לפי סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996, מתווך יהא זכאי, בין היתר, לעמלת התיווך אם הוא היה הגורם היעיל אשר הביא את הצדדים להתקשר בהסכם ולהוציא לפועל את העסקה. בתחום המקרקעין שומעים רבות על מקרים בהם מתווך הראה למעוניינים נכס, וכי לאחר מכן המעוניינים הגיעו ורכשו את הנכס לבדם – ללא שהם מודיעים על כך למתווך – וזאת על מנת שלא לשלם את דמי התיווך. במקרים אלו, בית המשפט בוחן אם המתווך היווה הגורם היעיל להיווצרות העסקה, ובמידה וכן – בית המשפט מחייב את הרוכשים בתשלום עמלת התיווך. הפרשה הנידונה עסקה בעיקר בכך.
יש לך שאלה?
הנתבעת 1 הזמינה מהתובע, מתווך מורשה במקרקעין, שירותי תיווך על מנת לרכוש לבנה ולכלתה, הנתבעים 3-2, בית. הנתבעת 1 חתמה עם התובע על הסכם תיווך, לפיו האחרון יהא זכאי לקבל 1.5% משווי העסקה. יש לציין כי על ההסכם חתמה רק הנתבעת 1, אך נקבע בו כי הוא יחול גם אם העסקה תיחתם על ידי אדם או גוף אחר שלנתבעת 1 יש קשר אליו .
בפועל, התובע הציג לנתבעים בית בשנת 2003, אך היות והנתבעים לא הגיעו להסכם עם המוכרים – העסקה לא נקשרה. בשנת 2004 הנתבעים גילו כי אותו הבית לא נמכר, ולכן יצרו קשר עם עו"ד אשר ייצג את בעלי הדירה בעבר, ורכשו את הבית במחיר של 1,215,000 שקלים. לאחר הרכישה, עורך הדין יצר קשר עם התובע, סיפר לו על הרכישה ואף שילם לו את חלקו בדמי התיווך. התובע פנה אל הנתבעים על מנת לקבל את שסוכם במסגרת הסכם התיווך, ומשנענה בשלילה החליט להגיש תביעה זו.
טיעוני הצדדים
הנתבעים טענו כי במהלך השנה שחלפה מוכרי הבית הורידו את המחיר וכי התובע לא סיפר להם זאת. לפיכך, הם החליטו על רכישת הבית לאחר שפנו עצמאית אל עורך הדין. לכן, הנתבעים טענו כי התובע לא היה ה"גורם היעיל" בקשירת העסקה וכי משום כך הם לא חבו בתשלום דמי תיווך. כמו כן, הנתבעים טענו כי בהסכם שנערך עם התובע לא צויין המחיר המשוער של הנכס, כנדרש על פי סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996, ועל פי התקנות אשר נקבעו לפיו. לכן, גם מסיבה זו נטען כי התובע לא היה זכאי לעמלת התיווך.
מנגד, התובע טען כי החתים את האם בחופזה על ההסכם, היות ואיחרה לפגישה, ולכן השמיט במקרה את מחיר הבית מההסכם. כמו כן, התובע טען כי בזמן שהציג לנתבעים את הבית לראשונה הוא נקב במחיר בדולרים, וכי הסיבה לפיחות בערך מכירת הבית הייתה הירידה בשער הדולר.
ההכרעה
בית המשפט קבע כי על פי עדותה של האם, הנתבעת 1, היא הייתה מודעת למחיר הבית עוד טרם לחתימה על ההסכם, ולכן נקבע כי "השמטת הפרט של המחיר הנדרש מטופס הסכם התיווך היא בגדר פגם פורמלי גרידא".
בית המשפט קבע כי מעדויות הנתבעים עלה שגם לאחר אי סגירת העסקה בנוגע לבית בשנת 2003, התובע המשיך ליצור עמם קשר ולהציע להם בתים נוספים – אך הוא נענה בשלילה בכל פעם. בהקשר זה, בית המשפט קבע כי "גם לשיטתם של הנתבעים, אין ניתן לומר כי התובע זנח את הקשר עמם. כאשר הלקוחות אינם מעוניינים בהצעות נוספות, למרות שהתובע הציען להם, ואף אינם מבקשים לחדש את המגעים לגבי הבית, גם לאחר שגילו כי טרם נמכר - יש תחום מסויים של סבירות, עד כמה מצופה המתווך "לנדנד" ללקוחות, לאחר שקיבל מהם תשובות של חוסר עניין. לא מצאתי כי התנהגותו של התובע היתה כזאת שצריכה להביא למסקנה כי הוא זנח את תיווכו במכירת הבית".
בית המשפט גם קבע כי הנתבע 2 יצר קשר עם עורך הדין שייצג את מוכרי הבית מאחורי גבו של התובע ומתוך ידיעה כי הוא היה מחויב להסכם שנחתם עם התובע.
"גורם יעיל"
בעניין זהות ה"גורם היעיל" להיווצרות העסקה, בית המשפט קבע כי "אין מחלוקת כי הקשר הראשוני בין הנתבעים לבין המוכר נוצר בתיווכו של התובע, בשנת 2003, וכי אותה עת אף הסכים המוכר, בתיווכו של התובע, להפחית כ-8000 דולר ממחיר הנכס. התובע הוא שזרע את זרעי העסקה". צוין כי ידוע שעסקת מקרקעין זקוקה לעתים ל"זמן הבשלה", ולכן "העובדה שהעסקה דנן לא נקשרה סמוך לאחר המפגש הראשוני, אלא רק לאחר שחלפה כשנה, אין בה - כשלעצמה - כדי לשלול את היותו של התובע 'הגורם היעיל' בקשירתה".
לאור כך, בית המשפט קבע כי התובע הוכיח את זכאותו לדמי התיווך, וחייב את הנתבעים לשלם לתובע שכר בסך של 21,778 שקלים, כאשר הם חויבו גם לשלם לראשון 6,000 שקלים בגין הוצאות שכ"ט.
.jpg)
.jpg)
.JPG)
