אזרחים רבין המעוניינים לרכוש נכס מקרקעין – מגרש לבניה, דירת מגורים, חנות וכדומה, פונים לשירותי תיווך. המתווכים מעורים בשוק הנדל"ן המקומי, מכירים את הנכסים הפנויים ועשויים לאתר ביתר קלות את הנכס המבוקש. כמובן ששירותי תיווך אינם ניתנים בחינם ויש לשלם בעבורם. סעיף 14 (א)(3) לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי במידה ואדם היה "הגורם היעיל" בביצוע עסקת מקרקעין, הרי שאותו אדם זכאי לדמי תיווך. מסעיף החוק דנן קמה ועולה השאלה המשפטית הבאה: מיהו "הגורם היעיל"? האם אותו גורם צריך לבצע את כל הפעולות הדרושות להתקיימות העסקה, או שמא גם תרומה מינורית תספיק בכדי לזכות בדמי התיווך?

 

יש לך שאלה?

פורום רכישת דירה

פורום מקרקעין


בפרשה אשר התגלגלה לפתחו של בית המשפט בחן האחרון סכסוך אשר התגלע בין רוכש נכס לבין מתווכת נדל"ן. הסכסוך החל כאשר רוכש הנכס סירב לשלם דמי תיווך לגברת אשר לטענתה סייעה לו בביצוע העסקה. אותה הגברת, התובעת במקרה דנן, סברה כי הייתה זכאית לדמי תיווך בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין, ומשכך, הגישה תביעה כנגד רוכש הנכס.


טענות הצדדים
התובעת טענה כי היא הייתה הגורם היעיל בעסקה, ומשכך, הייתה זכאית לתשלום בעבור שירותיה. נטען כי התובעת היא זו אשר יצרה קשר עם בעלי הנכס, לקחה את הנתבע לסיור בנכס ואף עמדה בקשר עם כונס הנכסים אשר ניהל את הנכס. לאור כל זאת, התובעת טענה כי הגיעו לה דמי תיווך, בהתאם להוראות חוק המתווכים במקרקעין.


מנגד, הנתבע טען כי התובעת כלל לא הייתה הגורם היעיל בעסקה, וזאת מאחר והוא היה זה אשר איתר את הנכס לראשונה, יצר קשר והציע הצעה באמצעות האינטרנט, ואף השלים את המשא ומתן מול כונס הנכסים. לשיטתו של הנתבע, כל שהתובעת עשתה היה להפגיש את הצדדים. לטענת הנתבע, פעולותיה של התובעת לא עלו לכדי מעשים אשר היו יכולים להצביע על כך שהתובעת הייתה "הגורם היעיל" בעסקה, ומשכך, הרי שהאחרונה לא הייתה זכאית לדמי תיווך כלל ועיקר.


מיהו "הגורם היעיל"?


השופט בחן את טענות הצדדים, האזין לעדויותיהם ומסר את הכרעתו. ראשית, השופט עמד על כך שהיה צורך להגדיר מבחינה נורמטיבית את המונח "הגורם היעיל" בעסקה. צוין כי פסיקות רבות בעבור יצרו את ההלכה המחייבת בנושא – המתווך יזכה לדמי תיווך כאשר בעקבות פעולתו התקשרו הצדדים בעסקה, הא ותו לא. הודגש כי "הגורם היעיל" יכול להיות מסירת כתובת או הפגשת הצדדים בלבד, כאשר המבחן הוא האם בעקבות התיווך התקשרו הצדדים בעסקה. יתרה מזאת, הפסיקה הקודמת הבהירה כי לא כמות הפעולות היא החשובה, כי אם יעילותן.


מן הכלל אל הפרט


ראשית, השופט ציין  שהוא העדיף את עדויותיהן של התובעת ושל בעלת הבית הקודמת שהובאה להעיד מטעם התובעת, על פני עדותו של הנתבע. מעדויות אלו נלמד כי התובעת הייתה זו אשר יצרה את הקשר עם בעלי הנכס, למרות שהנתבע הוא שסיפר לה על קיום הנכס. בנוסף, נקבע כי התובעת העבירה לכונס הנכסים את הצעת המחיר מטעם הנתבע ופעלה רבות למען קידום העסקה. לא זו אף זו, השופט נתן אמון בעדותה של בעלת הבית הקודמת, אשר העידה כי הנכס מעולם לא פורסם באינטרנט, ומשכך נסתרה גרסתו של הנתבע לפיה הוא הגיש הצעת מחיר מקוונת. לאור העולה מן המקובץ, בית המשפט פסק כי התובעת הייתה "הגורם היעיל" בעסקה, ומשכך, הנתבע נצטווה להעביר לה את דמי התיווך בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין.