לפי החוק, כל עסקה במקרקעין דורשת חוזה בכתב. בחוזה זה, הצדדים מפרטים את מהות הנכס, התנאים לקיומו של ההסכם, שוווי ואמצעי התשלום ועוד. אחד מהיתרונות בחוזה בכתב הוא האפשרות לשוב אליו במקרה של מחלוקת ולבחון האם יש סעיף שנקבע על ידי הצדדים ומסדיר את הנושא. לעיתים, גם אם יש סעיף כאמור, לא ניתן לפתור את המחלוקת מאחר וכל אחד מהצדדים מפרש את ההוראות בצורה שונה. על כן, יש לפנות לבית המשפט על מנת שיסדיר את הנושא וכך היה בפסק הדין דנא.


יש לכם שאלה?
פורום מקרקעין
פורום ליקויי בניה
פורום מיסוי מקרקעין

 

במקרה דנן, בית המשפט התבקש לתת צו הצהרתי בנוגע לפרשנות חוזה פיתוח שנחתם בין הצדדים. להלן עובדות המקרה: המבקשת הייתה חברה קבלנית שחתמה עם המשיב, מנהל מקרקעי ישראל, חוזה פיתוח ביום ה-30.4.1992. החוזה התייחס לקרקע שנועדה לבניית למעלה מ-600 יחידות דיור באזור אור עקיבא, לצד חזות מסחרית. המבקשת שילמה דמי שימוש שנתיים בשווי של 1,612,894 ₪ בתמורה להענקת הזכויות.


בפועל, החזות המסחרית שנבנתה הייתה רבה מהמותר ולכן, הצדדים הסכימו לשלם למנהל תשלום נוסף עקב תוספת הבנייה. אולם, המחלוקת הייתה באשר לאופן חישוב תוספת התשלום. לטענת המבקשת, התשלום נדרש להיות ביחס לגודל השטח לגביו החוזה נחתם, על פי חישוב מתמטי פשוט של דמי השימוש המקוריים ששולמו, בהתאם לערכם בשנת 1992. לעומת זאת, המנהל ביקש לאמוד את התשלום הנוסף על בסיס חוות דעת שמאית לגבי תוספת הבנייה, נכון לשנת 2006. קרי, מועד הדיון. יש לציין שבין החישובים השונים היה פער גבוה.


מהי הפרשנות הראויה?


לאחר עיון במסמכי התיק ושמיעת טענות הצדדים, השופטת קיבלה את הבקשה בחלקה. היא קבעה שלמנהל הייתה סמכות לדרוש תשלום בגין תוספת הבנייה, מכוח החוזה שנחתם בין הצדדים וכלל תנאי מעין זה. בחוזה זה נאמר שתוספת התשלום תחויב "במלוא ההפרש". אולם, בחוזה לא נאמר מה הייתה משמעות הביטוי והוא לא כלל הסברים אודות הדרך בה היה על הצדדים לחשב את ההפרש.


על כן, השופטת נדרשה לפרש את לשון החוזה. בעניין זה, היא דחתה את הטיעונים שהועלו על ידי המנהל ודרך פרשנותו לפיה, המבקשת נדרשה לשלם דמי היתר בגין תוספת הבנייה. השופטת דחתה פרשנות זו משום שבפועל, היא לא כללה פירוש למונח "מלוא ההפרש". בנוסף, הפרשנות נדחתה נוכח הכלל ההלכתי של פרשנות נגד המנסח. זאת ועוד, השופטת קבעה שעמדת המנהל התבססה על כך שהמבקשת בנתה את תוספת הבנייה בניגוד לחוזה הפיתוח וההיתרים, למרות שבפועל הדבר לא הוכח.


השופטת הציגה מספר נימוקים נוספים לדחיית פרשנות המנהל ולבסוף קבעה שהפירוש הראוי של המנוח "הפרש" היה הפער שבין השטח על פי תוכנית הבנייה המקורית לפיה חושבה התמורה ששולמה, לבין השטח שנבנה בפועל. יש לציין שהפרשנות התאימה לגישת המבקשת, אך לא תאמה במדויק את הנוסחה שהוצעה על ידה. בסופו של דבר, השופטת התקשתה לחשב במדויק את הסכום המדויק לתשלום, אך היא ממילא לא נדרשה לעשות זאת במסגרת הבקשה. על כן, הכרעתה הייתה באשר לדרך הפרשנית הנכונה שכאמור, הייתה של המבקשת והבקשה התקבלה בחלקה.