ערבות חוק מכר: מהן חובות הקבלן?

בשעה טובה החלטתם לקנות את בית חלומותיכם ובחרתם לרכוש דירה “חדשה מהניילון” ישירות מהקבלן באחד הפרוייקטים היוקרתיים באיזור המועדף עליכם.

האם שאלתם את עצמכם מה קורה עם הכסף שאתם משלמים לקבלן מרגע החתימה על חוזה הרכישה במשרדי המכירות המפוארים של הקבלן ועד לרגע קבלת המפתח לדירה ורישומה בלשכת רישום המקרקעין?

בטרם פרשת חפציבה, כספים אשר היו משולמים לקבלן עבור הדירה היו מופקדים לחשבון הקבלן או לחשבון החברה. לאחר קריסתה של חפציבה המון רוכשים איבדו את מיטב כספם ואת הדירה אותה רכשו.

משכך ב-6/10/2008 תוקן חוק המכר וחייב קבלנים לתת לרוכשים עבור כל שקל אשר משולם עבור הדירה בטוחה, כך שלמעשה, אם הפרויקט או הקבלן נכסים למצב של חדלות פרעון או כל סיבה אחרת שבגינה אינם יכולים לסיים את הפרוייקט, יקבל הקונה חזרה את השקעתו. חשוב לציין כי החוק אינו מבטיח את הסיכוי לקבלת הדירה אלא את הכסף ששולם עבורה.

חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל”ה-1974 (להלן: “חוק מכר דירות”) קובע כי אסור לקבלן לקבל מקונה דירה, למעלה מ-7% ממחיר הדירה, אם לא מסר לקונה את אחת הבטוחות המפורטות בסעיף 2 לחוק:

• ערבות חוק מכר.
• ביטוח הכספים שהרוכש משלם בחברת ביטוח (ערבות אוטונומית).
• רישום משכנתא על שם הקונה על הקרקע.
• רישום הערת אזהרה לטובת הקונה על חלקו היחסי בקרקע.
• רישום בעלות של הקונה בחלק היחסי של הקרקע.

חשוב להדגיש כי ערבות חוק המכר, וחוק המכר בכלל, אינם מעניקים התייחסות לשאלת המועד בו הדירה מועברת לרשות הרוכשים או לגבי קצב ההתקדמות של הפרויקט. לכן אין כאן התייחסות לנזקים הכלכליים והאחרים שמאפיינים עיכובים מהסוג הזה: הוצאות עבור פינוי הדירה, מעבר למגורים בשכירות עד שהפרויקט יהיה מוכן וכן הלאה.

במילים אחרות: עיכוב בלוח הזמנים של הפרויקט, אפילו עיכוב משמעותי של חודשים או שנים, לא מהווה מבחינת החוק עילה מספקת לתשלום של ערבות חוק המכר מצידו. במצב כזה ישנם מנגנונים אחרים הקבועים בחוק אשר נועדו לפצות את הרוכשים ולמזער את נזקם.

המלצתי האישית היא כאשר הקבלן אינו מעמיד ערבות חוק מכר, מסיבה זו או אחרת – לא להתקדם עם העסקה.

יש שאלות נוספות? מוזמנים להתייעץ.