פיצויים מוסכמים הינם פיצויים אשר צדדים לחוזה מסכימים מראש לשלמם לצד שמנגד, בהתקיימן של נסיבות מסוימות, המוגדרות מראש גם כן. לרוב, הצדדים מגדירים מתן פיצויים מוסכמים כאשר אחד לצדדים מבצע "הפרה יסודית" של ההסכם. יצוין כי לא כל הפרה של חוזה הינה בגדר "הפרה יסודית", ויש לבחון כל מקרה לגופו – האם ההפרה היסודית הוגדרה על ידי הצדדים, ולחילופין, האם במערכות יחסים מסוג זה נהוג לראות את ההפרה מהסוג שהתבצעה כ"יסודית".

 

המקרה שלפנינו מהווה דוגמא לתביעה של פיצויים מוסכמים, בהם התובעת לא הצליחה להוכיח כי הנתבעות ביצעו הפרה יסודית של ההסכם ביניהן.

 

יש לכם שאלה?
פורום מכירת דירה, רכישת דירה
פורום מקרקעין
פורום תביעה אזרחית

 

התובעת רכשה מן הנתבעות דירה בקומת קרקע בגבעתיים, בתמורה לסכום של כ-125,000$. הבניין, בו הייתה הדירה, נבנה טרם הקמת המדינה, ולפי רישיון הבנייה הותרו במסגרתו הקמתן של 4 דירות בלבד. בפועל נבנו 5 דירות, כאשר הדירה החמישית, חסרת ההיתר, הייתה הדירה אשר התובעת רכשה.

 

לאחר שהתובעת גילתה שהדירה שרכשה הייתה ללא היתר בנייה, היא הגישה תביעה לביטול החוזה עם הנתבעות, בגין "טעות והטעייה". עם זאת, במקביל הנתבעת מכרה את הדירה לצד שלישי, תמורת סכום של כ-173,500$, ובעקבות כך תיקנה את התביעה.

 

בכתב התביעה המתוקן, התובעת תבעה תשלום של פיצוי מוסכם בסך 58,200 ₪ מהנתבעות, וזאת משום שהנתבעות לא גילו לה כי לדירה אשר רכשה לא היו היתרי בנייה. כלומר, בגין הפרה יסודית של החוזה.

 

הנתבעות מצידן הגישו הודעת צד שלישי נגד החברה אשר ביטחה אותן בביטוח אחריות מקצועית, בגדרה דרשו שיפוי בגין כל סכום אשר יחויבו לשלם לתובעת. בנוסף, הנתבעות הגישו תביעה שכנגד כלפי התובעת, במסגרתה דרשו פיצוי בסך של 134,000 ₪, בגין חוסר תום ליבה של התובעת, אשר גרם להם לאובדן ימי עבודה, והוצאות משפט מיותרות.

 

הכרעת בית המשפט

 

תחילה, השופט קבע כי העובדה שהדירה נבנתה ללא היתרי בנייה לא שללה את היותה "דירה", שכן היא שימשה למגורים במשך עשרות שנים. בנוסף, הדירה ענתה על הגדרת המונח "דירה" לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין.

 

באשר לטענה להפרה יסודית של הסכם המכר, השופט קבע כי הפרה כאמור לא התקיימה. השופט סקר את החוזה בין הצדדים, אשר הגדיר באופן מפורט, וברשימה סגורה, מה נחשב להפרתו היסודית. אי קיומם של היתרי בנייה לא הוגדר כהפרה יסודית של ההסכם, ולכן השופט דחה את טענת התובעת.

 

מנגד, בהסתמך על הראיות והעדויות אשר הוצגו בפניו, השופט קבע כי הנתבעות היו מודעות לכך שישנה בעיה משפטית כלשהי עם היתרי הבנייה של הדירה, אולם לא חשפו אותה בפני התובעת. השופט סבר כי היה מדובר בהטעיה, אולם לא כזו שהיוותה הפרה יסודית של ההסכם.

 

מכיוון שכך, התובעת גם לא הייתה זכאית לקבלת הפיצוי המוסכם. יתרה מכך, העובדה שהתובעת היא שביטלה את החוזה, ולא רק טענה להפרתו, הפקיעה למעשה את האפשרות להעניק לה פיצוי מוסכם לפיו.

 

בנוגע לתביעה שכנגד, השופט קבע כי דינה היה להידחות גם כן. לטענת השופט, תביעה זו הוגשה רק בכדי ליצור משקל נגד מלאכותי לתביעה העיקרית. לסיכום, בית המשפט דחה את התביעה העיקרית ואת התביעה שכנגד, בלא צו להוצאות.