בעסקאות מכר מקרקעין רבות הצדדים מסתייעים במתווך. איש מקצוע זה זכאי לתשלום דמי תיווך עבור עבודתו, כאשר הוא מהווה את "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים. למונח זה אין הגדרה מפורשת בחוק והשאלה האם המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות נקבעת על פי נסיבות כל מקרה ומקרה. דוגמא לדיון בנושא ניתן לראות בפסק הדין דנא.

 

יש לכם שאלה?

 

פורום מכירת דירה

פורום מקרקעין

פורום תביעה אזרחית


במקרה זה, בית המשפט דן בתביעה שעניינה תשלום דמי תיווך. על פי עובדות המקרה, המערער עבד כמתווך מורשה ובשנת 2000, התקשר עם המשיבה בחוזה למתן שירותי תיווך למכירת ביתה. במרץ 2001, הצדדים חתמו על הסכם חדש, במסגרתו הוענקה למערער בלעדיות במכירת הבית למשך שישה חודשים. מנגד, המערער התחייב לפרסם את הבית בעיתון במשך כל ששת החודשים. יש לציין שהצדדים הסכימו שאם תחתם עסקה לגבי הבית, המשיבה תחויב בתשלום עבור התיווך באופן מיידי. בפועל, במהלך ששת החודשים המשיבה הצליחה למכור את הבית, ללא סיוע מצד המערער. בנוסף, המשיבה נמנעה מלהודיע למערער על המכירה והוא המשיך לפעול לקיום חלקו בחוזה, עד שנודע לו באקראי שהבית נמכר. לפיכך, הוא הגיש תביעה לתשלום דמי תיווך.


מנגד, המשיבה טענה שתנאי הבלעדיות בהסכם משנת 2001 הוסף באופן חד צדדי על ידי המערער וללא רשותה. כלומר, נטען שההסכם זויף. כמו כן, לטענת המשיבה המערער לא היה הגורם היעיל במכירת הבית ולכן הוא לא היה זכאי לתשלום דמי תיווך.

 

בית משפט קמא דחה את תביעת המתווך


בית משפט קמא דחה את התביעה בעיקרה. מחד גיסא, נקבע שההסכם בין הצדדים לא זויף על ידי המערער ותוקפו החוקי הוכר על ידי בית המשפט. מאידך גיסא, בית המשפט פסק כי תנאי הבלעדיות בהסכם לא היה משום הוראה קוגנטית. קרי, בית המשפט לא פסל את הסכם הבלעדיות רק מאחר ונקבע שהמערער לא היה הגורם היעיל במכירת הבית. כמו כן, נקבע שהמשיבה פעלה בתום לב כאשר מכרה את הבית לקונים שהגיעו לא דרך המערער. זאת לאור העובדה שקונים אלו ראו את הבית בעבר, באמצעות מתווך אחר, וחזרו בתקופת הבלעדיות מיוזמתם. בד בבד, הובהר שהעובדה שהמשיבה לא יידעה את המערער על מכירת הבית, למרות הסכם הבלעדיות, לא עלתה לכדי חוסר תום לב שהצדיק תשלום דמי תיווך. אולם, המשיבה חויבה לשלם למערער פיצוי על ההוצאות שהוציא לשיווק הבית, לאחר שהנכס כבר נמכר. אי לכך, הוגש הערעור דנן.


טיעוני הצדדים


לטענת המערער, בהחלטתו של בית משפט קמא נפלו שגיאות שהצדיקו את התערבות ערכאת הערעור ושינוי פסק הדין. לשיטתו, די היה במאמציו לשיווק הנכס נשוא התיווך על מנת שיחשב לגורם יעיל במכירה ותקום לו זכאות לתשלום דמי תיווך. כמו כן, נטען שהמשיבה נהגה בחוסר תום לב כלפי המערער, הן בטענתה שהחוזה זויף והן בהסתרת עובדת מכירת הנכס.


מנגד, לטענת המשיבה קביעתו של בית משפט קמא לפיה המערער לא היה הגורם היעיל במכירת הנכס הייתה קביעה שבעובדה ולא היה מקום להתערב בה. אי לכך, המשיבה ביקשה להותיר את פסק הדין על כנו.


ערכאת הערעור: "המשיבה פעלה בחוסר תום לב"


ערכאת הערעור קבעה שהחלטת בית משפט קמא לפיה המערער לא היה הגורם היעיל במכירת הנכס, הייתה נכונה. כאמור, תביעת המערער נדחתה בעקבות קביעה זו. אולם, לקביעת ערכאת הערעור, המשיבה היא שמנעה מהמערער להיות הגורם היעיל במכירה. זאת מאחר והיא מכרה את הבית ללא ידיעתו ועזרתו. בנוסף, היא לא הודיעה לו על מכירת הבית לאחר חתימת העסקה וכתוצאה מכך, המערער הוציא כספים לשווא. בנסיבות אלו, בית המשפט פסק שהמשיבה הייתה מנועה מלטעון שהמערער לא היה הגורם היעיל במכירת הבית. כמו כן, השופטים שדנו בערעור פסקו שהתנהגות המשיבה במקרה זה עלתה לכדי חוסר תום לב, ובפרט ניסיונה לטעון לזיוף הסכם התיווך בכתב הגנתה. לפיכך, השופטים התקשו בקבלת מסקנת בית משפט קמא שדחה את התביעה. בסופו של דבר, הערעור התקבל, פסק דינו של בית משפט קמא בוטל והמשיבה חויבה לשלם למערער 34,000 ₪ בגין דמי תיווך עבור מכירת ביתה.