ריבית בהיטלי השבחה

ריבית בהיטלי השבחה
מאת עו"ד צבי שוב

כידוע היטל השבחה משמעו תשלום של 50% מההשבחה שנתקבלה בעקבות אישורה של תכנית בנין עיר, הקלה או שימוש חורג. הרעיון העומד מאחרי ההיטל הינו כי האזרח/הבעלים שהתעשר כתוצאה מאישורה של התכנית, הפעולה השלטונית, צריך לשתף את הציבור גם בהתעשרות זו בדרך של תשלום ההיטל, כשם שמי שמקרקעין נפגעו לטובת הציבור, צריך לקבל פיצוי מהקופה הציבורית.

על כן בעיקרון דרך חישוב ההיטל הינו שווי המקרקעין לפני אישורה של התכנית בהשוואה לשווים של המקרקעין לאחר ובעקבות אישורה של התכנית, הינו לכאורה פשוט, אולם קיימים רכיבים נוספים רבים אותם יש לקחת בחשבון.

מרכיב ראשון קשור לדרך החישוב במקרה של מספר תכניות בניין עיר שאושרו על פני התקופה: האם יש ללכת בשיטת "המדרגות" או בשיטת "המקפצה". בעוד ששיטת המדרגות דגלה בדרך חישוב של כל תכנית בנפרד והצמדת הסכומים למועד הקובע, שיטת המקפצה מחשבת את השווי לפני התכנית הראשונה, בהשוואה לשווי לאחר התכנית האחרונה. שיטת המקפצה יצרה תשלום היטל על עליית שווי של מקרקעין ללא קשר לאישורן של התכניות. בית המשפט העליון בפסה"ד בעניין פמיני שאושר לאחרונה סופית במסגרת דיון נוסף קבע כי שיטת המדרגות היא השיטה הנכונה לחישוב.

מרכיב שני הינו נושא הריבית. על פי נוסח החוק, דחייה בתשלום ההיטל גוררת חיוב בריבית, בשיעור של 9% שנתי. ברי אם כן כי לשיקול הריבית המתייחסת למספר שנים יש משמעות רבה בעת קבלת ההחלטות על דרך הפעולה, מחד דרך כלל קיים פער גדול בין שומות הצדדים ואין ברצון הבעלים לשלם סכומים ניכרים מוקדם מהמועד בו הינו חייב לשלם כספים אלה, אם בכלל, אולם מאידך לא ידוע מה יפסק על ידי השמאי המכריע או בית המשפט בסיכומו של יום, ובמידה ויידרש הבעלים לשלם ריבית על ההפרש משך מספר שנים, יהא מדובר בסכום לא מבוטל.

לנושא זה התייחס בית המשפט השלום, כב' השופט מנהיים, בפסק-דין בע"א 154/06 בענין גרינשטיין, שניתן על ידו לאחרונה ומהווה אבן דרך לנושא. בית המשפט השלום בחן את סוגיית הריבית, ולאחר ניתוח מלומד של הסוגיה פסק את המסקנות הבאות בהתייחסו אל התקופות השונות:

התקופה הראשונה היא זו שחלפה מיום כריתת חוזה המכר עד ליום בו פונה הבעלים לראשונה לועדה בבקשה לקבל אישור בעניין תשלום היטל השבחה. בגין תקופה זו, אם נמשכה יותר משלושים יום, יש להטיל על התקופה שמתום ה-30 "תשלומי פיגורים". זאת כדי ליצור תמריץ לחייב בהיטל להודיע לועדה על המימוש ללא כל דיחוי.

התקופה השניה היא מיום פניית החייב בהיטל ועד ליום שקיבל דרישה לתשלום ההיטל . על משך תקופה זו אין בדרך כלל לנישום שליטה או השפעה, ואין כל צידוק לגבות ממנו בגינה ריבית בכלל. בגין תקופה זו יש לערוך אך ורק חישוב של הפרשי הצמדה.

במקרים בהם החייב בהיטל אינו חולק על השומה (ועל החבות בהיטל), עליו לשלם את סכום הדרישה תוך 30 ימים מקבלתה, ואם לא ייעשה כן ישא ב"תשלומי פיגורים" מיום קבלת הדרישה עד לתשלום.

במקרים בהם החייב חולק על גובה ההיטל, יערוך שומה נגדית ויגיש אותה תוך פרק הזמן הקבוע בתוספת השלישית, ושני השמאים ייכנסו למסלול של שומה מוסכמת או של פנייה לשמאי מכריע וקבלת שומה ממנו. כל עוד עומד החייב בהיטל כנדרש ממנו ואינו נוהג בדרך הגורמת לעיכובים בתהליך שסיומו בשומה מוסכמת או בשומת שמאי מכריע (לפי המקרה), אין לחייבו בריבית בגין התקופה שמיום קבלת דרישת התשלום ועד לקבלת השומה המכרעת על ההפרש שבין ההיטל המתחייב מהשומה מטעמו לבין סכום ההיטל הסופי. אולם ביום שהגיש את השומה מטעמו ידוע לו מה הסכום אשר לשיטתו הוא חייב בתשלומו. על כן עליו לשלם סכום זה, כסכום שאינו שנוי במחלוקת, תוך 30 ימים מתאריך השומה מטעמו. אם לא ייעשה כן, עליו לשאת ב"תשלומי פיגורים" על סכום זה, עבור התקופה שמתאריך השומה מטעמו. יתרת ההיטל תשא הפרשי הצמדה בלבד עד ליום שהחייב בהיטל שילמה ובלבד ששולמה תוך 30 יום מיום קבלת השומה המכרעת, אם שולמה מאוחר יותר, תשא יתרת ההיטל "תשלומי פיגורים" מיום קבלת השומה או הדרישה הנ"ל.

בית המשפט ציין כי על החייב בהיטל לעשות במהירות כל דבר התלוי בו לצורך חישוב סופי של ההיטל, ולא יותר מ-30 יום בכל פעם, אם ברצונו להיחשב כמי שאינו מפגר בתשלום. כל עוד פועל הבעלים כך הרי שאין לחייבו ב"תשלומי פיגורים". אם לא יפעל בדרך זו, ישא ב"תשלומי פיגורים" בגין כל סכום שידע כי עליו לשלם ולא שילם תוך 30 יום.

המסקנה העולה הינה כי על אף שנוסח החוק הקצר בעניין זה לא עולה ממש בקנה אחד עם הכרעת בית המשפט, בדומה לעניין פמיני האמור לעיל, נקבע כי הריבית תחול רק בעת שהאשם בעיכוב היה הבעלים, כל עוד העיכוב לא נבע ממנו, אין כל מקום להטיל ריבית של 9% על הכספים.