משכון הינו מכשיר משפטי המאפשר לקבל הלוואה בתמורה לשעבודו של נכס כלשהו לטובתו של המלווה. צורה נפוצה של משכון היא המשכנתא – שעבודה של דירה לטובתו של מלווה, בתמורה לחלק מהכספים הדרושים למטרת רכישת הדירה. לרוב, המלווה אשר לטובתו תשועבד הדירה יהיה בנק.
יש לכם שאלה?
בדרך כלל, לאחר ביצוע עסקת משכון, העסקה נרשמת ברשם המשכונות. כאשר בדירה עסקינן, יש לרשום את פרטיה המדוייקים – גוש, חלקה, כתובת וכדומה. מטבע הדברים, לעיתים מתרחשות טעויות בעת הרישום. בהנחה שטעויות ברישום משכונות אכן מתרחשות, צפה ועולה שאלה משפטית – מהו דינו של משכון שנרשם שלא כיאות?
תיאור המקרה
להלן מקרה שהגיע לדיון בבית המשפט אשר עסק בסוגיית השגיאה ברישום המשכון. מדובר בתביעה שהגיש בנק למשכנתאות כנגד מספר נתבעים. בראשיתה של הפרשה, העניק הבנק התובע הלוואה לנתבעת 1, בתמורה לרישום משכון לטובתו על הדירה שרכשה נתבעת 1. בדיעבד, התברר כי רישום המשכון ברשם המשכונות לא בוצע כיאות. המשכון נרשם על דירה הנמצאת בכתובת שונה ובחלקה אחרת. לאחר מכן, מכרה נתבעת 1 את אותה הדירה לאדם אחר, נתבע נוסף בפרשה (נתבע 2).
לטענת הבנק, בהסכם המכירה בין הנתבעים צוין כי הדירה מושכנה לטובתו של התובע – הבנק שסיפק את ההלוואה הראשונית לרכישת הדירה. בנוסף, בהסכם המכירה בין נתבעת 1 לנתבע 2, נרשמו פרטיה הנכונים של הדירה, בשונה מן הרישום השגוי ברשם המשכונות.
בחלוף זמן מה, לאחר שנתבעת 1 לא החזירה את כספי ההלוואה לתובע (הבנק), נקט האחרון בהליכי הוצאה לפועל כנגדה. בטרם מומש המשכון, הגיש הנתבע הנוסף שכעת מתגורר בדירת המריבה, בקשה לעיכוב הליכי מימוש משכון על דירתו. לשיטתו של נתבע 2, אין לממש את המשכון, מאחר והוא רשום על דירה שאינה הדירה שנרכשה על ידו. עקב כך, הוגשה התובענה דנן, אשר בה נתבקשו שני סעדים. ראשית, נתבקש בית המשפט ליתן סעד הצהרתי כי הדירה בה מתגורר נתבע 2 כעת, היא אכן אותה הדירה אליה מתייחס המשכון שנרשם לטובתו של התובע. שנית, מבקש התובע להורות לרשם המשכונות לתקן את הרישום, בכדי שיתאים לפרטיה הנכונים של הדירה.
טענות הצדדים - מה הייתה הסיבה לטעות ברישום המשכון ומי "אחראי" לה?
התובע, הבנק המלווה, הציג מספר טענות. לפי גרסתו, הסיבה לטעות ברישום המשכון הייתה ההסתמכות על הסכם המכר בין הקבלן שבנה את הדירה לבין נתבעת 1, אשר רכשה ממנו את הדירה. לטענתו של התובע, הטעות שבוצעה בחוזה המכר "התגלגלה" הלאה אל רשם המשכונות. לכן, נרשם המשכון כפי שנרשם. התובע הוסיף וטען, כי בבעלותה של נתבעת 1 דירה אחת בלבד.
לכן, לשיטתו, ברור היה כי זו אכן הדירה שמושכנה, גם אם פרטיה נרשמו באופן שגוי. יתרה מכך, התובע הפנה לסעיף 4(3) לחוק המשכון, הקובע כי גם בהנחה שהמשכון לא נרשם, ומדובר במשכון בלתי רשום, זכותו של התובע עדיפה מזכותו של נתבע 2, מאחר והאחרון ידע בעת רכישת הדירה על קיום המשכון לטובתו של התובע.
נתבעת 1 טענה כי יש לדחות את התביעה כנגדה. לשיטתה, נתבע 2 התחייב בהסכם הרכישה ביניהם, לטפל בתשלום ההלוואה שנלקחה מאת התובע. נתבע 2, אשר בעניינו הייתה עיקר המחלוקת המשפטית בתיק זה, טען כי לא הוכח כי הדירה אשר נרכשה על ידו היא אותה דירה שמושכנה לטובתו התובע. לחילופין, טען נתבע 2, לא ידע על קיום משכון זה, למרות שהדבר מצוין בהסכם הרכישה. לגרסתו, בדק ברשם המשכונות, ומשמצא כי הדירה נקייה משעבודים כלשהם, לא ייחס חשיבות לתניה בחוזה המציינת כי על הדירה רובץ משכון. בנוסף, לטענתו של נתבע 2, נתבעת 1 אמרה לו כי המשכון נרשם על נכס שונה מהדירה שרכש.
דיון והכרעה
בית המשפט מצא כי מתקיימות שתי מחלוקות מרכזיות עליהן יש ליתן תשובה. ראשית, האם הדירה שברשותו של נתבע 2 היא אותה דירה שמושכנה בידי נתבעת 1 לטובתו של התובע? ולאחר מכן, בהנחה שמדובר באותה הדירה, זכותו של מי תגבר, זכותו של התובע או זו של נתבע 2?
בית המשפט קבע בהסתמך על טענת התובע שלא הופרכה, כי מאחר ולנתבעת 1 היה נכס אחד בלבד, הרי שנכס זה, שנמכר לנתבע 2 זהה לנכס שמושכן לטובת התובע. לאחר מכן,בית המשפט מצא כי נתבע 2 אכן ידע על קיום המשכון, הדבר צוין בחוזה מכר הדירה בינו לבין נתבעת 1. יתרה מזאת, נפסק כי נתבע 2 אף חתם על מסמך מאוחר יותר, בו הוסכם כי ההלוואה לא תפרע בידי נתבעת 1. הנה כי כן, בית המשפט קבע כי נתבע 2 ידע על קיום המשכון לטובת התובע, ומשכך זכותו של האחרון בנכס עדיפה על זכותו של הנתבע. בהתאם לכך, נפסק כי יתוקן רישום המשכון לטובת התובע באופן שיתייחס לדירה בה מתגורר כעת נתבע 2.
