גבית דמי היתר בניה ע"י מינהל מקרקעי ישראל שלא כדין

בית המשפט קיבל תביעה כנגד מנהל מקרקעי ישראל והורה להשיב כספים שנגבו בניגוד לחוק, בדרך של "דמי היתר". השופטת פסקה כי גביית הכספים נעשתה בניגוד להנחיות שנקבעו על ידי מועצת מקרקעי ישראל. משכך, טיעוני הנתבע באשר לגביית הכספים מכוח החוזה בין הצדדים, ידיעת התובעים והאינטרס הציבורי נדחו.
 

יש לכם שאלה?

פורום דיני מושבים וקיבוצים

מדובר בתביעה להשבת כספים ששולמו למנהל מקרקעי ישראל שלא כחוק. במסגרת חוזה חכירה, התובעים חכרו חלקות מהמנהל בישובים שונים. על פי אחד מסעיפי החוזה, התובעים היו רשאים לבצע שינוי בנכס המוחכר, אך לנתבע עמדה זכות לגבות תשלום בגין שינוי זה. בשנת 2002, התובעים ביקשו להרחיב את ביתם. לאחר שפנו לנתבע לשם קבלת אישור, הם נדרשו לשלם דמי היתר בסכומים גבוהים.

התובעים טענו כי המינהל לא היה רשאי לגבות מהם דמי היתר עבור הבנייה שהתבצעה, זאת מכוח החלטת מועצת מקרקעי ישראל אשר פיקחה על הנתבע וקבעה כי אין לגבות דמי היתר כאשר השטח הבנוי הכולל, לאחר השינוי, לא עלה על 160 מטר מרובע. לחלופין, נטען כי גביית דמי ההיתר נעשתה ללא מקור חוקי שהסמיך את הנתבע לגבותם. מנגד, המינהל טען כי מקור סמכותו לגבות את דמי ההיתר היה מכוח החלטה אחרת של מועצת מקרקעי ישראל בה נקבע כי הוא היה רשאי לגבות כספים אלו שהוו תחליף לדמי חכירה.

דיון והכרעה

ראשית, השופטת הבהירה מה היו אותם דמי ההיתר אשר היו שנויים במחלוקת. היא ציינה כי היה מדובר בחישוב דמי חכירה מהוונים שנבעו מההנאה הנוספת שעשו התובעים מהמושכר, שנוצרה לאחר תוספת הבנייה. כל עוד הנאה זו לא ממושה, לא נדרשו בעבורה כספים אלו. לאחר מכן, נפסק כי למינהל הייתה סמכות לגבות דמי היתר בנוסף לדמי החכירה, מקום בו החוכר הפיק הנאה נוספת מהמושכר, שלא הופקה במעמד גביית דמי החכירה. גביית כספים אלו נעשתה בהתאם לערכו הריאלי של השטח המוחכר, לרבות זכויות הבנייה.

כלומר, במקרה בו היה שינוי בערך הקרקע, השתנו התשלומים בהתאם. עם זאת, נקבע כי המינהל לא היה יכול לדרוש כפל תשלום ולכן, כאשר שולמו דמי חכירה על פי זכויות הבנייה המלאות, החוכר לא נדרש לשלם דמי היתר (כל עוד הבנייה שבוצעה לא עברה את המותר). החלטת מועצת מקרקעי ישראל, עליה הסתמכו התובעים, קבעה כי את חישוב דמי החכירה ניתן היה לערוך לא על פי ערכה הריאלי של הקרקע אלא על פי השטח הבנוי בפועל. לדעת השופטת, החלטה זו אמנם היוותה סטייה מהעיקרון שנקבע באשר לאופן חישוב התשלומים בעבר אך הדבר לא היה מנוגד לחוק. נקבע כי היה בהחלטה זו כדי להתאים את פעולות המינהל למציאות שנוצרה.

לכן, במקרה זה, החלטת המועצה הובילה לכך שהתובעים היו פטורים מתשלום דמי היתר עד לשטח של 160 מ"ר. עם זאת, על השופטת היה לבחון האם התקיימו נסיבות שהצדיקו סטייה מפטור זה וקבלת בקשת הנתבע לתשלום הכספים. הנתבע טען כי חיוב התובעים בתשלום דמי ההיתר התבקש אף מחוזה החכירה שנחתם בין הצדדים. עם זאת, השופטת קבעה כי הנתבע לא היה רשאי לחייב את התובעים בחיוב שלא הוכר והותקן על פי החוק. היות והחלטת המועצה שפטרה את התובעים מתשלום דמי ההיתר, הותקנה כחוק, היא גברה על החיוב החוזי.

בנוסף, הנתבע טען כי התובעים ידעו מלכתחילה כי הם ידרשו לשלם דמי היתר עבור תוספת הבנייה. השופטת דחתה טענה זו וציינה כי הרשות מחויבת לחייב את האזרח כחוק, ולזכות אותו כחוק, מקום בו קמה לו זכות, גם אם הוא לא היה מודע לה. לכן, גם אם התובעים סברו כי יהיה עליהם לשלם את דמי ההיתר והתחייבו לכך בחוזה, הרי שלא היה ניתן לחייבם בכך בשל העובדה שמחויבות זו סתרה את הדין. גם מכוח אינטרסים ציבוריים שונים השופטת העדיפה את עמדתם של התובעים. לכן, לבסוף, התקבלה התביעה ונאסר על הנתבע לגבות דמי היתר מהתובעים עבור תוספת הבנייה אשר שטחה הכולל לא עלה על 160 מ"ר. עבור אותם תובעים שכבר שילמו כספים אלו, הנתבע חויב בהשבתם.