בעלות משותפת בנכס מקרקעין פירושה שלכל אחד מהבעלים חלק יחסי בזכות הבעלות. כמו כן, לכל שותף יש זכות להחזיק ולהשתמש בנכס, וליהנות מפירותיו. כאשר מדובר בבניין דירות אשר הבעלות עליו משותפת לרבים, ההכנסות מהשכרת הדירות מתחלקות בין כל הבעלים, בהתאם לחלקם היחסי וכל עוד לא נקבע אחרת. דוגמא לדיון בנושא ניתן לראות בפסק הדין דנא.
יש לכם שאלה?
במקרה זה, הוגשה לבית המשפט תביעה לתשלום חוב כספי וכן למתן סעד של חשבונות. על פי כתב התביעה, התובעת החזיקה ב-5/14 חלקים מזכויות הבעלות בבניין בתל אביב. הנתבע החזיק ב-1/14 מזכויות הבעלות בבניין. התובעת טענה כי היא רכשה את זכויותיה בבניין באוקטובר 2003, אז נכרת חוזה מכר בינה לבין עשרה מבעלי הזכויות בבניין, שמכרו לה את זכויותיהם. בבניין היו תשע דירות מגורים, שתיים מהן הושכרו בשכירות חופשית והיתר הוחזקו על ידי דיירים מוגנים.
לטענת התובעת, הנתבע לא העביר ליתר בעלי הזכויות בבניין את סכומי השכירות שנגבו על ידו מדירות בבניין, במשך יותר משבע שנים. לטענתה, הוא נהג לגבות שכירות מדירה מוגנת ומדירה שהושכרה בשכירות חופשית. על פי הנטען, סך הסכום שנגבה עמד על כ-227,220 ₪ וחלקה היחסי של התובעת עמד על כ-81,150 ₪ (בצירוף הפרשי ריבית והצמדה סכום התביעה הועמד על סך של 105,816 ₪). טרם הגשת התביעה, התובעת ביקשה מהנתבע להפסיק לגבות את חלקה בדמי השכירות. בנוסף, היא ביקשה מהנתבע למסור לה דין וחשבון בעניין סכומים שנגבו בעבר. אולם, לדבריה, התובע לא הגיב לבקשות אלו ולכן הוגשה התביעה דנן.
טענות הנתבע -
מנגד, הנתבע טען כי במשך עשרים שנה, הבניין נוהל על ידי קרוב משפחתו, אשר החזיק אף הוא בחלק מזכויות הבעלות. קרוב המשפחה נהג לגבות את דמי השכירות ולחלק לכל בעל זכות את חלקו היחסי בכספים, לאחר ניכוי דמי ניהול והוצאות. לטענת הנתבע, במהלך שנת 2003 אחת מהדיירות המוגנות בבניין ביקשה לפנות את הדירה. הנתבע נטל על עצמו את פינוי הדירה ובתמורה, דרש לקבל לעצמו את דמי השכירות של הדירה, שתהפוך לחופשית. בנוסף, הוא דרש כי הדירה תרשם על שמו בעתיד, לאחר שהבניין ירשם כבית משותף. לטענתו, יתר בעלי הזכויות בבניין הסכימו לתנאים אלו.
הנתבע טען כי הוא שילם לדיירת המוגנת דמי פינוי והחל להשכיר את הדירה תמורת 550 דולר בחודש, אותם גבה לעצמו. לטענת הנתבע, במידה ובית המשפט יחליט כי התובעת זכאית לחלקה היחסי מדמי השכירות, עליה לשפותו בגין הכספים ששילם עבור פינוי הדירה. הנתבע הדגיש כי נכרת הסכם בעל פה בינו לבין יתר בעלי הזכויות, טרם הגעתה של התובעת. לדידו, משום שהתובעת נכנסה בנעלי המוכרים בעלי הזכויות, היא הייתה כפופה להסכם זה.
דיון והחלטה - התובעת זכאית לחלקה בדמי השכירות
לדעת השופט, ההסכם שנכרת בעל פה בין הנתבע ליתר בעלי הזכויות בבניין, היה למעשה הסכם שיתוף במקרקעין. זאת משום שמטרתו הייתה להסדיר את הזכויות והחובות באשר לדירה שהנתבע מימן את פינויה. משכך, חל על ההסכם סעיף 29 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969. על פי סעיף זה, כוחו של הסכם השיתוף כלפי שותפים עתידיים יהיה בתוקף, רק עם ההסכם נרשם בלשכת המקרקעין.
השופט ציין שבמקרה זה, ההסכם כלל לא נרשם ולכן, הוא לא חייב את התובעת, שלא הייתה צד לו. בנוסף, בהסכם מכירת הזכויות לתובעת הצהירו המוכרים כי לא היה קיים הסכם שיתוף במקרקעין וכי הייתה להם זכות לקבל את חלקם היחסי מדמי השכירות שנגבו. על כן, לדעת השופט, התובעת הייתה רשאית להניח כי תקבל את חלקה היחסי בדמי השכירות שנגבו מכל דירות הבניין.
בסופו של דבר, השופט קבע כי התובעת הוכיחה את זכותה לקבל מהנתבע את חלקה היחסי מתשלום דמי השכירות. בנוסף, נקבע כי התובעת הייתה זכאית לסעד של מתן חשבונות. כלומר, הנתבע חויב למסור לה דין וחשבון אודות הסכומים אותם גבה מדיירי הבניין החל מחודש פברואר 1998 ועד מועד הגשת התביעה. סעד זה ניתן לתובעת, לדברי השופט, משום שהנתבע נהג מנהג בעלים ברכוש שזכויות הבעלות בו לא היו שייכות רק לו. דהיינו, בשל אופי מערכת היחסים שנוצרה בין הנתבע לתובעת, בעקבות זכויות הבעלות המשותפות בבניין, הוקנתה לאחרונה זכות לקבל חשבונות מיתר השותפים במקרקעין ובפרט, מהנתבע.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
