הערת אזהרה היא רישום במרשם המקרקעין אשר מהווה החייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל זכות בהם שניתן, או לא ניתן, לעשות במקרקעין עסקה מסוימת.

 

מטרות הרישום של הערת האזהרה הן להוות אזהרה למי שמתעניין במקרקעין על ההתחייבות האמורה, וכן למנוע מבעל המקרקעין לבצע עסקאות כפולות במקרקעין.

 

במקרה שיובא להלן, נידונה השאלה האם הערת אזהרה מהווה ערבות, והאם ניתן להעבירה לנותן הערבות, שהיה בנק, במסגרת מימוש העברות לפי חוק המכר.

 

יש לך שאלה?
פורום מקרקעין
פורום תביעה אזרחית

 

התובעים רכשו מגרשים לבנייה. הם שילמו עבורם את מלוא התמורה, וקיבלו הן הערת אזהרה והן ערבות מהבנקים שלהם לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות) (להלן: "חוק המכר"), שהבנקים לא היו המלווים של הפרויקט, עבור חלק מהתמורה.

 

בשל סיבות שונות, פרויקט הבנייה כשל. מכיוון שכך, התובעים ביקשו לממש את הערבויות אשר קיבלו מהבנקים. בשלב זה, לתובעים התברר כי כתב הערבות הכיל תניה אשר חייבה אותם לאפשר לבנקים לבוא בנעליהם בנוגע לכל בטוחה אשר התקבלה במסגרת הפרויקט. זאת, לאור כך שהבנקים ביקשו להמחות לטובתם את הערות האזהרה אשר היו רשומות על שם התובעים.

 

התובעים התנגדו לכך, וטענו כי הבנקים הפרו את חובת הגילוי אשר הייתה מוטלת עליהם לפי סעיף 5 לחוק הבנקאות (שירות ללקוח). לטענתם, מטרת הרישום של הערת האזהרה לטובתם הייתה לצמצם את חשיפתם לסכנות העסקיות של הפרויקט, אשר התממשו.

 

השאלה שבית המשפט נדרש להכריע בה הייתה האם מימוש ערבות שניתנה על ידי בנק לפי חוק המכר, זיכתה את הבנק להמחות את הערת האזהרה, שנרשמה לזכות רוכש הדירה, לטובתו?


הכרעת בית המשפט

 

השופט גרס כי במצב דברים רגיל ידו של הבנק הייתה על העליונה, שכן כתב הערבות עיגן בלשון מפורשת את טענות הבנקים הנתבעים. עם זאת, השופט בחר להחריג את המקרה שלפנינו משלוש סיבות שונות.

 

האחת, הבנק הנפיק את הערבויות, ולכן למעשה מימן את רכישת המגרשים על ידי המוכר. השנייה, בדרך כלל בנק אינו מאפשר לרשום הערת אזהרה במידה והוא שמלווה את הפרויקט. השלישית, הזכות לרשום הערת אזהרה נתונה לרוכש המקרקעין, ולחילופין הוא יכול לקבל ערבות לפי חוק המכר, אולם לא את שתיהן.

 

השופט קבע כי הבנקים לא היו מודעים לטיבו של הפרויקט אשר בגינו הם הנפיקו ערבויות. לפיכך, דרישת הבנקים להמחות להם את הערות האזהרה הייתה חסרת תום לב, ולא עלתה בקנה אחד עם עמדת הבנק בעת שהנפיק את הערבויות.

 

השופט ציין כי התרשם שהתובעים ביקשו "לעבות" את הבטוחה שקיבלו, בדמות ערבויות הבנקים, באמצעות רישום הערות אזהרה לזכותם. כלומר, היה מדובר בבטוחה מסוג אחר, ולא ב"כפל ערבות". מכאן, שמימוש כתב הערבות לא היה יכול להוביל לדילול הערת האזהרה.

 

לאור כל האמור לעיל, בית המשפט קבל את התביעה, ופסק כי התובעים היו זכאים לכך שהנתבעים יפרעו את ערבויותיהם, אולם לא יהיו זכאים לקבל את הערות האזהרה אשר היו רשומות לטובת התובעים.