לא פעם, בעל הנכס מחליט להשכירו לאדם אחר ולא לעשות בו שימוש אישי. תנאי הסכם השכירות נקבעים מראש בין שני הצדדים במסגרת חוזה כתוב. אולם, לא פעם מפר אחד מהם את ההסכם. כאשר ההפרה נעשית על ידי השוכר, היא יכולה לבוא לידי ביטוי באי תשלום דמי שכירות במועד, או בכלל, בפגיעה במושכר או בהחזקת הנכס גם לאחר גמר החוזה. כל אחת מעילות הפרה אלו מקימה למשכיר עילת תביעה, בגינה הוא יכול לדרוש פיצויים ותרופות נוספות. כך היה בפסק הדין דנא.
יש לכם שאלה?
במקרה זה, הוגשה לבית המשפט תביעה לפיצוי כספי. על פי כתב התביעה, התובעים היו יורשי המנוח שהיה בעלים של מבנה באזור התעשייה בעיר פתח תקווה. בשנת 1997 שכרה הנתבעת, חברת ייבוא, את המבנה למשך שש שנים. דמי השכירות הועמדו על סך של 12 אלף דולר לחודש. בנוסף, לנתבעת ניתנה אופציה להאריך את תקופת השכירות לעשרים וארבעה חודשים נוספים ובסיומם, לעוד עשרים ושלושה חודשים.
המשא ומתן עם הנתבעת נוהל על ידי התובע, בנו של המנוח. לאחר שהנתבעת נכנסה לנכס, בוצע על ידה שיפוץ שעלותו הייתה 150 אלף דולר, לטענת האחרונה. על פי כתב התביעה, בחודש דצמבר 1998 חדלה הנתבעת מתשלום דמי השכירות ועד שנת 1999, לא שולם אף לא חלק מהסכום. הנתבעת המשיכה להחזיק בנכס עד למאי 2003, חודשיים לאחר גמר תקופת השכירות. במסגרת ההליכים המקדמיים, נחתם בין הצדדים הסכם במסגרתו שילמה הנתבעת 447 אלף דולר בגין עשרים חודשי השכירות הראשונים, הפיקדון שחולט ופיצוי נוסף.
טיעוני הצדדים - מי הפר את חוזה השכירות?
על פי התובעים, הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות במשך יותר מארבע שנים, וזאת בניגוד להסכם שנחתם בין הצדדים ולדין. בנוסף, הם הכחישו את הטענות שהועלו על ידי הנתבעת באשר למתן הבטחה להפחתת דמי השכירות באופן רטרואקטיבי במידה שלא יסללו דרכי גישה נוספות למושכר. כמו כן, נטען כי גם אם חלק מהנכס נבנה ללא היתר בנייה, הרי שלא הייתה לכך כל השפעה על ניהול עסקי הנתבעת.
מנגד, הנתבעת טענה כי הובטח לה שדמי השכירות עליהם הוסכם בחוזה יופחתו באופן רטרואקטיבי במידה שלא ישופרו דרכי הגישה לנכס. לדידה, תנאי זה הושמט בכוונה מהחוזה הסופי ולכן היה בכך הטעיה ואף הפרה של חובת הגילוי. הנתבעת הוסיפה וטענה כי לאחר מות המנוח בעל הנכס, כל אחד מהתובעים הציג דרישה שונה לתשלום דמי השכירות, ועל כן היא נמנעה ממתן הסכומים. כמו כן, הנתבעת טענה כי העובדה שחלק מהנכס נבנה ללא רישיון בנייה ודרכי גישה מספקות, היא שגרמה לקריסת העסק ולהפסד כלכלי רב. לטענת הנתבעת, היא הייתה זכאית לקזז הפסד זה מחובה לתובעת, במידה שיקבע כי האחרונה אכן זכאית לכך.
דיון והחלטה - השוכרים ישלמו פיצויים למשכיר
לדעת השופטת, לא הייתה מחלוקת בדבר העובדה שהנתבעת פסקה מלשלם לתובעים דמי שכירות לאחר 20 חודשים בלבד. זאת למרות שהנכס נותר בהחזקתה עד לתום תקופת השכירות, ואף מעבר. באשר לטענת ההטעיה והפרת חובת הגילוי שהועלתה על ידי הנתבעת, השופטת דחתה אותה. נפסק כי לא הוכח שהתובעים נהגו בחוסר תום לב במהלך המשא ומתן לקראת ההסכם ושהם השמיטו במכוון את הבטחתם להפחתת דמי השכירות.
יתרה מזאת, בעת חקירת עד מטעם הנתבעת, הוא לא ידע לספק פרטים מהותיים על ההבטחה להפחתת דמי השכירות. משכך, השופטת לא נתנה אמון בעדותו ומצאה בה חיזוק להחלטתה לדחות את טענת ההטעיה. זאת ועוד, נקבע כי בעל החברה הנתבעת התקשר בהסכם השכירות כשהוא היה מודע לתנאיו, וגם אם הוא נחפז לחתום עליו, הרי שלא היה לו להלין אלא על עצמו.
בנוסף, השופטת קבעה שהבטחה מסוג זה לא ניתנה על ידי התובעים גם לאחר החתימה על הסכם השכירות. גם דרישת הנתבעת להפחית את דמי השכירות עקב הפגמים שנמצאו במושכר לא התקבלה. שכן, השופטת פסקה שעל פי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, על מנת להפחית את דמי השכירות, היה על הנתבעת להוכיח פגם ששלל או הגביל באופן מהותי את השימוש בנכס. במקרה זה, הפגמים שנמצאו בנכס לא שללו את השימוש בו ולראייה, הנתבעת המשיכה להחזיק במקום עד לשנת 2003. לאור דחיית טענות הנתבעת באשר להתחייבות התובעים להפחית את דמי השכירות ולסלול כביש גישה משופר, הרי שלא נמצא טעם לדון בבקשתה לקיזוז. בסופו של יום, השופטת קיבלה את התביעה וחייבה את הנתבעת בתשלום פיצויים לתובעת.
