לרובנו, רכישת דירה (או נכס מקרקעין אחר) הנה העסקה המשמעותית ביותר שנבצע בחיינו. אנו משקיעים בעסקה זו את מרבית הכספים הפנויים שלנו, ובמרבית המקרים גם ניטול מימון משמעותי ביותר מבנק למשכנתאות, מימון אשר נשיב אותו לשיעורין במשך פרק זמן ארוך ביותר.

 

 

נוכח השכיחות הרבה של עסקאות אלו, קיימת נטיה מסוימת בקרב חלקים מן הציבור, להפחית מן החשיבות הנעוצה בבדיקות הרבות הקשורות בהן ובקבלת בליווי משפטי נכון, מקיף ומקצועי, אשר יבטיח או לכל הפחות ימקסם ככול הניתן, את היכולת שלנו לבצע עסקה בטוחה.

 

 

החשיבות הראשונה במעלה לטעמנו בליווי משפטי מצד עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין, נעוצה דווקא בסוגיית הביטוח המקצועי. רובנו הרי מבטחים את עצמנו לדעת כנגד כל סיכון וסיכון. ביטוח תכולת דירה, ביטוח אש ורעידות אדמה, ביטוח חיים, ביטוח בריאות, ביטוחים משלימים ועוד ועוד.

 

 

נשאלת השאלה, מדוע שלא נבטח את עסקת רכישת הדירה? נשמע טריויאלי לחלוטין. מרבית עורכי הדין מבוטחים בביטוח אחריות מקצועית, אשר מטרתו ליתן מענה, מקום בו עורך הדין פעל ברשלנות, אשר הובילה ל"תקלה" חס וחלילה בעסקת המקרקעין.

 

 

בהקשר זה, שיעור והיקף ה"תקלות" העלולות להתרחש אגב עסקת מקרקעין הנו עצום, ורשימה זו לא תעסוק בהן והיא אף אינה ארוכה מספיק על מנת לדגום אותן.

 

 

אז הנה 10 כללים חשובים אשר ריכזנו עבורכם בכל הנוגע לרכישת דירה (או נכס מקרקעין אחר)

 

 

1. מן הסתם, לעולם לא לבצע אותה בכוחות עצמכם. גם אם העסקה נראית פשוטה ביותר על פניו, אל תתפתו לחסוך את שכר טרחת עורך הדין, אשר לכל דבר ועניין יכול שישמש (תלוי בנסיבות) כפוליסת הביטוח שתציל את כספכם.

 

 

אף אם הנכם מיוצגים, הנה 9 כללים נוספים שחשוב לשים אליהם לב (תמיד אפשר לשאול את עורך הדין המלווה אתכם ולוודא שהוא פועל על פיהם).

 

 

2. לרוכשי מגרשים או במקרים מסוימים נכסים ללא ציון בעלות נפרדת – תשריט! יש לוודא קיומו של תשריט ערוך על ידי מודד מוסמך, בעדיפות לתשריט עדכני אשר נערך לצורך העסקה. התשריט ייצג את השטח הנרכש וימנע בסבירות רבה מחלוקות עתידיות.

 

 

3. לנוטלי מימון בנקאי – שמאות מוקדמת ! חשוב לדעת כי הבנק המלווה, מבצע בדיקה של הנכס באמצעות שמאי. הבעיה נעוצה בכך שבדיקה זו מתבצעת ל א ח ר החתימה על ההסכם, כך שבמידה וקיימת בעיה בשמאות, הבנק עלול במקרי קיצון לסרב ליתן מימון (בכלל או את המימון הדרוש), דבר החושף את הרוכשים להפרה יסודית של הסכם רכישת הדירה ולסנקציה כספית כואבת. על כן, אנו ממליצים במקרים רבים לבצע שמאות מוקדמת, דהיינו שמאות אשר תוכר על ידי הבנק המלווה, ותתבצע ל פ נ י החתימה על ההסכם. כך יכול ותחסכו הפתעה לא נעימה, בעלות אפסית (פעמים רבות הפרש של כ-אלף ש"ח בין שמאות בנקאית לאחר ההסכם לשמאות מוקדמת).

 

 

4. לנוטלי מימון בנקאי, ובכלל – תיק בניין! יש לוודא, מוקדם ככול הניתן, קיומו של תיק הבניין בעירייה, שכן עלול להיווצר מצב בו בנק יסרב להעמיד מימון בנקאי בהעדר תיק בניין.

 

 

5. לרוכשי דירה מקבלן – אפשר לשנות את תנאי ההסכם ! ישנה סברה בה נתקלנו, לפיה חוזי רכישת דירה מקבלן הנם חוזים "קשיחים" שלא ניתן לשפרם ולנהל מו"מ לגביהם, ועל כן אין טעם בליווי של עורך דין ברכישת דירה. זו טעות גמורה. עורך דין מקצועי המלווה רכישת דירה מקבלן, יוכל לנהל מו"מ מקצועי ועיקש עבורכם, אשר יכול וייטיב בצורה משמעותית את תנאי העסקה.

 

 

6. לרוכשי דירה בבניין ל א ח ר פרוייקט התחדשות עירונית (תמ"א) -כאן קיימת מורכבות כפולה. לא די בבדיקת ההסכם בין המוכר לרוכש, אלא קיימת חובה מוחלטת לוודא כי העסקה בין היזם לדיירים (ורצוי גם העסקה בין הקבלן המבצע ליזם/דיירים) נבחנת היטב ומהווה חלק בלתי נפרד מן העסקה.

 

 

7. לרוכשי דירה בבניין ל פ נ י פרוייקט התחדשות עירונית (תמ"א) – יש לוודא היטב את מצב הפרוייקט והמסמכים אשר נחתמו על ידי הדיירים, ככול שנחתמו. חשוב שמסמכים אלו יצורפו כחלק בלתי נפרד מהסכם רכישת הדירה, ויבחנו היטב על ידי עורך הדין המטפל.

 

 

8. למעוניינים ב"ערך מוסף", בדק בית ! קיימים גורמים רבים ושונים המספקים שירותי בדק בית, אשר מטרתם ליתן חוות דעת בדבר מצבה הפיסי של הדירה, ובדגש על נזקי רטיבות. בדיקה זו הכרוכה בעלות של אלפי ש"ח בודדים, יכולה לספק לרוכשי דירה וודאות נוספת, בעיקר בדירות ישנות ולמרבה הפליאה, בדירות חדשות לגמרי, אשר טרם עברו מספר חורפים.

 

 

9. קונה בזול, משלם ביוקר. מחירי הנדלן הם לרוב קשיחים ביותר. עסקה המתומחרת במחיר נמוך ממחיר השוק חייבת להדליק נורה אדומה בוהקת בפני רוכש דירה, ובמקרה כאמור יש לוודא באופן מקסימלי ככול הניתן, כי המחיר האטרקטיבי לא יתגלה בדיעבד כבכיה לדורות.

 

 

10. "אין הביישן למד" – לבצע בדיקות עצמאיות ! לעקוב אחר המו"מ מקרוב. לשאול כל שאלה שעולה על דעתכם. לוודא כי טיוטות ההסכם והמסמכים הרלוונטיים עוברים דרככם בזמן אמת. לברר היטב מול השכנים האם קיימות בעיות מסוימות. להתעקש ולברר מול המוכר את הסיבה למכירת הדירה. לבקר בסביבת הבניין ובדירה לפחות שלוש פעמים בשעות שונות, על מנת להתרשם מרעשים, תנועה, מטרדים שונים, אנטנות סלולאריות, אוורור ותאורה. לנסות ולהבין מה תכנוני הפיתוח העתידיים של הסביבה. לקבל את כל המידע הנחוץ מן הבנק בקשר עם המימון.

 

 

משרדנו ליווה לאורך השנים עשרות ומאות עסקאות מקרקעין שונות ומגוונות. אנו ואנשי המקצועי עמם אנו פועלים בשיתוף פעולה הדוק (שמאים, מודדים, מהנדסים) עומדים לרשותכם בכל עניין הנוגע לעסקה הקרובה שתרצו לבצע, ומאחלים לכם בהצלחה רבה!

 

 

*האמור ברשימה זו אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך על האמור בה כייעוץ משפטי בכלל, והנוגע לעסקה ספציפית בפרט. האמור אינו מקיף ואינו מתיימר להקיף את כל הבדיקות שיש לבצע ו/או את הכללים שיש לעמוד בהם בכל הנוגע לרכישת דירה. מומלץ להצטייד בליווי מקצועי פרטני הרלוונטי לעסקה שתרצו לבצע.