רכישת דירה מכינוס - מלכודות אפשריות וחשיבות ייצוגו של עורך דין המומחה במקרקעין

הדעה הרווחת בקרב חלקים גדולים מן הציבור הנה כי ברכישת דירה בכינוס, כלומר כזו המוצעת למכירה על ידי כונס נכסים, ניתן להגדיל את מרכיב הרווח שלנו, היות והדירה מוצעת במחיר נמוך יותר משמעותית ממחיר השוק.

נכון הוא שיש אמת מסוימת בהנחה זו, אך לא תמיד, וגם אם כן, המחיר הנמוך שאנו סבורים שהדירה נמכרת, עלול להתברר כמלכודת פיתוי להיכנס לעסקה שמחירה האמיתי גבוה לאין שיעור.

מהן אותם מלכודות? כיצד נוכל להימנע מהן? במאמר זה ננסה להציב לפחות חלק מתמרורי האזהרה העומדים בפני רוכש דירה מכינוס, וכיצד נוכל להתגבר על חלק מן הסיכונים שעסקה כזו מציבה בפנינו.

על כונס הנכסים בקצרה

כונס נכסים הוא לרוב עורך דין, אשר ממונה על ידי בית המשפט ו/או ההוצאה לפועל, ובין סמכויותיו לתפוס נכסים שונים ואף לממשם, דהיינו לבצע הליך של מכירה, בפיקוח הגורם השיפוטי אשר מינה אותו.

מינוי כונס הנכסים יכול להתבצע בשלל הליכים, למשל במסגרת הליכים למימוש משכנתא, במסגרת סכסוך משפחתי בין בני זוג שאינם יכולים להסכים ביניהם על חלוקת נכסיהם, במסגרת הליכי גבייה הננקטים בהוצאה לפועל ועוד. לסוג ההליך בו מתמנה כונס הנכסים קיימת חשיבות במקרים מסוימים, ולא תמיד האינטרסים זהים.

מלכודת המחיר: אמת או אגדה?

האם אכן מחירה של דירה מכינוס נכסים הוא נמוך יותר? האם זו אמת מוחלטת או בעצם הנחה שאין לה אחיזה במציאות? ובכן, אין לכך תשובה חד משמעית. הדבר נעוץ בכך שלעיתים אין זהות באינטרסים בין הצדדים.

נדגים זאת בצורה פשוטה: בנק אשר העניק משכנתא לרוכש דירה, אשר לא עמד בפרעונה, מעוניין לממש את הדירה הממושכנת, ומעוניין לעשות זאת במהירות ובמחיר שיכסה מקסימום מן החוב. לבנק אין כל אינטרס שהדירה תימכר דווקא במחיר המקסימלי האפשרי, אלא במחיר שיסייע לו לאפס את החוב.

ברם, לכונס הנכסים אינטרס שהנכס יימכר במחיר הגבוה ביותר האפשרי, ובמחירי המונח המקצועי "מחיר בין מוכר מרצון לקונה מרצון", ולא ב"מימוש מהיר". אינטרס זה נובע בראש ובראשונה מכך שבמקרים רבים, שכר טרחתו של כונס הנכסים נקבע במישרין כאחוזים משווי העסקה.

מלכודת מצבו הפיזי, משפטי ותכנוני של הנכס

בשונה לחלוטין מעסקת שוק רגילה, בה המוכר מצהיר הצהרות שונות לגבי מצבו המשפטי, הפיזי והתכנוני של הנכס, כונס הנכסים לרוב אינו מצהיר דבר לגבי טיבו של הנכס, ומסיר מעצמו כל אחריות לגבי מצבו.

הדבר מצריך מרוכש הדירה זהירות כפולה ומכופלת, ובמקרה של בעיות הקשורות במצבו של הנכס בכל ההיבטים, לרוב אין לנו אבא ואמא ואין לנו כתובת שתיקח אחריות.

בשונה מעסקת שוק רגילה, בה יש חלוקת תשלומים קבועה ומקובלת בכל הנוגע למיסוי החל העסקה, ברכישת דירה בכינוס ניתן לראות לעיתים שהרוכש הוא זה שחייב במיסוי, שלרוב מוטל דווקא על מוכר נכס, ולמשל היטל השבחה והיטלים מוניציפליים אחרים.

מה ניתן לעשות?

ההמלצה שלנו היא חד משמעית. לעולם לא לרכוש רכישת דירה מכונס נכסים, ללא ייצוג של עורך דין המתמחה במקרקעין, ובעדיפות עורך דין בעל ניסיון בעבודה מול כונס נכסים ובפרט כזה ששימש ככונס נכסים בעצמו. נכון שהמלצה כזו נכונה ביחס לכל עסקה במקרקעין, אולם היא נכונה שבעתיים לעסקת כינוס.

עבודה נכונה של עורך דין מקרקעין, בראש ובראשונה תאפשר לכם לקבל כתובת לאחריות לעסקה. בדיוק כמו שאתם מבטחים את ביתכם בפני נזקי אש, רטיבות ורעידות אדמה למשל, עליכם לבטח את מיליוני השקלים אשר לבטח תשקיעו ברכישת הנכס, וזאת באמצעות עורך הדין שילווה אתכם.

בעבודה נכונה, עורך הדין יכול למקד את הסיכונים בעסקה, ולהביא לכך שכל המידע הגלוי והנסתר יוצב בפניכם, על מנת שתוכלו לשקול את הרכישה בצורה המקסימלי. אותה עבודה נכונה, יכולה אף להביא לשיפור בתנאיה המשפטיים של העסקה, דבר שלרוב אינו מתאפשר ללא ליווי משפטי.

איתי ויסמן ושות' עוסק בליווי עסקאות במקרקעין ובעל ניסיון פרטני בליווי עסקאות כינוס, ופעל רבות ככונס נכסים. אנו עומדים לרשותכם בכל שאלה המתעוררת בנושא זה, ונשמח להעניק לכם מהידע המקצועי והניסיון הרב שצברנו, בליווי משפטי איכותי וממוקד לצורך רכישת דירה בכינוס.