בעסקאות מקרקעין רבות, אדם שהוא בעלים של מגרש מתקשר עם קבלן שבונה על השטח בית משותף ובתמורה, בעל המקרקעין מקבל חלקים מהנכס. כלומר, חלק מהבניין המשותף נרשם על שמו. לרוב, ההחלטה על גודל השטח שנרשם לזכות בעל המגרש מתקבלת כבר במעמד החתימה על חוזה הבנייה. אם לאחר בניית הבית המשותף ורישומו, גודל השטח שנרשם לזכות בעל המגרש שונה, הרי שמדובר בהפרת חוזה. דוגמא לכך בפסק הדין דנא.


יש לכם שאלה?
פורום רכישת דירה
פורום מקרקעין
פורום פינוי בינוי


במקרה דנן, הוגשה לבית המשפט תביעה לפיצוי כספי עקב הפרת התחייבות חוזית ומצג שווא. על פי עובדות המקרה, התובעים חתמו על חוזה מכר לרכישת חלקים ממגרש מקרקעין תמורת 30 אלף דולר ולבניית בית על גביו תמורת 60 אלף דולר. שירותי הבנייה ניתנו על ידי הנתבע. כעבור שנה, הסתיימה מסירת המגרש לתובעים ושנתיים מאוחר יותר, נרשמו זכויות הדיירים בבית המשותף שנבנה, לפי צו רישום בפנקס הבתים המשותפים. בעת הרישום, הוגדרו זכויותיהם של כל אחד מהדיירים, לרבות של התובעים שהיו בעלי המגרש.


טיעוני הצדדים


לטענת התובעים, עם חתימת חוזה המכר הובטח להם שטח בגודל מסוים אך בפועל, החלק שנרשם לזכותם היה קטן יותר. לשיטתם, הם רומו באשר להיקף השטח וחלוקתו הייתה בלתי הוגנת ונעשתה בניגוד לאמור בחוזה המכר. את טענותיהם הם הפנו נגד מי שיצרו את ההטעיה בפועל – הנתבע שחתם על החוזה המכר והנתבע שהעניק את שירותי הבנייה. לטענתם, שני חוזים אלו פוצלו משיקולי מס ולמעשה, היה ניתן לראות בהם כיחידה עסקית אחת.


מנגד, הנתבעים ביקשו לצמצם אחריותם כל אחד לגדר ההסכם עליו הוא היה חתום. לשיטתם, התובעים היו מודעים לכך שבשל תוואי הקרקע, חלקם הייתה קטן יותר ממה שהובטח בתחילה. בנוסף, נטען שהם מילאו את חובתם החוזית ובמידה שהייתה קיימת אי התאמה ברישום הזכויות על פי צו רישום בפנקס הבתים המשותפים, האחריות הוטלה על עורך הדין שעסק בעניין.


קבלת התביעה


בפתח הדיון, השופטת קבעה שלא היה ניתן להבחין בין התחייבות שני הנתבעים. קרי, להפריד בין חוזה המכר וחוזה הבנייה. שכן, השלמת ההתחייבויות של הצדדים כפי שבאו לידי ביטוי בחוזים, הייתה שלובה זו בזו. לאחר מכן, השופטת דחתה את טענות ההגנה של הנתבעים וקבעה שהם הפרו את התחייבותם כלפי התובעים בנוגע לשיעור החלקה שהייתה עתידה להירשם על שמם.


באשר להטלת האחריות על עורך הדין שהסדיר את הרישום, נפסק שהלה לא היה אחראי. זאת משום שהוא פעל על בסיס התשריטים והתוכניות שעמדו ביסוד התקשרות הצדדים. לפיכך, עבודתו הייתה טכנית בלבד ולא כללה הגדרה מחדש של זכויות התובעים. מאחר והנתבעים אף לא הציגו ראיות לכך שעורך הדין פעל בניגוד לתוכניות שהוצגו לו, לא קמה לו אחריות אישית לרישום זכויות התובעים.


לאור האמור לעיל, השופטת קבעה שהנתבעים הפרו התחייבותם כלפי התובעים לרישום שטח מסוים מהמגרש על שמם. לטענת התובעים, בשל הפרה זו קמה להם זכאות לפיצוי בגין נזק ממוני שהוערך בסך של 45 אלף דולר. מנגד, הנתבעים ביקשו לפצות את התובעים בגין ירידת ערך בסך 10 אלף דולר ותו לאו. אולם, השופטת דחתה את בקשת הנתבעים וקבעה שלתובעים קמה זכות לקבל פיצוי בשיעור של 45 אלף דולר ששיקף את נזקם, לרבות ירידת ערך ביתם. לסיכום, התביעה התקבלה והנתבעים חויבו לשלם לתובעים פיצוי בסך 45 אלף דולר.