מזל טוב! הגיע הרגע לו חיכיתם שנים... אתם סוף סוף יכולים להרשות לעצמכם לקנות דירה, ולא סתם דירה - דירה חדשה מקבלן.
לקוח שאל אותי "אם לקבלן יש עורך דין שרושם את הבעלות בדירה בסיום העסקה למה הוא צריך לשכור את שרותיו של עורך דין באופן אישי?!"


התשובה לשאלתו זו נעוצה בידיעה כי יש לבצע מספר בדיקות ופעולות טרם החתימה על הסכם עם הקבלן אותם עורך דינו של הקבלן לא יעשה עבורך ובטח שלא ילווה אותך בכל דבר הכי קטן על ליום המסירה בפועל...


כללי לשכת עורכי הדין קובעים במפורש כי חל איסור מוחלט על עורך דין שמייצג את הקבלן לייצג גם את הרוכשים מהקבלן (למעט ברישום סופי של הבעלות בדירה) כך שלא ייווצר ניגוד עניינים.


אז במידה והחלטת לרכוש דירה מקבלן חשוב שתדע כמה דברים טרם הנך מתקשר בחוזה:

 

1. בדיקות יסודיות – עליך לבדוק את הקבלן טרם התחלת התקשרות עמו בכל רובד אפשרי החל מזכאותו לבנות על הקרקע ועד לקבלת כל האישורים לבניה על הקרקע והבעלות.

 

2. כספים – במידה ויש בידיך הון עצמי עליך לברר טרם ההתקשרות כי יש ביכולתך לקחת משכנתא ובעצם לקבל אישור עקרוני מבנק ללקיחת משכנתא בהמשך הדרך.


את הקבלן יש לבדוק ברובד זה על מנת שלא נופתע בהמשך – יש לבדוק שלא חלים שעבודים על הקרקע, אין חובות לקבלן וכד'. בנוסף, עליכם לבדוק כי את פרויקט הבניה והקבלן מלווה בנק אשר נותן לכם בטוחה לכספם - חל איסור להפקיד כספים ישירות בחשבון הקבלן או מישהו מטעמו. בנק מלווה יבטיח לכם שקט נפשי לאחר כל תשלום ויחייב את הקבלן בערבות בנקאית לפי חוק המכר.

 

3. תשריטים ותכוניות – טרם חתימה על הסכם המכר חשוב לבדוק את התשריטים שיש בידי הקבלן הנוגעים לבניין כולו ולדירה הנרכשת. עליך לבדוק כי התשריטים מאושרים ונכונים. רצוי אף לבדוק טוב את קומת הלובי והגג ובטח אם הדירה הנרכשת היא הדירה האחרונה בבניין וצמודה לגג.

 

4. מפרט טכני- כחלק מנספחי החוזה יהיה עליך לחתום גם על המפרט הטכני של הדירה הנרכשת ועל כן עליך לבדוק טוב טוב את המפרט המוצע על ידי הקבלן ולראות כי הוא מתאים לצרכיך האישיים.

 

5. תשלומים לפי חוק המכר – אחד הדברים החשובים ביותר בהליך מו"מ הנוגע לחוזה המכר מול עוה"ד של הקבלן הוא בדיקת מועדי התשלומים וסדרם. החוק מעגן את סדר התשלומים לפי שלבי בניה ולכן חשוב שתתאימו כל תשלום לכיסכם ולזמן המתאים לכם.

 

6. ביטחון אישי – הביטחון שלך לאחר חתימה על הסכם המכר ולאחר ששילמתם לקבלן כ-7% מערך הנכס יהיה הערת אזהרה שתירשם בנוגע לקבלן בלשכת רישום המקרקעין ותקנה לך ביטחון ושקט כלפי צדדים שלישים ונוגע לנכס שלך.

 

7. החוזה – הנך מגיע ליום החתימה בשעה טובה ובמזל!!! דבר אחרון שיש לבדוק לפני יום מאושר זה – האם עיגנת בסעיפי החוזה את כל התרחישים האפשריים עד ליום קבלת המפתח?! חשוב מאוד לייצר סעיפים בחוזה המכר הנותנים עוגן לבעיות הצצות בהמשך הדרך ולכן יש להיעזר בניסיון וידע, לדוגמא מועד מסירת החזקה בדירה, גובה הפיצוי באיחור במסירה, שינויים עתידיים בתוכניות הדירה, תשלומים לעוה"ד המייצג את הקבלן וכדומה.


לא רצוי להגיע ליום גורלי ומכריע בחייך כמו יום רכישת דירה ולא להיות מיוצג על ידי עו"ד אישי אשר יבצע עבורך את כל הבדיקות הנדרשות, יבטיח זכויותיך וידע להכניסן גם בחוזה המכר, יתן מענה לכל דרישותיכם ורצונותיכם מהקבלן ואף ידרוש תשובות ופתרונות בגוף החוזה ולאחר חתימת החוזה והכל עד ליום קבלת המפתח וגם לאחר מכן.