תביעה לפיצוי בגין ליקויים אקוסטיים שנתגלו בדירת מגורים יוקרתית

רכישת דירה הינה אירוע מרגש לכל הדעות. ישנן שתי דרכים נפוצות לרכישת דירה בישראל, דירה מקבלן ודירה מאדם פרטי. דירה מקבלן, הקרויה בסלנג "דירה מהשקית", נהנית מיתרונות רבים כגון האפשרות לתכנן את עיצובה ואת מבנה החדרים בתוכה. עם זאת, דירות אלו עלולות לסבול מליקויים שונים. לעיתים, תיקון ליקויי הבניה עלול להביא לשינויים מהותיים בנכס. האם שינויים אלה מהווים עילה לפסיקת פיצויים ביתר? סוגיה זו הונחה לפתחו של בית המשפט במקרה דנן.

מדובר בתובעים אשר הינם בני זוג שרכשו דירת יוקרה בקומה השביעית בבניין מגורים. בני הזוג הגישו כנגד הקבלן אשר בנה את הנכס תביעה בגין ליקויים אקוסטיים בדירה. התובעים צרפו לכתב התביעה חוות דעת מומחה לפיה בחדר ההורים הייתה חריגת רעש מסוג "רעש הולם", ואילו בחדר הילדים היה "רעש אינסטלציה" אשר חרג מן המותר. על פי הערכת המומחה, ליקויים אלה הורידו מערך הדירה סכום של כ-176,000 שקלים.

החברה הקבלנית הביאה מומחה מטעמה אשר קבע כי החריגות היו שוליות ולא עלו בצורה משמעותית מהמותר על פי התקן. בית המשפט מינה גם הוא מומחה מטעמו. המומחה הנ"ל קבע כי חריגות הרעש היו הרבה מעבר למותר. עיקר המחלוקת בין הצדדים הייתה לגבי אופציות התיקון האפשריות לליקויים, ומה תהיינה השלכותיהן על הדירה.

המומחה מטעם בית המשפט קבע כי הפיתרון הטוב ביותר היה "פירוק הריצוף שברצפת הקומה שמעל, והנחת יריעות גמישות מתחתיו". עם זאת, בית המשפט קבע כי פיתרון זה לא היה ישים מאחר והשכן שגר בקומה מעל הביע את התנגדותו למהלך. פיתרון אחר לנזק האקוסטי עליו המליץ המומחה היה הנמכת התקרה. התובעים התנגדו לכך. האחרונים טענו כי הנמכת התקרה תיצור נזק אחר ותביא לירידה בערך הנכס ובהנאה ממנו. התובעים טענו כי אם בית המשפט יורה על פיתרון זה, יהיה עליו לפסוק עבורם פיצויים בגין ירידת ערך בשל הנמכת התקרה, וכן בגין ירידת הערך בשל יתרת הליקוי (זו שתישאר גם לאחר ההנמכה).

החברה הקבלנית טענה כי אין ירידה בערך הדירה, מאחר וגם לאחר ההנמכה, גובה הדירה הוא מעל התקן. כמו כן, הנתבעת חלקה על דרך החישוב שביצע השמאי בנוגע לערך הדירה.

הדיון המשפטי

השופטת התייחסה לפסק הדין אותו הביאה החברה הקבלנית כסימוכין לטענתה. בפסק דין זה, אשר ניתן בבית המשפט המחוזי, התביעה נסבה על הבדלים בין גובה הדירה שהובטח במפרט, לבין גובה הדירה בפועל. ביהמ"ש פסק שם, שמכיוון שגם הגובה של הדירה בפועל היה גבוה מהתקן, לא היה בכך ירידה של ערך הדירה. "עם זאת", קבעה השופטת, "האמירה בפסק הדין הנ"ל לא הייתה הנחיה גורפת. יש לבדוק כל מקרה לגופו". השופטת ציינה כי עליה להתחשב בשאלה - האם ההנמכה הייתה הכרחית מבחינה קונסטרוקטיבית, או שהיא הגיעה בעקבות מחדל של הקבלן, כמו בנידון דנן.

השופטת הדגישה את חשיבותה של סוגיית גובה הדירה. הגובה יוצר תחושת מרחב והרמוניה. בעבר, דירות גבוהות סימלו עושר ומעמד חברתי גבוה. בשנים האחרונות, עלתה המודעות בישראל, בכל הנוגע לאקוסטיקה ורווחת הדירה. גובה הדירה הוא שיקול מרכזי בנושא זה.

לאור האמור, גם להנמכה שאינה חורגת מהתקן, יש השלכות משפטיות. השופטת ציינה כי השיקולים בהם יש להתחשב היו - הגובה המתוכנן, מידת ההנמכה, סיבת ההנמכה, התועלת לצדדים מההנמכה, התייחסותם הסובייקטיבית של בעלי הדירה לנושא הגובה, וכן שאלת תום ליבם של הצדדים.

במקרה שלפנינו, בית המשפט קבע כי ההנמכה הייתה תוצאה של מחדל שביצעה הנתבעת. עם זאת, שיעור ההנמכה היה שולי. השופטת קבעה כי "איזון בין הגורמים מביא למסקנה, שאין בהנמכה כדי להביא לירידת ערך הדירה. הפיתרון של ההנמכה הוא האידיאלי ביותר, והוא בוודאי עדיף על פני השארת הליקויים כמו שהם".

נקבע כי הפיצוי היחיד לו זכאים התובעים היה מחיר עלות ההנמכה. בנוסף, השופטת פסקה לתובעים פיצוי בגין רעש האינסטלציה, אשר נקבע כי יתוקן ע"י ליפוף הצנרת בעופרת. לגבי ירידת הערך שיוותר לאחר התיקונים, השופטת קיבלה את חוות דעתו של מומחה בית המשפט, ולא של התובעים. המומחה קבע, כי הירידה שתיוותר היא שולית, ועומדת על ערך של 7,200 שקלים בלבד. כמו כן, השופטת קבעה פיצוי גבוה בגין עוגמת הנפש. במקרה שלפנינו עוגמת הנפש הייתה רבה, הן עקב הזמן שחלף, הן בגין תקופת התיקון של הליקויים, והן בשל התזכורת שתישאר לנגד עיניהם של התובעים לכל החיים, על ידי התקרה הנמוכה.

ההכרעה

התביעה התקבלה בחלקה. נקבע כי החברה הקבלנית תשלם לתובעים את הסכומים הבאים: 32,500 שקלים בגין עלות התיקונים בדירה, 7,200 בגין ירידת הערך שתישאר לאחר התיקונים, 80,000 שקלים פיצוי בגין עוגמת נפש, וסכום של 12,000 שקלים בגין החזר הוצאות ושכר טרחה.