רכישת דירה מקבלן: מורה נבוכים

ברשימה זו יובאו מספר כללי יסוד והמלצות בהתנהלות מול קבלנים במסגרת רכישת דירה, במטרה להקל על הרוכש, לפזר את הערפל ולפשט את ההליך:

1. בקשת הרכישה:

מצאתם דירה/פרוייקט שמוצאים חן בעינכם? ההתקשרות עם הקבלן מתחילה בחתימה במשרד המכירות, על "בקשת רכישה/זיכרון דברים". יש לזכור כי זיכרון דברים חתום מהווה הסכם מחייב לכל דבר ועניין. על כן מומלץ לחתום על זיכרון דברים ולשלם פיקדון בסכום נמוך (כ- 15,000 שקלים) תוך ציון מפורש כי ניתנת לכם הזכות לחזור בכם מעניין הרכישה תוך קבלת הסכום חזרה במלואו, במקרים מסוימים. מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי על ידי עורך הדין שלכם, כבר בשלב ראשוני זה, והדבר יכול לחסוך כספים ודיונים רבים בעתיד.

2. סיוע, ייעוץ וליווי משפטי:

בקשו מהמוכר טיוטת חוזה, מפרט טכני, תשריטים ועוד. מסמכים אלו העבירו לעורך הדין שלכם, המייצג את האינטרסים שלכם בהסכם, אשר יש לו וותק וניסיון בתחום הנדל"ן. בסוף המו"מ - עורך הדין שלכם ועורך הדין של הקבלן יגיעו להסכמה מקצועית בדבר נוסח חוזה המכר, זאת לאחר שעורך הדין שלכם יבדוק את פרטי העסקה, זכויות המוכר ועוד. אל תתפתו לשכור את שירותיו של עו"ד שדורש מכם סכום נמוך במיוחד, ברוב המקרים הוא יבצע עבודה חלקית או לא מקצועית, וייצא שכרכם בהפסדכם. זמן העבודה הכולל של עורך הדין, הנדרש לליווי עסקה מסוג זה הינו לא פחות מעשר שעות, והתשלום הינו בהתאם.

3. מחיר הדירה:

אינו "בסלע". ניתן ורצוי להתמקח על המחיר עם איש המכירות. ברוב המקרים הוא אינו מוסמך לקבל החלטה מרחיקת לכת ויפנה למנהליו. מוצע לנקוב במחיר יעד שנראה לכם סביר ולהמתין לתגובת המוכר. חשוב, מוצע לנהל את המשא ומתן על פני מספר פגישות/שיחות ולא להחליט בפגישה הראשונה. הנחה ראויה הינה הנחה שמעל לחמישה אחוזים.

4. שינויים ותוספות:

מחיר הדירה אינו כולל שינויים ותוספות. לעיתים, במסגרת תהליך המשא ומתן מול הקבלן ניתן לבקש שינויים במפרט הטכני. שינויים אלו (ללא תשלום), קלים יותר להשגה מאשר הנחה כספית. לדוגמה, מערכת מיזוג במתנה וכיוב’. שינויים שכאלה יש לשלב בחוזה המכר.

5. תנאי תשלום:

פריסת התשלומים לזמן ארוך הינה נוחה. עם זאת, נידרש לשלם תשלומי הצמדה למדד תשומות הבניה ו/או ריבית. הכל כמובן בכפוף לקבלת הערבות הבנקאית או הבטוחה הרלוונטית על פי חוק המכר. יש לזכור להתאים את פריסת התשלומים ליכולתכם ולתזרים הכספים שלכם (לדוגמא אם מכרתם דירה קיימת).

6. מועד מסירה:

מועד מסירה נקוב הוא פרמטר קריטי, שכן על פיו הוא מתוכננים תשלומים, פינוי דירה קודמת, רישום ילדים למוסדות חינוך וכד'. יש לקבל התחייבות חד משמעית לגבי עיתוי המסירה, ובמקרה של עיכוב במסירה לוודא קבלת פיצוי מוסכם. גובה הפיצוי המוסכם הנו דמי שכירות עבור דירה דומה באותו אזור בו נרכשת הדירה, או לפי נוסחה אחרת המבטיחה חלקיק אחוז מסוים משווי הדירה הנרכשת, לכל חודש. חשוב לבדוק מהי תקופת האיחור שנקבעה בחוזה, התקופה שבה רשאי הקבלן לאחר במסירה בלי שהדבר ייחשב להפרת חוזה. כיום החוק קובע שאיחור יעמוד על 60 יום ולאחר מכן ישולם פיצוי לפי נוסחה – אלא אם נקבע בחוזה כי האיחור אינו בשליטת הקבלן המוכר.

דגשים נוספים

מחיר הדירה הנקוב בחוזה חייב להיות סופי ולכלול גם את כל התשלומים הנלווים למחיר הדירה (למעט מס רכישה, שכ”ט עו”ד, אגרות רישום).
יש לוודא כי מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל מע"מ.

חיבור הבניין לרשתות מים, חשמל, טלפון וגז. בדקו אם הוצאות החיבור לרשתות כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה.

רכוש משותף: בדקו וודאו כי נרשם במפורט ובמדויק אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. וודאו כי עורך הדין שלכם יבדוק את אופן הסדרת הרכוש המשותף וההצמדות: הכניסה, מחסנים, חניות, והגג.

רישום הזכויות בטאבו: יש לוודא כי בחוזה המכר יצוין מפורשות מועד לרישום הזכויות בטאבו. במקרים רבים מועד רישום הזכויות מותנה במהלכים אחרים, כמו השלמת פרצלציה, רישום בית משותף ועוד. לאחרונה תוקן חוק המכר והוא קובע מועדים קשיחים לרישום בטאבו.

יש לוודא כי בחוזה יוגדר שכל המסים הקשורים לדירה ישולמו על ידי המוכר עד לרגע המסירה, ולוודא כי ההגדרה כוללת את תשלום מס שבח/הכנסה, היטל השבחה והיטלי פיתוח במידה וחלים מיסים עירוניים ותשלום לועד הבית.

בטחונות

על פי חוק, חייב הקבלן המוכר להבטיח את הכספים ששולמו מפני אובדן יכולתו להשלים את הבנייה ולהעביר את הזכויות בדירה לידי ועל שם הרוכשים.

הבטוחות הנפוצות ביותר כיום הינן, מתן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח או רישום הערת אזהרה בטאבו.

בערבויות חוק המכר, המונפקות על ידי הבנקים, יש הוראה הקובעת כי הערבות תהיה תקפה בתנאי שהסכום יופקד לחשבון הפרויקט המלווה בבנק. בהתאם לחוק, על הבנק להנפיק פנקס שוברים לתשלום בעבור כל דירה בפרויקט ולמסור אותו למוכר. המוכר ימסור את פנקס השוברים לקונה ויקבל באמצעותו בלבד את התשלומים שישלם הקונה בעבור הדירה. תשלום באמצעות שובר מהווה הוראה בלתי חוזרת של המוכר לבנק להמציא ערבות בנקאית לטובת הקונה.

לסיכום, מדובר בעסקה הגדולה ביותר שמבצע תא משפחתי בחייו, וכן בעסקה מורכבת ובעלת השלכות רבות, ועל כן מומלץ ביותר לקבל ייעוץ צמוד משלב זיכרון הדברים ועד לשלב קבלת המפתח לדירה הנכספת, מעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן ובעל ניסיון רב שנים, אשר ילווה אתכם נאמנה למטרה הנכספת.

אייל אשכנזי, עו"ד ונוטריון, מומחה בנדל"ן ומקרקעין.