תביעת מתווך במקרקעין

חוק המתווכים במקרקעין מסדיר את פעולת המתווכים בארץ. הוא מגדיר מיהו הלקוח ומהי פעולת תיווך. בנוסף, החוק מגדיר מהן החובות שחלות על מתווך: הוא נדרש לפעול בהגינות, נאמנות ובדרך מקובלת ולמסור ללקוח את כל המידע המהותי בנוגע לנכס שנמצא במרכז העסקה. החוק אף קובע מהם התנאים בהם המתווך זכאי לתשלום דמי תיווך - רק כאשר הוא ביצע את פעולת התיווך, החתים את הלקוח על הזמנה בכתב לבצע פעולה זו והיה הגורם היעיל שהביא לחתימת ההסכם המחייב בין הצדדים. אם אחד מהתנאים לא מתקיים, המתווך לא זכאי לדמי תיווך. להלן דוגמא לכך.

יש לכם שאלה?
פורום מכירת דירה
פורום מקרקעין
פורום מיסוי מקרקעין

במקרה הבא, בית המשפט דן בתביעה לתשלום דמי תיווך. על פי עובדות המקרה, התובע, מתווך במקצועו, הראה לנתבעים מגרש בירושלים שהיה מועמד למכירה. התובע ערך לנתבע 2 סיור בשטח ובסופו, החתים אותו על הסכם תיווך. אולם, התובע לא קיבל מבעל המגרש הרשאה לתווך בעסקת המכר או לשווק את הקרקע. הלכה למעשה, התובע כלל לא יצר קשר עם הבעלים של המגרש שהיה מועמד למכירה לפני שפגש את הנתבעים. התובע אף לא חשף פרט זה בפני הנתבעים.

מספר ימים לאחר שהתובע הראה לנתבעים את השטח, בעל הקרקע פנה לראשון והודיע לו שברצונו לברר מי נתן לו אישור לפרסם את הפרויקט. בעל הקרקע הדגיש שבמידה ולא יקבל את ההבהרות אותן דרש, הוא יגיש תביעה משפטית נגד התובע. אולם, הלה לא השיב ולא ענה לבעל הקרקע. במקביל, התובע לא פעל לקידום עסקת מכר הקרקע עם הנתבעים.

טיעוני הצדדים

כעבור חודשיים, הנתבעים רכשו את הקרקע מידי הבעלים המקוריים ולא באמצעות התובע. לאחר שהלה גילה על כך, הוא דרש תשלום דמי תיווך. לשיטתו, המקור לעסקת המכר בין הצדדים היה בעבודת התיווך אותה הוא ביצע, לאחר שהוסמך על ידי חברה בתל אביב לפעול למכירת הנכס.

התובע המשיך וטען שלאחר הסיור שערך לנתבע 2, הוא ניסה ליצור עם האחרון קשר על מנת לברר פרטים אודות המשך ההליכים. אולם, הנתבע 2 לא ענה לפניותיו. זאת ועוד, נטען שהנתבעים פנו לבעלי הקרקע ויחדיו הם פעלו מאחורי גבו של התובע במטרה לשלול ממנו את דמי התיווך.

מנגד, הנתבעים טענו שהקשר בינם לבין התובע נוצר באמצעות משרד עורכי דין שייצג אותם בעניינים נוספים. לאחר שהתובע סייר עם הנתבע 2 במגרש, הראשון לא נקט בפעולות נוספות על מנת לקדם את העסקה. הוא אף הפסיק כל פעילות בנושא זה, בעקבות המכתב שקיבל מידי בעלי הקרקע. לאחר חודש, משרד עורכי הדין שייצג את הנתבעים תיווך בינם לבין הבעלים המקוריים של הנכס והם חתמו על הסכם המכר. על כן, הנתבעים טענו שהתובע לא סייע בעסקת המקרקעין ולכן לא הגיעו לו דמי תיווך.

היעדר זיקה בין התובע לעסקה

בפתח הדיון, השופטת פסקה שהקשר בין התובע לעסקת המכר שפעל לקידומה היה שמועה שהגיעה לאוזניו באשר לרצון הבעלים למכור את המגרש. לאחר מכן, הוא הראה לנתבעים את הנכס. אולם, נקבע שכדי ליצור עסקת תיווך בתנאים אלו, התובע נדרש לעשות פעולות נוספות מעבר להצגת הנכס לקונה עתידי. בראש ובראשונה, לגרום לכך שהקונה העתידי יהפוך ללקוחו ויבקש ממנו לפנות בשמו לבעל הקרקע ולהציע הצעה לרכישת המגרש. לחלופין, התובע היה יכול לפנות לבעלים המקוריים, להציג עצמו ולהודיע להם אודות קיומו של קונה פוטנציאלי ולבקש לייצגם.

בכל אחד מהמקרים, אחד מהצדדים היה הופך ללקוח של התובע, ופעולות התיווך בהנחייתו היו יוצרות את המפגש בין הצדדים לעסקה. כך, שהיה מתקיים אחד מהתנאים לזכאותו לתשלום דמי תיווך. כאמור, אף אחד ממצבים אלו לא התרחש במקרה זה ולכן, נקבע שהתובע פעל ללא לקוח.

חוסר תום לב

יתרה מזאת, השופטת פסקה שהתובע לא הוכיח שניתנה לו הרשאה לפעול למען מכירת המגרש, גם לא על ידי חברת עורכי הדין לגביה טען שהיא העבירה לו את המידע בנושא העמדת הנכס למכירה. יתרה מזאת, התובע לא חשף את היעדר זיקתו למגרש בפני הנתבעים. זאת למרות שחלה עליו חובה לגלות כל פרט מהותי בקשר לנכס נשוא העסקה.

בנסיבות אלו, נקבע שהתובע הפר את הוראות חוק המתווכים וחוק החוזים והוחלט שהתנהגותו עלתה לכדי הטעיה, מצג שווא וביצועה של עוולת התרמית. לבסוף, השופטת קבעה שהתובע אף לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה. לאור האמור לעיל, נפסק שלתובע לא קמה זכאות לדמי תיווך ותביעתו נדחתה.