על פי סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, השבחה הינה עליית שווי המקרקעין עקב אישור תוכנית, התרת שימוש חורג או מתן הקלה. כאשר ישנה השבחה מעין זו, בעל המקרקעין או החוכר לדורות מחויב בתשלום היטל השבחה, מכוח סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה. מטרתו של ההיטל היא לחלוק עם כלל הציבור את השבחת הנכס והתעשרות בעליו, שכן, הדבר התרחש בשל החלטה נורמטיבית של רשויות התכנון והבנייה. אולם, מקרקעין רבים בישראל מוחזקים על ידי המדינה ומוחכרים על ידי אגודות וחברות שונות. לפיכך, האדם שתמתגורר במקום מוכר כ- "בר רשות" בלבד. כלומר, כמי שניתנה לו רשות להשתמש בנכס ולהפיק ממנו הנאה. לא פעם, עולה השאלה האם בר רשות במקרקעין, אשר יושב בנכס במשך שנים ארוכות ומפיק הנאה מהשבחתו, מחויב בתשלום היטל ההשבחה, או שמא יש לפעול על פי לשון החוק. דוגמא לשאלה זו ניתן לראות בפסק הדין דנא.

 

יש לך שאלה?

פורום מיסוי מקרקעין

פורום מקרקעין


במקרה דנן, הוגשו לבית המשפט ערעורים בדבר השאלה האם לחייב "בר רשות" במקרקעין בתשלום היטל השבחה על אדמות חקלאיות בבעלות מנהל מקרקעי ישראל. כל אחד מהמערערים במקרים השונים היה "בר רשות" בקרקע שהוחזקה על ידו באחד מישובי הארץ. כל אחד מהם פנה לועדה המקומית בבקשה לעשות שימוש שונה בקרקע. בערעור הראשון, המערערת ביקשה להעביר את זכויותיה במשק בו היא החזיקה והשתמשה. בערעור השני, הוגשה בקשה להיתר בנייה ובערעור השלישי הבקשה הייתה לקבלת היתר לשימוש חורג. כל אחד מהמערערים נדרש לשלם היטל השבחה עבור בקשתו, למרות שהקרקע לא הייתה בבעלותו אלא בבעלות המנהל.


טיעוני הצדדים


לטענת המערערים ברי הרשות, על פי הסכמי המנהל שנחתמו עמם, לא הוענקה להם זכות לחכירה לדורות ואף לא הוענקה זכות חכירה רגילה. כמו כן, על פי לשון חוק התכנון והבנייה, לא היה מקום לחייבם בתשלום היטל השבחה. בנוסף, נטען שעל פי ההלכה המשפטית, מעמדו של בר רשות לא היה זהה למעמד חוכר לדורות ולכן הראשון לא היה חייב בתשלום היטל השבחה.


מצד שני, הועדה המקומית המשיבה טענה שטיב ומהות הזכויות של בר הרשות במקרקעין היו כשל בעל זכויות חכירה ואף יותר. לטענת המשיבה, על טיב ומהות הזכויות ניתן היה ללמוד מהחוזה במסגרתו נרכשו הזכויות ומהתנהגות הצדדים. לדידה, התבססות על לשון החוק בלבד, מבלי לבחון את מהות הזכות, הייתה מובילה להתעשרות שלא כדין מצד ברי הרשות ולפגיעה בקופה הציבורית. המשיבה הוסיפה וטענה שהרציונל בבסיס חוק התכנון והבנייה היה להטיל את היטל ההשבחה על מי שנהנה מהשבחת המקרקעין במידה המרבית. כלומר, מי שבידיו היו זכויות ההחזקה והשימוש במקרקעין לאורך זמן. במקרה זה, היה מדובר על המערערים.

 

הכרעה


השופטת ציינה שתכלית היטל ההשבחה הייתה לגבות ממי שנהנה מהפעולה שהשביחה את שווי המקרקעין סכום כסף, על מנת לשתף את כלל הציבור בהטבה. אולם, כאמור, על פי לשון החוק, רק בעל המקרקעין או החוכר לדורות חויבו בתשלום היטל זה. עם זאת, המשיבה הציעה לבחון את מהות הזכות והתנהגות ברי הרשות. השופטת דחתה טענה זו וקבעה שהמערערים מעולם לא ראו עצמם כיותר מברי רשות בקרקע. בנוסף, חוזה החכירה שנחתם בין מנהל מקרקעי ישראל לבין החברות שחכרו את הקרקע והעניקו אותה למערערים לא ייחס לאחרונים מעמד גבוה יותר מבר רשות. שכן, לא הונחה תשתית ראייתית לטענה כי למערערים ניתנה רשות להחזיק בקרקע לתקופה שעולה על מספר שנים.

 

כמו כן, המערערים מעולם לא חתמו על חוזה חכירה מול הרשות ועצם קיומה של הוראת מנהל שאפשרה להם לעשות זאת, לא העידה על שינוי המעמד. כלומר, השופטת קבעה שהוראת המנהל שהוצגה על ידי המשיבה הייתה חסרת תוקף כל עוד לא נחתמה על ידי מי מהמערערים ונערך חוזה חכירה נפרד. משכך, הצגת הנושא כעניין טכני פשוט ותו לא, לא הייתה ראויה לקביעת השופטת. לאור האמור לעיל, השופטת קיבלה את הערעורים, פרט לאחד, בו נקבע שמעמד המערער היה כשל בעל מקרקעין ולכן היה עליו לשלם היטל השבחה.