נכס מושכר נשרף - האם הסכם השכירות יבוטל?

בהסכם שכירות סטנדרטי, המשכיר מתחייב לספק לשוכר את המושכר, ואילו השוכר מתחייב לשלם דמי שכירות. מה קורה כאשר הנכס המושכר נשרף בצורה כזו שאינה מאפשרת את המשך השימוש במושכר? התובעת בפסק הדין שיובא להלן סברה כי המשכיר חייב לשפץ את המושכר במהירות, וברגע שהוא נכשל לעשות זאת, קמה לה עילת תביע נגדו. בית המשפט סבר אחרת.

יש לכם שאלה?

פורום ליקויי בנייה

פורום מקרקעין

פורום פינוי שוכר

התובעת במקרה זה שכרה את קומה ב' במבנה דו קומתי בתל אביב שהיה שייך לנתבעות. לטענתה, המשכירה הפרה את חוזה השכירות ביניהן וכתוצאה מכך נגרמו לה נזקים בגובה 1,824,121 ₪.

ההשתלשלות העובדתית

התובעת, חברה העוסקת בהפצת ספרי משפט, חתמה בשנת 1993 על הסכם שכירות במסגרתו היא השכירה את המבנה ששייך לנתבעות בתל אביב (וזאת על מנת לנהל משרד). תקופת השכירות נקבעה עד לסוף שנת 2002. בחודש ינואר 1997, הנתבעת ערכה סקר סיכונים בבניין בכדי לבדוק את סידורי הבטיחות במקום ואת מערכת מניעת השריפות. הסקר הצביע על ליקויים חמורים במערכת החשמל של המושכר. בא כוח הנתבעת התריע בפני התובעת על הסיכונים שנוצרו בשל השימוש של התובעת בחדר המדרגות, וביקש כי התובעת תתקן את החריגות בשימוש. במהלך שנת 1997, הנתבעות הציעו לתובעת לפנות את המושכר, על מנת שהן יוכלו לבצע עבודות שימור. התובעת סירבה להצעה זו.

בחודש דצמבר 1997, פרצה שריפה בבניין המושכר. השריפה גרמה לנזקים משמעותיים לבניין. המהנדס מטעם העירייה שביקר במבנה הוציא "צו הריסה למבנה מסוכן". לאחר שפורק הגג בקומה העליונה, המבנה הוסר מרשימת המבנים המסוכנים. בעקבות השריפה, שלחה הנתבעת מכתב לתובעת וטענה כי בשל השריפה, פקע הבסיס לחוזה השכירות בין הצדדים ולכן תוקפו של החוזה פג. התובעת מצידה, דחתה את ביטול ההסכם והודיעה שהיא מעוניינת לשפץ את המושכר ולהמשיך בשכירות. לאור סירובן של הנתבעות, התובעת לא שבה למושכר.

בית המשפט ציין כי במקרה זה התעוררו שתי שאלות עיקריות: א - מה היה היקף הנזק שנגרם למושכר כתוצאה מהשריפה? ב - האם בשל שריפת המושכר, החוזה בין הצדדים בוטל?

הנזק למושכר

בית המשפט ציין כי התובעת טענה שמספר אזורים פנימיים במושכר לא נפגעו מן השריפה, ולכן השיפוץ, שהמבנה היה זקוק לו, לא היה משמעותי. למרות זאת, נקבע כי המסקנה המתבקשת הייתה שלא ניתן היה להמשיך ולהשתמש במושכר, וזאת משום שחלקים גדולים בו נפגעו פגיעה קשה. בית המשפט הדגיש כי הנזקים לא היו ניתנים לתיקון בקלות. בעקבות הנזקים, הנתבעות היו צריכות לשקם את המבנה ולקבל היתרי בנייה בגין עבודות השיקום. לא היה זה הליך פשוט ומהיר אלא הליך ארוך, איטי ויקר.

פקיעת הסכם השכירות

ההסכם בין הצדדים לא הסדיר מצב בו המושכר נפגע כתוצאה משריפה. לכן, על מצב זה חל הדין הכללי של חוקי החוזים והקניין. בית המשפט קבע כי הדעה הרווחת בספרות המשפטית ולפי פסיקות של בתי המשפט הינה שכאשר המושכר חדל מלהתקיים עקב שריפה, הרי שהשכירות מגיעה לקיצה. הנימוק המרכזי לכך הינו שבמידה ונטיל חובה על המשכיר לשפץ את המבנה ולהחזיר אותו לשימוש השוכר, הרי יהיה בכך כדי להטיל נטל כבד מאוד על המשכיר.

במקרה הנוכחי, המבנה שנשרף היה מבנה שהוכרז לשימור, ולכן הנתבעות לא רשאיות היו לשפץ אותו כפי שהיו רוצות. עלות השיפוץ מחדש של המבנה הייתה גבוהה באופן משמעותי מהרווח שהיה צפוי לנתבעות כתוצאה מהסכם השכירות. בית המשפט קבע כי לא היה היגיון לחייב את הנתבעות לשלם את הסכומים הללו, על מנת "לשמר" את הסכם השכירות. דגש נוסף שצריך לשים אליו לב, היה כי השוכר פטור מלהמשיך ולשלם למשכיר את דמי השכירות. מכאן, שאין פגיעה של ממש בשוכר.

בית המשפט העליון קבע באחת הפרשות שהגיעו לפתחו, כי כאשר נשרף נכס, אז הדייר המוגן מאבד את זכויותיו בנכס זה. מכאן ניתן ללמוד על דרך הקל וחומר, שכאשר מדובר בשוכר שאינו דייר מוגן, שזכויותיו בנכס "חלשות" יותר, הרי ברור כי גם חוזה השכירות שלו פג. לסיכום, בית המשפט דוחה את התביעה של התובעת ומחייב אותה לשלם לנתבעות הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בגובה 25,000 ₪.