עסקאות הקומבינציה, משקפות שיתוף פעולה בין בעל קרקע לבנייה, לבין חברה קבלנית. ברוב המקרים, מבנה העסקה יהיה כדלקמן: בעל הקרקע ימסור את הנכס לקבלן מבצע, האחרון יקים מבנה, ובתמורה לערך הקרקע, יקצה לבעל הקרקע מספר יחידות דיור. לעיתים, עסקאות מן הסוג הזה ילוו ברישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות מן הקבלן. בחלק מן המקרים, יוגדרו בהסכם הקומבינציה התנאים לרישום הערות האזהרה. מדובר בתנאים כדוגמת קבלת היתרי בנייה, תשלומי מיסים ואגרות וכיוצא באלה תנאים.
יש לכם שאלה?
בנסיבות מסוימות, הקבלן המבצע עלול להגיע למצב של פשיטת רגל. בסיטואציות אלו, כל שנותר בידי הקונים, הן הערות האזהרה שנרשמו לטובתם. באם נרשמו הערות אלו בניגוד לתנאים שהותוו בהסכם הקומבינציה, ייתכן שיאבדו מתוקפן.
במסגרת תביעה שנדונה בבית המשפט, בעל מקרקעין שהתקשר בעסקת קומבינציה עם קבלן מבצע עתר לקבלת סעד הצהרתי הקובע כי הערות האזהרה שנרשמו לטובת הקונים, דינן להתבטל. בטרם הוגשה התביעה, הקבלן הפסיק את עבודות הבנייה עקב מצוקה כלכלית, ונמלט מן הארץ. התובע היה מעוניין להביא לביטולן של הערות האזהרה, מאחר ולטענתו, הן נרשמו בניגוד לתנאים המאפשרים רישום הערות אזהרה, המפורטים בהסכם הקומבינציה המהווה נספח לחוזי רכישת הדירות.
טענות הצדדים
התובע טען טענות שונות בנוגע לנתבעים השונים, המכנה המשותף לטענותיו היה היעדר התקיימות התנאים לרישום הערות האזהרה. לטענת התובע, אחד הנתבעים הגיש תביעה שהתקבלה בבקשה לבטל את החוזה מול הקבלן, ומשכך איבדה הערת האזהרה את תוקפה. טענה נוספת של התובע עסקה בעובדה שמכתבי ההסכמה לרישום הערות האזהרה, מולאו בידי עורך דינו, בלא ידיעתו ותוך הפרת חובת האמון כלפיו. מהיותם כאלה, הם חסרי תוקף משפטי.
מנגד, מתשובת הנתבעים עלתה תמונה שונה בתכלית. לגרסתם של אלה, ממכתבי ההסכמה שמסר התובע ניתן היה ללמוד כי הוא זה אשר ביקש לרשום את הערות האזהרה. אותם המכתבים, לטענת הנתבעים, כללו ויתור על התנאים הקודמים לרישום הערות אזהרה, ומסירתם הראתה כי התובע היה זה שיזם את רישום ההערות. בנוסף, נטען על ידי הנתבעים, מעולם הם לא ביקשו את ביטול החוזה עם הקבלן, כל שעשו, היה לדרוש פיצויים.
דיון והכרעה
באופן כללי, כפי שנפסק בעבר, ביטול הסכם קומבינציה בין בעל קרקע לקבלן, אינו משליך על מערכת היחסים המשפטית בין רוכש הדירה לבעל הקרקע. בהתאם לכך, לא מתבטלת הערת אזהרה לטובת רוכש דירה, שעה שמתבטל הסכם קומבינציה בין קבלן לבעל קרקע. בניגוד לכך, כאשר מתבטל חוזה בין הקבלן לבין רוכש דירה, מסתיימים היחסים משפטיים בין רוכש הדירה לבעל הקרקע, וכפועל יוצא מכך, הערת האזהרה מתבטלת.
בית המשפט מצא, כי אחד הנתבעים אכן ביטל את החוזה עם הקבלן. הסיבה לכך, לפי בית המשפט הייתה תביעתו של נתבע זה להשבת מלוא התמורה החוזית, משהושבה תמורה זו, בוטל למעשה החוזה עצמו. בהתאם לכך, בית המשפט פסק כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת נתבע זה פקעה.
בנוגע להערת האזהרה שנרשמה לטובת נתבע נוסף, בית המשפט קבע כי כפי שנטען, חלק מן התנאים לרישומה לא התקיימו. בית המשפט נעזר בפסיקות קודמות ומצא כי כאשר נרשמת הערת אזהרה בניגוד לתנאים ובלא הסכמת בעל הקרקע, דינה להתבטל. בשלב הבא, בית המשפט בחן האם אכן בעל הקרקע נתן הסכמה מאוחרת לרישום הערת האזהרה. בית המשפט מצא כי הועבר מכתב הסכמה חתום לעוה"ד שטיפל בעסקה, אך הדבר נעשה מטעמי נוחות בלבד. לפי עדותה של בתו של בעל הקרקע, בני משפחתה התנגדו מפורשות לרישום הערות האזהרה. בית המשפט קיבל עדות זו, ופסק כי עוה"ד עשה שימוש שלא כדין במכתבי ההסכמה.
לכאורה, מרוח הדברים נראה כי בית המשפט שקל לבטל את הערת האזהרה. אך כתוצאה מקיום יחסי שליחות בין בעל הקרקע לעורך דינו, יחסים שנוצרו על מכוח מתן ייפוי כוח לרישום הערות אזהרה, נקבע כי ייתכן והערת האזהרה תוותר בתוקף. לפי סעיף 6 לחוק השליחות, כאשר שלוח מבצע פעולה הנחזית באופן אובייקטיבי ככזו שאינה חורגת מן ההרשאה שקיבל מאת השולח, הרי שפעולה זו תקפה עבור צד שלישי. לסיכום, בית המשפט קבע כי הנתבע, כרוכש סביר, לא היה אמור להניח כי עוה"ד פועל בחריגה מהרשאתו. לכן, פעולתו של עוה"ד מחייבת את שולחו, בעל הקרקע. כתוצאה מכך, קבע בית המשפט כי הערת האזהרה שנרשמה לזכותו של נתבע זה נותרת בתוקף.
.jpg)
.jpg)
.JPG)
