לפי חוק המקרקעין, חוזה למכירת נכס מקרקעין יש לערוך בכתב. כלומר, הצדדים נדרשים להעלות על הכתב את תנאי החוזה, לרבות מחיר הנכס, מיקומו וכל נושא מהותי נוסף. כאשר צצה מחלוקת בין הצדדים במסגרת יישום החוזה, באפשרותם לפנות למסמך הכתוב על מנת לברר מי מהם צודק ולחלופין, מהי הדרך לבירור הסכסוך. לעיתים, המחלוקת היא באשר לפרשנות החוזה שנחתם, לצד דרך יישומו. דוגמא לכך בפסק הדין דנא.


יש לכם שאלה?
פורום רכישת דירה
פורום ליקויי בניה
פורום מקרקעין


במקרה דנן, בית המשפט דן בסכסוך בין רוכשי דירה למוכר, שהיה גם הקבלן שבנה את הבניין. על פי עובדות המקרה, הצדדים חתמו על חוזה המכר ביום ה-2.12.02. במסגרתו, התובעים רכשו מהנתבע דירת 4.5 חדרים בבת ים. הבניין בו הדירה הייתה נבנה כולו על ידי הנתבע ובנייתו הסתיימה כשש שנים לפני מועד החתימה על החוזה. עד למכירת הדירה, היא הושכרה לצדדים שלישיים.


טיעוני הצדדים


לטענת התובעים, המוכר הפר את חוזה המכר ולכן, הם היו זכאים לפיצוי. לשיטתם, הפרת החוזה באה לידי ביטוי באי מסירת הנכס במועד שנקבע בהסכם המכר, אי הסרת השעבודים שרבצו על הדירה וקיומם של ליקויים שלא תוקנו. בנוסף, נטען שלנוכח ההפרה, התובעים היו זכאים שלא לשלם את מלוא התמורה בגין מכירת הדירה. מנגד, הנתבע טען שהתובעים הם שהפרו את ההסכם מאחר ולא שילמו את סכום הפיקדון שנקבע בחוזה ולא הפקידו שיק נאמנות בידי בא הכוח. לנוכח הפרה זו, הנתבע דרש מהתובעים לשלם פיצוי מוסכם בשיעור שנקבע בחוזה.


מסירת החזקה במועד


בפתח הדיון, הודגש שעיקר המחלוקת בין הצדדים הייתה באשר לפרשנות לשון החוזה שנחתם ויישומו. הנושא הראשון בו השופט הכריע היה מועד מסירת החזקה בדירה לתובעים. אלו טענו שהחזקה נמסרה באיחור. אולם, לאור הראיות שהוצגו בבית המשפט, נקבע שהתובעים קיבלו חזקה בדירה במועד מוקדם ממה שהוסכם בחוזה, עוד לפני שמלוא התמורה שולמה לנתבע. מסירת החזקה באה לידי ביטוי בכך שהנתבע אפשר לתובעים להיכנס לדירה ולבצע בה שיפוצים, עוד לפני שהחוזה נכנס לתוקף, כאשר הם נכנסו ובאו כרצונם ואף החליפו את מנעולי הבית.


לחלופין, החזקה הועברה במועד מאוחר יותר, שבועיים לאחר התאריך שנקבע בחוזה, במעמד של שני הצדדים, לאחר שכל הליקויים בדירה תוקנו. השופט קבע שגם אם מועד זה היה מאוחר מהתאריך שנקבע, הרי שהתובעים הסכימו לו מרצונם החופשי והיה מדובר באיחור קל שלא היה יכול להיחשב כהפרת החוזה מצד הנתבע. לא זו אף זו, רק במועד זה התובעים השלימו את העברת התמורה לה התחייבו, והנתבע לא היה חייב למסור את החזקה בהיעדר התשלום.


הפרות נוספות


לאחר מכן, נפסק שהצדדים הסכימו שהפקדת שיק הנאמנות לא תהווה תנאי למסירת החזקה. על כן, טענת הנתבע לפיה התובעים הפרו את החוזה מאחר ולא מסרו את השיק בעת העברת החזקה, נדחתה. בנוסף, נקבע שהנתבע לא הפר את החוזה בכך שלא הסיר את השעבודים שרבצו על הדירה מיד לאחר מסירת החזקה, ושתנאי זה כלל לא הופיע בחוזה.


יתרה מזאת, השופט ציין שלנתבע לא הייתה חובה להסיר את השעבודים באופן מיידי כל עוד התובעים לא שילמו את מלוא התמורה עבור הדירה, בניגוד להתחייבותם בחוזה. גם הטענות בדבר ליקויים בדירה נדחו על ידי השופט, לאחר שלא הוכחו. בסופו של דבר נקבע שאף אחד מבעלי הדין לא הפר את החוזה הפרה יסודית ולכן, התובעים והנתבע לא היו זכאים לפיצוי בגין הפרה זו. קרי, הם לא היו זכאים לפיצוי המוסכם. במקביל, נקבע שהיה על התובעים לשלם את יתרת התמורה בגין הדירה.