ביום 29/07/2013, פורסם ברשומות החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013-2014), התשע"ג-2013. במסגרת חוק זה תוקן בתיקון 76 חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), בין היתר, לעניין שימוש בפטור ממס שבח של מכירת דירת מגורים מזכה.


עיקרי הרפורמה הינם:
ביטול הפטור ממס שבח שניתן אחת לארבע שנים.


ביטול הפטור ממס שבח לתושבי חוץ.


מיסוי דירות יוקרה.


קביעת הוראות מעבר לתקופה שבין 31.12.17-01.01.14.


קביעת שיעור מס שבח מיוחד למכירת דירת מגורים מזכה שיום רכישה קודם ל-01.01.14


במכירת דירת מגורים מזכה שיום רכישתה קודם ליום 01/01/14 (להלן: "יום המעבר"), יעמוד מס השבח הריאלי שיוחס לדירה הנמכרת מיום רכישתה ועד ליום המעבר על 0% (להלן: "שיעור המס המוטב") ואילו השבח הריאלי שיוחס לדירה הנמכרת מיום המעבר ועד ליום מכירתה יחויב במס שבח בשיעור של 25% (להלן: "החישוב הלניארי").


החישוב הלניארי יחול אך ורק במכירת דירת מגורים מזכה (לרבות בגין מכירת דירה שביום רכישתה לא הייתה מזכה כגון, רכישת דירה מקבלן ("על הנייר") ולא על זכויות בניה נוספות אשר בגינם יחושב מס השבח בהתאם להוראות סעיף 49ז לחוק.


תקופת המעבר נקבעה לתקופה שבין 31.12.17-01.01.14 (לעיל ולהלן: "תקופת המעבר"). על מנת להיות זכאים להחלת החישוב הלניארי במכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר, יחולו הכללים הבאים:

ניתן למכור עד 2 דירות מגורים מזכות בהתאם לחישוב הלניארי בתקופת המעבר.


במכירת דירת המגורים המזכה הראשונה בתקופת המעבר יכול כל מוכר למכור דירה בהתאם לחישוב הלניארי.במכירה שנייה של דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר, על המוכר לעמוד בתנאי לפיו הוא לא מכר דירת מגורים מזכה אחרת בפטור ממס ב-4 שנים שקדמו למכירה.


בחינת הזכאות במקרה של מתן זכות (אופציה) לרכישת הדירה תיבחן במועד הענקת הזכות ולא במועד מימושה.


המכירה איננה לקרוב כהגדרתו בחוק בין אם בתמורה ובין אם לא.


מוכר שמעוניין למכור בתקופת המעבר דירת מגורים מזכה שהתקבלה במתנה לפני יום המעבר, יהיה עליו להמתין את תקופת הצינון הקבועה בסעיף 49ו' לחוק כנוסחו לפני התיקון.


פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה יחידה


המחוקק ביטל אומנם את סעיף הפטור הכללי (פטור ממס שבח שניתן אחת לארבע שנים) אך הותיר על כנו (בשינויים מסוימים) את הפטור ממס שבח הקבוע בסעיף 49ב(2) לחוק לפיו ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה אחת ל-18 חודשים בהתאם לתנאים הבאים:


המוכר הוא תושב ישראל. מוכר שהוא תושב חוץ יהיה זכאי לפטור ממס שבח רק אם יוכיח שאין לו דירה אחרת במדינת התושבות.


הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר. לעניין תנאי זה, חלק בדירה אחרת שלא עולה על 1/3 ו/או מכירת דירת מגורים שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 01.01.97 ו/או דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49ב(5) לחוק, לא יחשבו לדירה נוספת.


המוכר הוא בעל הזכויות בדירה במשך תקופה של לפחות 18 חודשים מהמועד שבה הפכה הדירה לדירת מגורים. ברכישת דירה מקבלן לדוגמא, יש להמתין תקופה של לפחות 18 חודשים מקבלת טופס 4.


מכירת דירת מגורים מזכה על ידי תושב חוץ


תושב חוץ אשר מוכר דירת מגורים מזכה בישראל ימוסה כמוכר אשר ברשותו מספר דירות אף אם הדירה הנמכרת על ידו הינה דירתו היחידה בישראל, אך למעט במידה והמציא תושב החוץ אישור משלטונות המס במדינת התושבות שלו לפיו אין בידו דירה על שמו במדינת התושבות.

בכפוף ליתר תנאי תקופת המעבר המפורטים לעיל, יהיה זכאי תושב חוץ למכור עד שתי דירות מגורים מזכות בארץ לפי החישוב הלניארי.

מיסוי דירות יוקרה


במסגרת תיקון 76 לחוק, נוסף סעיף 49(א1) אשר קובע תקרה לפטור בגובה של 4,500,000 ₪ (להלן: "תקרת הפטור") עבור מכירת דירת מגורים מזכה. לפי סעיף זה, מכירת דירת מגורים מזכה בסכום שעולה על תקרת הפטור תהיה פטורה ממס שבח (בכפוף לתנאים במפורטים לעיל) עד לגובה תקרת הפטור ועבור כל סכום מעבר לתקרת הפטור, ישלם המוכר מס שבח כמכירת זכות אחרת במקרקעין שהיא דירת מגורים מזכה.


שווי הניכויים והרכישה יינתנו ביחס שבין החלק שחייב במס מעל תקרת הפטור לבין כלל שווי המכירה.

שינוי בפטור לדירת מגורים מזכה שהתקבלה במתנה


סעיף 49ו לחוק תוקן באופן שההבחנה היחידה לעניין תקופות הצינון שיש להמתין על מנת למכור בפטור ממס שבח דירת מגורים מזכה שהתקבלה במתנה תתבסס על מגוריו של מקבל המתנה בדירה שניתנה לו במתנה כלומר, אם מקבל המתנה גר בדירה שניתנה לו במתנה, יהיה עליו להמתין תקופת צינון בת 3 שנים מהיום שהחל לגור בדירה על מנת שיוכל למכור אותה בפטור ממס שבח ואם לא יגור בדירה שניתנה לו במתנה, יהיה עליו להמתין תקופת צינון בת 4 שנים.

כמו כן, בוטל הפטור ממס שבח בגין העברה ללא תמורה של זכויות בדירת מגורים מזכה בין אחים למעט במידה והדירה שניתנה במתנה, ניתנה אף היא במתנה או בירושה למעביר הזכות על ידי הורה או הורי הורה.

 

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.