מעמדו של דייר מוגן שונה ממעמדו של שוכר רגיל, מאחר וההגנה שניתנת לראשון חזקה יותר. למשל, לא ניתן לפנותו מהנכס אלא בהתקיים נסיבות מיוחדות הקבועות בחוק ודמי השכירות שנגבים ממנו, מוגבלים. עם זאת, על הדייר המוגן חלות חובות שונות, בהן הוא צריך לעמוד על מנת לשמור על מעמדו. לדוגמא, הוא נדרש לשלם את דמי השכירות במועד שנקבע ולא להסתלק מהנכס, פן לבעל הבית תקום זכות לפנותו מהמושכר. פסק הדין דנא מדגים זאת.
יש לכם שאלה?
פורום פינוי שוכר
פורום מקרקעין
במקרה הבא, הוגשה לבית המשפט תביעה לפינוי הנתבע מהנכס בו החזיק. על פי פרטי המקרה, התובעים היו בעלי בניין בתל אביב, שכלל חנות בקומת הקרקע. הנתבע שכר את החנות בשכירות מוגנת ונדרש לשלם את דמי השכירות מראש, כל רבעון. אולם, התובעים טענו שהנתבע איחר בתשלום דמי השכירות ואף נטש את המושכר. על כן, הם ביטלו את חוזה השכירות ודרשו את פינוי הנתבע לצד תשלום של דמי שימוש ראויים החל ממועד הביטול.
התביעה לתשלום דמי שימוש
עילת התביעה הכספית של התובעים התבססה על כך שהם ביטלו את חוזה השכירות עם הנתבע ביום ה-7.11.01. זאת עקב הפרת ההסכם מצד האחרון. לטענתם, בנסיבות אלו הנתבע נדרש לפנות את החנות באופן מיידי ומשלא עשה כן, הם היו זכאים לדמי שימוש עד לפינוי בפועל. מצד שני, הנתבע טען שלתובעים לא קמה זכות לדרוש תשלום דמי שימוש ראויים.
על פי ההלכה המשפטית שנקבעה בנושא, בהיעדר פסק דין לפינוי הדייר המוגן, זכות השכירות שלו מוגנת. על כן, גם אם לתובעים הייתה עילת פינוי נגד הנתבע והם הודיעו על ביטול החוזה, כל עוד לא ניתן פסק דין בעניין, האחרון לא נדרש לפנות את המושכר. לאור האמור לעיל, התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים נדחתה.
קיומה של עילת פינוי
לפי ההלכה הפסוקה, דייר מוגן שנטש את המושכר, אינו נהנה עוד מהגנת החוק וניתן לפנותו מהנכס. אולם, בכדי שבעל הנכס יוכל לפנות את הדייר, עליו להוכיח קיומם של שני יסודות מצטברים. הראשון, שהדייר אכן עזב את הדירה. השני, שלדייר אין כוונה גלויה לשוב לנכס המושכר. יש לציין שנטל ההוכחה מוטל על בעל הנכס ולא על הדייר המוגן.
במקרה זה, התובעים טענו שהנתבע עזב את החנות וחדל לעשות בה שימוש כשנה לפני הגשת התביעה. חיזוק לטענה זו נמצא בכך שהנכס לא חובר לחשמל במשך זמן רב. לטענת התובעים, בנסיבות אלו, בהן הנתבע עזב את החנות והיא לא שימשה עוד למטרת השכירות, הלה איבד את הגנתו מכוח החוק ולכן היה ראוי להורות על פינויו. מנגד, הנתבע טען שהוא מעולם לא עזב את החנות והמשיך להשתמש בה למטרה שלשמה היא הושכרה.
אי תשלום דמי שכירות
לאחר שמיעת טענות הצדדים, השופט קבע שלא הוכח שהנתבע אכן עזב את החנות בלי כוונה לשוב אליה, או שעזב אותה כלל. השופט הוסיף שלא הוכח שהנכס נותק מהחשמל בזמנים הרלוונטיים. על כן, נקבע שלא הוכחה נטישה פיזית של הנתבע את המושכר או היעדר כוונה גלויה לשוב אליו. לאור האמור לעיל, התובעים לא היו זכאים לדרוש את פינוי הנתבע מהמושכר עקב נטישה.
עם זאת, השופט קיבל את טענתם של התובעים באשר לאיחור תשלום דמי השכירות כעילת פינוי של הנתבע מהמושכר. נקבע שהתובעים הוכיחו שהנתבע פיגר באופן שיטתי בתשלום דמי השכירות ולכן, לפי הוראות החוזה שנחתם בין הצדדים, קמה להם זכות לפנותו מהנכס. בסופו של דבר, השופט קיבל את תביעת הפינוי והורה לנתבע לפנות את המושכר ולהחזירו לתובעים ריק מכל חפץ מטעמו.
.jpg)
.jpg)
.JPG)
