רכישת קרקע חקלאית ברומניה,
עסקה כדאית או הימור?
טיפים להשקעה בקרקעות חקלאיות ברומניה


* עו"ד שרון כהן




לאור עליית מחירי הנדל"ן במרכזי הערים ברומניה בכלל, ובבוקרשט בפרט, החלו משקיעים רומניים, זרים וישראליים, לצאת ממרכזי הערים ולרכוש קרקעות חקלאיות במקומות שאינם מרכזיים מתוך מחשבה כי הקרקעות יופשרו לבנייה ומחירי הנדל"ן יעלו.

תרחיש זה אינו דמיוני. העובדות מלמדות כי אזורי בנייה רבים המצויים בטבעת העיר בוקרשט ואף מחוצה לה, נחשבים למקומות מבוקשים ביותר הן לרכישת קרקעות לבנייה במטרה להקים עליהן פרויקטים שונים, והן לרכישת וילות יוקרתיות בנויות, וזאת בשל העלייה ברמת החיים, וכתוצאה מתנועת הרכבים בתוך העיר שהופכת לקשה ביותר. –משפט ארוך

עד לפני מספר שנים, קרקעות אלה נחשבו בחלקן כמקום נידח, שמעטים שיערו שמחיריהן יעלו כפי שהם כיום. כך למשל קרקע שניתן היה לרוכשה עד לפני 3-4 שנים במחירים של 1-2 אירו למ"ר, ייתכן וכיום תגיע למחיר של עשרות אירו למ"ר, אם לא יותר מכך, במקומות מסויימים.

מכאן, כי נהירת היזמים לרכישת קרקעות חקלאיות מובנת מבחינה עסקית, כל זמן שרמת המחירים ועלייתה תישמר בעתיד הנראה לעין.

יחד עם זאת, על משקיע בקרקע חקלאית ליתן דעתו להיבטים הבאים:

א. קביעת קריטריונים להשקעה. לכאורה, ניתן היה לומר כי בלאו הכי מדובר ברכישת קרקעות במקום מרוחק ונידח ועל כן חיפוש "מיקום" טוב או הצבת דרישות הם בבחינת מותרות, כאשר הקריטריון המכריע הוא המחיר. אך אין אלו פני הדברים.
יודגש- גם כאשר יזם רוכש קרקע חקלאית במקום נידח ככל שיהיה ראוי כי יאמץ כללים או קריטריונים בבחירת מקום השקעתו, יהיה מחיר הקרקע נמוך ככל שיהיה.
ב. קרבה לכביש. כאשר יזם בוחן קרקע חקלאית עליו לוודא קרבתה לכביש. ברור כי רצוי שהקרקע תהיה גובלת בכביש ראשי. ברם, גם כאשר לקרקע יש את מה שקרוי "פתיחה" לכביש כלשהו, הדבר מהווה יתרון משמעותי ביותר, לעומת קרקע מרוחקת מן הכביש, אשר דרך הגישה אליה קשה.
כאשר יזם בוחן רכישת קרקע פנימית מרוחקת מדרך סלולה, ראוי שייבחן במועצה האזורית האם יש תכנית לבניית כביש שכזה, או שניתן לסלול כביש גישה עצמי.
ג. קרקע עם אגם מים, ברכה או מעמסה? רומניה הינה מדינה רבויה במאגרי מים, לרבות באגמים טבעיים. ישנם מקרים לא מעטים בהם מוצעות קרקעות אשר מכילות אגם, דבר אשר מצייר אוירה פסטורלית משהו עם נופך של פוטנציאל לבניית בקתות נופש.
לעיתים אגם יהווה יתרון. עם זאת, על משקיע ליתן דעתו כי קיומו של אגם או כל מקור מים קרוב, מצריך בדיקות מקצועיות וגיאולוגיות של הקרקע.
מעבר לבדיקה החשובה שיש לבצע האם יש או היו בעבר הצפות באזור, חשוב לבחון האם ניתן פיזית לבנות מבנים על קרקע המצויה בסמיכות למקור מים, מחשש של מי תהום ואי התאמת האדמה לבנייה.
ד. עמודי חשמל. קרקע שיש בה ריבוי עמודי חשמל, באופן לא סביר, תהיה פחות אטרקטיבית לבנייה מאשר קרקע שבה יש פחות עמודי חשמל, דבר שיכול להשליך על תכנון פרויקט עתידי אם וכאשר יקום.
ה. מבנה טופוגרפי. אחת הבדיקות שעל יזם לבצע טרם רכישת קרקע היא בחינה טופוגרפית. קרי, האם הקרקע מישורית, דבר המקל עם יזם החפץ בבנייה עתידית, או שמא מדובר בקרקע הרבויה בקימורים ותלוליות, המקשות על בנייה עתידית.
ו. תשתיות. עסקינן כאמור בקרקעות חקלאיות המצויות פעמים רבות מחוץ לטבעות העירוניות. עם זאת, חשוב לבחון הקרבה לאזורים מאוכלסים ולא לאיזורים כפריים, על מנת לבחון את נגישותן של תשתיות.
ז. מבנה הקרקע. רכיב חשוב בטרם רכישת קרקע הוא בחינת צורת הקרקע.
כך, קרקע אשר ממוקמת על המפה באופן המקשה את הגישה אליה, כגון פרוסת קרקע צרה וארוכה כצורת נקניקיה, כאשר החלק הצר פונה לדרך הגישה, הרי שעבור קבלן או יזם, מבנה וצורת הקרקע מקשה על תכנון פרויקט מגורים נגיש.
ולכן, פעמים רבות כאשר זהו המצב, יזמים מעדיפים לרכוש כמה "פרוסות" קרקע על מנת להקל על תכנון פרויקט וגישה נוחה יותר אליו.
ח. שינוי היעוד. שינוי היעוד מחקלאי לבנייה, לרוב הינו הליך הכולל בקשה מתאימה לרשות הרלוונטית לשינוי היעוד מחקלאי לבנייה.
יודגש- לא תמיד שינוי היעוד לבדו יהפוך את הקרקע לקרקע יקרה יותר באופן משמעותי, אם בכלל, מן המצב הקודם. וזאת, בשל היות הקרקע פעמים רבות במקומות מרוחקים שבלאו הכי הבנייה בהם לא נראית קרובה.
בטרם הרכישה ראוי לבחון את תנאי הרשות לשינוי היעוד, וכן את מידת הקשיים אשר היא מטילה על שינוי שכזה, אם בכלל.
ט. בדיקות משפטיות. רכישת קרקע חקלאית מצריכה בדיקות משפטיות לא מעטות.
כך חיוני וחשוב לוודא כי מוכר הקרקע הינו בעליו; כי הקרקע עברה חלוקה ומדידה של גבולות "קדסטרו". במידה ואין חלוקה שכזו, יש לוודא כי הקרקע שתירכש היא אכן הקרקע שהוצגה בפני המשקיע על ידי בדיקות מקדימות; הבטחת כספי מקדמה עד לביצוע בדיקות משפטיות שכאלה, וכמובן בחינת מצב הפיתוח הסביבתי מול הרשות וכן תכנונים עתידיים באזור, ובדיקות רבות נוספות שהיריעה קצרה מלהכילן.
י. קבוצות רכישה. קרקע המוצעת לא מ"יד ראשונה", קרי, מן הבעלים, שבמקרים רבים הוא חקלאי, אלא יזמים אשר מציעים להשקיע במה שקרוי קבוצת רכישה שהם מרכיבים.
השקעה באמצעות קבוצת רכישה, מצריכה בדיקות משפטיות מעמיקות עוד יותר, וזאת מן הסיבה שבמקרים רבים קבוצת הרכישה מציעה להיכנס ל"פול" משקיעים ולא נותנת כנגד ההשקעה קרקע של ממש, דבר בעל השלכות משפטיות לא פשוטות הדורשות בחינה מעמיקה וקביעת מנגנונים ראויים להבטחת כספי ההשקעה.

האמור לעיל הוא בבחינת דוגמאות בקליפת האגוז בלבד באשר לסוגיית רכישת קרקעות חקלאיות ברומניה, וברור שזוהי אינה רשימה ממצה.

ניתן לסכם ולומר כי מעבר לבדיקות המשפטיות המתחייבות שיש לבצע טרם הרכישה, חשוב שמשקיע יביט כמה צעדים קדימה וישקול את כדאיות הקמת פרויקט עתידי כלשהו, אם בכלל, על הקרקע בעיניו של יזם מבצע ובונה, הואיל ופעמים רבות קרקעות חקלאיות שהיום הן זולות יחסית עשויות להיות בעתיד לקרקעות אטרקטיביות למימוש. עם זאת, יש לזכור כי כמו בכל עסקה, הסיכונים השונים מעבר לסיכונים המשפטיים, קיימים גם בעסקאות אלה, ובמיוחד לאור אי הודאות בכל הקשור להמשך הצמיחה הכלכלית ברומניה.



* הכותב הינו עורך דין ומגשר ממשרד שרון כהן ושות', העוסק במשפט אזרחי – מסחרי, קניין רוחני וכן בליווי וייצוג משקיעים בעסקאות ברומניה.

ליצירת קשר עם הכותב ניתן לפנות לאתר הבית : www.sc-lawoffice.com.

אין לראות האמור לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, ואין לראות בדברים אלה משום מצג כלשהו ביחס לשוק הרומני, אלא יש לראות בכתוב כהסבר כללי בלבד שאינו מחייב.







עודכן ב: 25/07/2013