לפי חוק ההוצאה לפועל, מימוש משכנתא הרשומה על מקרקעין יעשה במדויק כפי שנקבע בשטר המשכנתא שהוגש לביצוע, ללא כל סטייה ממנו. כלומר, מימוש השטר זהה למימוש פסק דין של בית משפט. על כן, תנאים או הסכמות שאינם נכללים בשטר המשכנתא שהוגש למימוש, הינם חסרי תוקף ונציג ההוצאה לפועל אינו נדרש לכבדם. דוגמא לכך בפסק הדין דנא.
יש לכם שאלה?
פורום התנגדות לביצוע שטר
פורום מקרקעין
פורום הוצאה לפועל
במקרה זה, הוגשה לבית המשפט בקשה למימוש שטר משכנתא בלשכת ההוצאה לפועל. מספר שנים לפני הגשת הבקשה, המבקש משכן לטובת המשיב נכס מקרקעין שהיה בבעלותו. הנכס נרשם בלשכת רישום המקרקעין והוא כלל שלוש דירות בבניין אחד. יש לציין שבבניין הייתה דירה נוספת שלא הייתה בבעלות המבקש. לאחר שהמבקש חתם על שטר משכנתא, היא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. לימים, דירה נוספת הוחרגה מהמשכנתא. כלומר, היא חלה על שתי דירות בבניין בלבד.
כאשר הבנק הגיש את שטר המשכנתא למימושו בלשכת ההוצאה לפועל, המבקש, בת זוגתו ושני ילדיהם הקטינים פנו לבית המשפט למתן צו הצהרתי לפיו המימוש כפוף לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. כלומר, המבקשים טענו שסעיפי החוק שלעיל חלו עליהם, לרבות ההגנות שנקבעו לעניין מימוש משכנתא. זאת מאחר והמבקש לא ויתר על הגנות אלו בשטר המשכנתא.
טענות הצדדים
המשיבים הכירו בכך ששטר המשכנתא שהוגש לביצוע לא כלל ויתור על ההגנות שנקבעו לחוק. אולם, הם טענו שהמבקש ויתר על הגנות אלו בשטר תיקון למשכנתא, שנחתם במועד מאוחר יותר. בפועל, המבקש אכן חתם על שטר זה, שכלל ויתור על הגנות. אולם, שטר תיקון המשכנתא לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין.
מנגד, המבקש טען שהוא לא היה מודע לכך שבחתימתו על שטר התיקון הוא וויתר על ההגנות שנקבעו בחוק. זאת מאחר והשטר צורף למכתב שנשלח אליו מאת המשיב, ובו נאמר שהתיקון נדרש בשל טעות טכנית שנפלה בשטר המקורי. על כן, המבקש חתם על התיקון ולא טרח לעיין בו היטב. לשיטתו, הוא הוטעה על ידי המשיב והתיקון בשטר לא נכלל בגדר "טעות טכנית". אלא, היה זה תיקון מהותי והמשיב לא הסביר לו אודותיו, וכך גם עורך הדין מטעם האחרון.
החלטה
בפתח הדיון, השופט קבע שלא היה צורך להכריע במחלוקת באשר לתוקף חתימת המבקש על שטר התיקון. כלומר, באשר לשאלה האם המבקש אכן ויתר על ההגנות שעמדו לו מכוח החוק. שכן, שטר התיקון לא הוגש לביצוע ולא נרשם ולכן, תיק ההוצאה לפועל שעמד במרכז הדיון כלל לא התייחס אליו.
הלכה למעשה, השופט הדגיש שהשטר שנמסר למימוש לא כלל ויתור על ההגנות. מאחר ועל פי החוק, מימוש המשכנתא נעשה בדיוק כפי שנקבע בשטר, הרי שבנסיבות העניין, ההגנות שנקבעו בחוק חלו על המבקש ומשפחתו. חשוב להבהיר שההגנות חלו גם על בני משפחתו של המבקש מאחר וגם הם החזיקו בנכס. על כן, כל הגנה לה המבקש היה זכאי, קמה גם להם, כמחזיקים. לאור האמור לעיל, השופט קבע שבכל הקשור לבקשת מימוש שטר המשכנתא ותיק ההוצאה לפועל שנפתח בנידון, על המבקש ובני משפחתו חלו הגנות לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל.
