוכים, מצא פלוני את דירת חלומותיו. פלוני נפגש עם המוכר, ולאחר שסיכמו בינהם את התנאים הבסיסיים לעסקה, לחצו ידיים ונפרדו מחוייכים. הצדדים פנו, כל אחד לעורך דינו, ואלה התחילו לעבוד על טיוטת חוזה.
אלא מה? לאחר שהמוכר סיכם את פלוני את תנאי העסקה, רצה אדון מוכר לשפר את מצבו, ובחוסר תום לב, המשיך להראות את הדירה לקונים פוטנציאליים אחרים, וזאת כאמור, לאחר שפרטי העסקה סוכמו, ועורכי הדין התחילו לעבוד על הטיוטה.
הפסקה התייחסה להתנהלות זאת כאל התנהלות חסרת תום לב. נקבע בפסיקה כי שעה שסוכמו כל התנאים הבסיסיים לחוזה, לרבות, סכום המכירה, תאריך המסירה, שמות הצדדים וכו', והעסקה עברה לטיפול בידי עורכי דין, נסיונו של המוכר להמשיך ולהראות את הדירה הלאה לקונים פוטנציאליים אחרים, בניסיון להביא לשיפור מצבו, מהווה התנהלות חסרת תום לב, ובית המשפט, בהרבה מקרים, פסק פיצוי כספי בגין הפרת חוזה.
עוד קבעה הפסיקה, כי ככל שהשלב בו צד לעסקה פרש מהעסקה, הינו מתקדם יותר, כך פרישתו עשויה להתפרש כחוסר תום לב אשר מצדיק את פיצוי הצד השני.
2. וכעת לסוגיה- האם השתכללה עסקה? סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע, כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.
הפסיקה קבעה, מהם הפרטים החשובים שצריכים להיות מפורטים בעסקה:
- שמות הצדדים.
- מחיר.
- תיאור המקרקעין.
- מהות העסקה.
- תאריך מסירה (במקרה של חוזה מכר).
כל אלה למעשה, מהווים את המסויימות הנדרשת בעסקאות המקרקעין.
3. לפתחו של בתי המשפט הגיעו סוגיות משפטיות שונות אשר דרשו מבתי המשפט לנהוג בדרכים יצירתיות שתגברנה על הוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין. לעיתים, נערך מסמך ההתחייבות בכתב ללא פרטים חיוניים, המהווים את לב העסקה, ובמקרים אחרים הצדדים בחרו לעבור לשלב הביצוע ולדלג על השלב החוזי, כך שבתי המשפט נדרשו לפנות לאומד דעתם של הצדדים בכדי לבחון את ההחלטה האם לקיים את העסקה אם לאו, חרף אי קיום דרישת הכתב במקרקעין.
4. עד לשנות השמונים ביהמ"ש נתן תוקף להסכמי מקרקעין המכילים פרטיים חיוניים כגון: שמות הצדדים, פרטי הממכר והעסקה, התמורה, מועדי התשלום, מיסים ותשלומים וכיו"ב, ברם, בתי המשפט החלו לנקוט בעמדות שונות והוציאו מפניהם פסיקה המהווה שינוי מגמה תוך קביעה כי ניתן יהיה ליתן תוקף להסכמי מקרקעין גם אם הם אינם מכילים את הפרטים המהותיים של העסקה ובלבד שקיימת ראיה חיצונית המעידה בברור על התגבשותה של העסקה.
5. יתרה מכך, בע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ אישר ביהמ"ש הסכם מקרקעין אשר לא נחתם ע"י הצדדים, בנימוק כי דרישת החתימה הינה ראייתית בלבד וכי היא אינה מהווה דרישה מהותית, שעה שניתן להוכיח באמצעות סממנים חיצוניים כי ההסכם בין הצדדים שריר ותקף. הלכה זו יושמה בפסקי דין נוספים ואף זכתה לחיזוק מכבוד נשיא בית המשפט העליון בדימוס, אהרון ברק, אשר ציין בד"נ 40/80 פאול קניג נ' יהושוע כהן (ניתן בעניין צוואה) כי "… אין כל קדושה בחתימה. כאשר היא באה למלא פונקציה הוכחתית, ניתן להחליפה בדרכי הוכחה אחרות..".
6. פסק הדין המשמעותי ביותר שבו חלה תפנית חדה הינו ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, אשר קבע באופן מפורש כי במקרים חריגים בהם בוצעה עסקה בהיעדר מסמך התחייבות בכתב יינתן תוקף להתחייבות הצדדים לאור עובדות המקרה דרך בחינתן בראי עיקרון תום הלב.
בפסק הדין צוין כי רק במקרים חריגים יפעל ביהמ"ש במנותק מהוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין, בהם תחושת הצדק מזדעקת נוכח אי קיום עסקה שכבר בוצעה. ביהמ"ש במקרה דנא לא יכול היה להתעלם מהמצב העובדתי לפיו העסקה כבר קוימה, ופסק כי יש להורות על מתן תוקף לעסקה בין הצדדים חרף היעדר מסמך התחייבות בכתב.
7. יש לזכור כי בית המשפט קבע בנוסף על כל האמור לעיל, כי במקרים חריגים, בהם זועקת זעקת ההגינות, יכול בית המשפט לחייב בפיצוי אפילו אם הצדדים לא העלו את הסיכומים בינהם על הכתב, אולם מהנסיבות עולה, כי הפרטים סוכמו, אולם אחד הצדדים חזר בו באופן המהווה התנהגות חסרת תום לב, המצדיקה פיצוי כספי לצד השני. יש לציין כי במקרה כזה יבחן בית המשפט מה מידת האשמה של הצד המפר ומה מידת ההסתמכות של הצד הנפגע.
8. התנהלות נוספת אשר עשויה להיחשב חוסר תום לב:
- אי מסירת פרטים עובדתיים שעל פי קריטקיונים מסויימים, היו חיוניים, והיה מקום למסור אותם, כגון: ליקויים, פגמים נסתרים, תביעות, הליכים אחרים שמתנהלים לגבי המקרקעין נשוא העסקה.
- העלאת הצעות חדשות ובלתי סבירות במהלך משא ומתן.
- דחיית הצעות סבירות שהעלה הצד שכנגד ללא סיבה.
- נסיגה מהסכמות שהושגו.
- ניהול משא ומתן ללא רצון אמיתי להתקשר בעסקה.
לסיכום: עקרון תום הלב הינו בעל חשיבות רבה ומוטל על הצדדים כבר בשלב המומ בינהם.
מטרת חובת עקרון תום הלב הוא למנוע מצגי שווא, רמאויות וכו'.
לכן, מומלץ לכל צד לעסקה לנהוג בתום לב כלפי הצד השני, שכן, אם לא יעשה כן, יהיה צפוי לתשלום פיצוי בגין הנזק שגרם לצד השני.
עודכן ב: 18/02/2019
