בתחום הנדל"ן, משכירי נכסים חותמים לעיתים על אגרת חוב מול השוכרים. במסגרת הסכם זה, כל אחד מהצדדים נוטל על עצמו חיובים שונים ובמידה שהם מופרים, הצד השני זכאי לפיצוי כספי. דוגמא לכך ניתן לראות בפסק הדין דנא.

 

יש לכם שאלה?

פורום מקרקעין


במקרה דנן, הוגשה לבית משפט תביעה לסעד הצהרתי לבטלות ופקיעה של אגרת חוב שנחתמה בין הצדדים. על פי כתב התביעה, ביום 20.02.2000 הצדדים חתמו על אגרת חוב שנועדה להבטיח שלושה חיובים כספיים שונים: כספי ההשבה שהתובעת חבה לנתבעת מכוח חוזה שכירות שנחתם בין הצדדים; כספי פיצויים שהתובעת חבה לנתבעת על פי הסכם השכירות ופיצויים שהתובעת הייתה עתידה לחוב לנתבעת במידה שלא תימסר החזקה במושכר עד לתאריך 30.05.2002.


שני החיובים הראשונים שהובטחו באגרת החוב יושבו בין הצדדים. כלומר, כספי ההשבה והפיצויים שולמו לנתבעת על ידי התובעת. אולם, החיוב השלישי לא יושב והלכה למעשה, ההחזקה בנכס שהושכר לא נמסרה לנתבעת בתאריך שנקבע. משום שסכום הפיצוי בגין חיוב זה לא נקבע בין הצדדים, היה על הנתבעת לפנות לבית המשפט לקביעתו. משכך, הנתבעת פתחה בהליכים למימוש אגרת החוב והגישה לבית המשפט תביעה לקבלת פיצוי כספי. עם זאת, הליכים אלו נמחקו על הסף מחמת היעדר התאמה דיונית. לאחר מכן, הוגשה התביעה דנן על ידי התובעת שהשכירה את הנכס.


יש לציין שהנתבעת התנגדה לקבלת הסעד ההצהרתי ובטלות אגרת החוב. לדידה, התובעת הפרה את הסכם השכירות ולכן קמה לראשונה זכות למימוש אגרת החוב. עוד נטען שעל פי דיני ההתיישנות, לנתבעת עמדו 7 שנים מיום היווצרות עילת התביעה, עד להגשת התובענה. לכן, משום שעילת התביעה קמה ביום 20.05.02, התאריך האחרון למסירת החזקה במושכר, תקופת ההתיישנות הייתה עתידה להסתיים ביום 30.05.09, לאחר הדיון דנן. כלומר, לא חלה התיישנות על הגשת תביעה בעניין.


דיון והכרעה - רשלנות מצידה של החברה המשכירה


לפסיקת השופטת, לנתבעת הייתה עילת תביעה תקפה כנגד התובעת בגין הפרת חוזה השכירות. שכן, התובעת לא מסרה לנתבעת את המושכר במועד שנקבע והערימה עליה קשיים על מנת להימנע מכך. למשל, התובעת סירבה לאפשר לנתבעת להשכיר את הנכס לצד ג' ולהציגו בפני שוכרי משנה פוטנציאלים, למרות שהדבר לא נאסר בחוזה השכירות. בנוסף, התובעת דרשה מהנתבעת לקבל תשריט של המקום טרם מסירת המושכר.

 

השופטת קבעה כי דרישה זו לא הייתה ראויה, וזאת לאור העובדה שלתובעת - כמשכירה - היה יותר קל להשיג תרשים זה מאשר לנתבעת השוכרת. לא זו אף זו, התובעת לא פינתה את המושכר כפי שהתחייבה לכך בהסכם השכירות. השופטת קבעה שהתנאים אותם דרשה התובעת למען פינוי המושכר הכשילו את מימוש העסקה. בנוסף, נקבע שחלק מהתנאים היו בלתי סבירים וחרגו מהאינטרס המסחרי הלגיטימי של התובעת כבעלת המושכר. על רקע התנהלות זו, השופטת קבעה שהחלטת הנתבעת שלא להפקיד חלק מהשיקים העתידיים על חשבון דמי השכירות הייתה מוצדקת.

 

כלומר, השופטת מצאה כי הנתבעת צפתה את הפרת החוזה על ידי התובעת, באי מסירת הנכס, ולכן הייתה הצדקה שלא להפקיד את יתרת הכספים עבור דמי השכירות שנדרשו. לבסוף, חוזה השכירות בוטל על ידי התובעת. השופטת פסקה שלתובעת לא הייתה כל הצדקה לביטול זה מאחר שהיא הייתה הראשונה להפר אותו. משכך, נקבע שלנתבעת הייתה עילת תביעה תקפה וזכאות לקבל פיצוי מכוח אגרת החוב. השופטת הבהירה שעל מנת לממש זכאות זו, הנתבעת נדרשה להגיש תביעתה בשנה הקרובה, פן יחולו דיני השיהוי על המקרה. בנוסף, השופטת הביעה פליאה על העובדה שתביעה זו לא הוגשה בשנית, לאחר תיקון הכשלים בגינה נדחתה על הסף בעבר.


בסופו של יום, התובענה התקבלה בחלקה. השופטת קבעה שזכאות הנתבעת לקבל פיצוי מכוח אגרת החוב הייתה בתוקף, כל עוד תביעת האחרונה תוגש בתוך שנה מיום הדיון דנן. כלומר, במידה שהתביעה תוגש לאחר חלוף פרק זמן זה, תוקף אגרת החוב היה עתיד להישלל.