פסק דין דמי תווך למתווך שלא היה הגורם היעיל בכריתת הסכם

התובע הינו מתווך מקרקעין אשר כרת חוזה עם הנתבעים - בעלי בית ביישוב שלומית. על פי ההסכם, התובע היה צריך לעמול בשקידה ובמסירות על מנת למצוא רוכשים לבית של הנתבעים. הנתבעים, מבחינתם, התחייבו שבכל תקופת ההסכם הם יקיימו קשרים עם לקוחות פוטנציאליים רק דרך התובע, ובכל מקרה של מכירת הנכס, בין ע"י רוכשים שהופנו על ידי התובע ובין ע"י רוכשים שלא, יקבל התובע 2% ממחיר הרכישה.

יש לכם שאלה?

פורום מיסוי מקרקעין
פורום דיני חוזים / הסכמים
פורום רכישת דירה | מכירת דירה

כארבע חודשים לאחר כריתת ההסכם, מכרו הנתבעים את ביתם. התובע דרש לקבל את דמי התיווך המגיעים לו, ואילו הנתבעים טענו שהרוכשים הגיעו אליהם דרך מודעה בעיתון שפורסמה עוד לפני שהם התקשרו בחוזה עם התובע. בנוסף, הנתבעים הגישו גם תביעה שכנגד, וזאת משום שלטענתם התובע לא פעל במסירות ובשקידה הדרושים על מנת למצוא רוכשים לדירתם, דבר שאילץ אותם למכור את הדירה תחת לחץ ובמחיר נמוך מהמחיר המקובל.

בירור העובדות על ידי בית המשפט

בין הצדדים לא הייתה מחלוקת בנוגע לעובדות שהוצגו לעיל. המחלוקת ביניהם נגעה לשאלה - מה הייתה כוונת המושג "בלעדיות" שעליה חתמו בהסכם. הנתבעים טענו שהם הבינו שאסור להם להביא את הדירה לידי מתווך אחר שימצא רוכשים עבורם, אך מותר להם לנסות למצוא רוכשים בעצמם. כמו כן, הם טענו כי לפי הבנתם את החוזה, המתווך מקבל דמי תיווך רק מרכישה שבוצעה ע"י קונים שהופנו על ידו. לעומתם, טען התובע, כי המושג בלעדיות היה רחב בהרבה, והוא אסר על הנתבעים לנקוט באמצעים למציאת קונים לבית גם בעצמם.

כמו כן, המתווך הוסיף כי כוונת ההסכם הייתה שבכל מקרה הוא יקבל דמי תיווך, ובלבד ששקד על מכירת הנכס באופן ראוי ובמסירות.
במחלוקת עובדתית זו קיבלה השופטת את טענתו של התובע. היא קבעה כי לשון ההסכם ברורה, והשתמע ממנה באופן מפורש שהתובע זכאי לדמי תיווך. בפסק הדין נקבע כי ההסכם לא היה ארוך או מסובך, ועל הנתבעים היה לקרוא אותו בעיון ולהבין אותו כנדרש. ראיות ונסיבות נוספות חיזקו את הקביעה שהנתבעים הבינו כבר בשלב החתימה מה כלל המושג בלעדיות.

כמו כן, השופטת קבעה כי הפעולות שעשה המתווך לצורך מכירת הדירה הם סבירות ומקובלות, וענו על הדרישה של "שקידה ראויה" עליה התחייב.

מחלוקת עובדתית עקרונית אחרת בין הצדדים הייתה מי גרם להבאת הרוכשים אל הדירה. התובע טען שהרוכשים באו לדירה בעקבות מאמציו בשיווק הדירה, כמו למשל, תליית שלט על הדירה. הנתבעים טענו שהרוכשים כלל לא ראו את השלט והגיעו אל הדירה בעקבות מודעה שהנתבעים עצמם פרסמו בעיתון. לאחר חקירת העדים השונים וגרסאותיהם, השופטת קבעה כי טענת הנתבעים היא הנכונה, והקשר עם הרוכשים נוצר שלא באמצעות המתווך.

הדיון המשפטי

לאחר הקביעה של עובדות המקרה, השאלה המשפטית שנותרה לדיון הייתה - האם ניתן לשלול ממתווך את זכותו לעמלה מכיוון שהוא לא היה הגורם שהביא לרכישת הנכס? האם שלילה זו אפשרית למרות שבהסכם נאמר מפורשות שהוא יזכה בעמלה גם במקרה שכזה?
סעיף 14 לחוק המתווכים התשכ"ו-1966 קובע, שאחד מהתנאים הנדרשים על מנת שמתווך יזכה בדמי התיווך הוא, שהמתווך היה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים...". השופטת הביאה את ההלכה הפסוקה בנדון, הקובעת שלא די שהמתווך היה חלק משרשרת הסיבות שהביאו למכירת הדירה אלא נדרש שהוא יהיה היעיל ביותר.

האם המתווך היה הגורם היעיל?

השופטת הביאה מחלוקת בפסיקה ובקרב המלומדים, שטרם הוכרעה, האם הוראת סעיף 14 הנ"ל היא קוגנטית או דיספוזיטיבית. השופטת קיבלה את האסכולה הסוברת כי הוראה זו היא דיספוזיטיבית, וניתן להתנות עליה בהסכם בין הצדדים. השופטת קבעה כי כאשר החוק רוצה לעגן הוראה, באופן כזה שלא יאפשר התניה עליה, הוא עושה זאת במפורש. עוד הוסיפה השופטת שעל אף שהחוק הוא בעיקרו חוק צרכני, הנועד להגן על ציבור מוכרי הדירות, אין זה אומר שיש לפרש כל הוראה לרעת המתווכים. לכן, נקבע כי הסכם הקובע שהמתווך יקבל דמי תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל במכירת הדירה, הינו בר תוקף.

השופטת הביאה שני תיקונים שבוצעו בחוק, אשר חיזקו את קביעתה הנ"ל. תיקון אחד הוא קביעה שתקופת בלעדיות של מתווך לא תעלה על שישה חודשים. תיקון שני הוא קביעה של מספר פעולות, שאם המתווך ביצע אותם, חזקה שהוא היה הגורם היעיל במכירת הדירה. האיזון שביצעו תיקוני החקיקה בין זכות המתווך לבין זכות הצרכנים, חיזקה את גישתה של השופטת כי ניתן להתנות בהסכם רצוני בין הצדדים על "בלעדיות מורחבת", לפיה המתווך זכאי לעמלת תיווך גם אם לא הוא הביא לידי רכישת הנכס.

סיכום

השופטת הכירה בהסכם בין הצדדים כתקף, וחייבה את הנתבעים לשלם לתובע את דמי התיווך, בשיעור של 2%. השופטת דחתה את התביעה הנגדית, מאחר והוכח כי התובע עשה מאמצים ראויים למכירת הדירה, וכן מאחר והנתבעים לא הוכיחו מהו מחיר השוק, ולא הוכיחו כי מכרו את הדירה במחיר נמוך ממחיר השוק.