שימוש במקרקעין יכול להיעשות מכוח זכויות קנייניות שונות כגון בעלות, שכירות, החזקה וזיקת הנאה. ישנם מקרים בהם בעל הזכות מוכר את זכות זו לאחר. למשל, הסכם למכירת בעלות בקרקע. מאידך גיסא, ישנם מקרים בהם בעל הזכות כורת הסכם עם אחר, אך למכירת הזכות החוזית בנכס ולא הזכות הקניינית. דוגמא לכך, בפסק הדין דנא.


יש לך שאלה?
פורום מקרקעין
פורום פינוי בינוי
פורום תמ"א 38
פורום פינוי שוכר

 

בהליך הבא, בית המשפט דן בתביעה ובתביעה שכנגד שהוגשו בגין הסכם מכר והסכם שיתוף במקרקעין, בו התובעים היו בעלי זכויות של ברי רשות. על פי עובדות המקרה, התובעים היו בעלי זכויות החזקה במקרקעין ובשתי הדירות שהיו בנויות עליו והם כרתו הסכם מכר ושיתוף עם הנתבעים.


אז, הצדדים החליטו לשפץ את הדירות, אך התובעים לא היו יכולים לממן את חלקם בהליך. על כן, הם חתמו על הסכם עם הנתבעים במסגרתו נקבע שהאחרונים יישאו לבדם בעלות השיפוץ והתובעים ישיבו את הכסף באמצעות תשלום מלוא דמי שכירות הדירות לידיהם, עד לכיסוי החוב. לאחר מספר שנים, נערך תחשיב ממנו עלה שחוב התובעים לנתבעים בגין ההשקעה היה 128,772 ₪.


כעבור שנתיים, התובעים תפסו חזקה באחת משתי הדירות שבקרקע והתגוררו בה בלי לשלם דמי שכירות לנתבעים בגין השימוש בה. מנגד, הנתבעים תפסו את החזקה בדירה השנייה, שהייתה גדולה יותר, והתגוררו בה ללא תשלום דמי שכירות לתובעים. אז, אלו עתרו לסילוק ידם של הנתבעים מהדירה הגדולה ולחיובם בתשלום דמי שכירות ראויים. מצד שני, הנתבעים הגישו תביעה שכנגד לחיוב התובעים בגין חוב מימון השיפוצים.


טיעוני הצדדים


לטענת התובעים, לנתבעים לא היו כל זכויות קנייניות במקרקעין. בנסיבות אלו, תפיסת הדירה הגדולה על ידי הנתבעים נעשתה שלא כדין, תוך כדי הסגת גבול התובעים, בעלי זכויות הקניין במקרקעין ולכן, היה על בית המשפט לפנות את הראשונים מהנכס. בנוסף, התובעים הכחישו קיומו של חוב לנתבעים. למעשה, הם טענו שהנתבעים חבו להם כסף בגין ההפרש שבין עלויות שיפוץ הדירות לדמי השכירות ודמי השימוש הראויים שהיה עליהם לשלם עבור המגורים בדירה.


מאידך גיסא, הנתבעים טענו שהם היו בעלי זכויות קנייניות בנכס ותפיסת החזקה בדירה הייתה כדין. לשיטתם, כניסתם לדירה הגדולה נעשתה לאחר שהם נוכחו לדעת שהתובעים פלשו לדירה הקטנה ושלא היה בכוונתם לפרוע את חובם. הלכה למעשה, הנתבעים עתרו לחיוב התובעים בפירעון חובם.


התביעה הראשית


בפתח הדיון, השופט הבהיר שהתובעים היו בעלי זכויות של ברי רשות בנכס כולו, לרבות הדירה הגדולה שנתפסה על ידי הנתבעים. כלומר, הם החזיקו בנכס כדין. מנגד, לנתבעים לא הוקנתה כל זכות קניינית בנכס והחוזה בין הצדדים היה למכר זכות חוזית בלבד. למעשה, השופט קבע שמטרתו העסקית של הסכם המכר בין הצדדים הייתה חלוקה עתידית של הפיצויים אותם התובעים היו אמורים לקבל בעקבות פינויים מהנכס. לאור קביעה זו, השופט פסק שתפיסת הדירה הגדולה על ידי הנתבעים וההחזקה בה נעשו שלא כדין. על כן, התובעים היו זכאים לסעד של סילוק הנתבעים מהנכס.


התביעה שכנגד


באשר להסכם השיתוף שנחתם בין הצדדים, השופט פסק שבמסגרתו הוסכם על השקעה בדירות, שיפוצן והשכרתן לצד ג' תוך חלוקת התמורה בין התובעים לנתבעים. הלכה למעשה, שיפוץ הנכס נועד להכשיר את הקרקע לקבל פיצויים גדולים יותר ממה שהיו משולמים לתובעים אלמלא הדירות שופצו.


עם זאת, הנתבעים הם שנשאו בעלות מימון השיפוצים והתובעים התחייבו להשיב את הכספים. לטענת התובעים, החוב נפרע לתומו. אולם, מהראיות שהוגשו לבית המשפט עלה שהתובעים טרם פרעו את מלוא חובם ולכן, השופט קבע שהיה עליהם לשלם לנתבעים כספים בסך 92,313 ₪ בגין עלות השיפוצים בדירות. בסופו של יום, שתי התביעות התקבלו.