מה בין שעבוד ספציפי על נכס מקרקעין לבין שעבוד ספציפי מאוחר

בית המשפט הכריע בתחרות לכאורית בין שעבודים ספציפיים שנרשמו על נכס ועל דירות שנבנו במקרקעין. נקבע כי הבנק שעל שמו נרשם שעבוד המקרקעין הפסיד בתחרות לבנקים שלטובתם נרשם שעבוד על זכויות הדירות במקרקעין. זאת היות והשעבוד על המקרקעין עצמו פקע והבטחת רישומו בפעם השנייה לא נעשתה עקב התרשלות הבנק. במקרה זה, היה מדובר באיחוד מספר תיקים שעסקו בשעבוד דירות בבניין באשקלון ותחרות בין שעבוד ספציפי שנרשם על הנכס המקרקעין לבין שעבוד ספציפי מאוחר על דירות שנבנו על המקרקעין.

רקע

המקרקעין עליהם נבנה הבניין לא נרשמו על שם החברה שבנתה את הבניין ומשכך, גם לא על שמם של רוכשי הדירות. המרשם התנהל בתקופה הרלוונטית בעיריית אשקלון, שהייתה הבעלים הרשום. העירייה מכרה את זכויותיה במגרש לחברה שהייתה משיבה בתיק. הבעלים ומנהל החברה היה המבקש במקרה זה. במרץ 1990, החברה המשיבה שעבדה באגרות חוב בשעבוד קבוע את כל זכויותיה במקרקעין להבטחת חובותיה לבנק לפתוח ומשכנתאות לישראל בע"מ.

יש לכם שאלה?
פורום מקרקעין - נדל"ן
פורום מיסוי מקרקעין

 

השעבוד נרשם בספר רשם החברות. בנוסף, הבנק ביקש וקיבל מידי עיריית אשקלון כתב התחייבות לרישום משכנתא לזכותו על המקרקעין, אם וכאשר תרשמנה זכויות החברה בלשכת רישום המקרקעין. במהלך דצמבר 1990, רכש המבקש שש דירות בבניין שהוקם על הקרקע. הרכישה מומנה, הלכה למעשה, על ידי הבנק, שהעמיד לרשות המבקש הלוואה שנפרעה במלואה. בתקופה מאוחרת יותר, נפרעו החובות גם כנגד השעבוד ולכן הבנק שחרר את הזכויות במקרקעין לטובת העירייה.

בשנת 1995 נחתם ונערך הסכם הלוואה בין חברה אחרת - "סביוני חדרה", שהייתה בשליטת המבקש לבין הבנק. על פי ההסכם, הבנק העמיד לחברה הלוואה למימון רכישת קרקע לבניית 202 יחידות דיור בעיר חדרה. בין הבטוחות שנתנה החברה לבנק כנגד ההלוואה, ניתנה גם משכנתא ראשונה ללא הגבלת סכום על המקרקעין וכן הוחזר השעבוד על חלק מהדירות בבניין באשקלון. השעבוד החדש חל רק על 8 יחידות דיור בבניין. המבקש והחברה נטלו הלוואות נוספות מבנקים אחרים, ועיריית אשקלון, חרף קיום השעבוד, הנפיקה לבנקים השונים התחייבות לרישום משכנתא ואישורים כי זכויותיו של המשיב בדירות היו נקיות מכל שעבוד.

חברת "סביוני חדרה" לא פרעה את חובותיה לבנק ובמרץ 2000 התמנה כונס נכסים לדירות, מטעם בנק לפתוח, לשם מימוש הדירות. אז, עתר המבקש להצהיר על בעלותו ובעלות ילדיו בדירות מספר 1,2,13,23,24. הבנק הבינלאומי עתר להצהיר כי דירות מספר 13 ו – 23 שועבדו לזכותו. בנק אגוד עתר להצהיר כי דירה מספר 1 שועבדה לזכותו. משכך, הייתה תחרות לגבי הזכויות בדירות בין בנק לפתוח לבין בנק אגוד, הבנק הבינלאומי ובנק טפחות. המשיב תמך בעמדת הבנקים מול בנק אגוד.

דיון והכרעה

השופט סקר כל אחת מהתחרויות השונות בין הבנקים. התחרות התקיימה בין הבנק הבינלאומי לבנק טפחות לגבי שלוש דירות, שכן הבינלאומי טען לזכויות משכון עדיפות לגבי דירות מספר 13 ו – 24 ובנק טפחות טען לזכות משכון עדיפה לגבי דירה מספר 24. דירות אלו נרכשו על ידי המבקש באמצעות הלוואה אותה קיבל מבנק לפתוח. כאשר הדירות נרכשו, הן היו נקיות משעבוד.

להבטחת ההלוואות, רשם הבנק שעבוד על זכויות המבקש בדירה. משפרע האחרון את ההלוואה, הדירות השתחררו מהשעבוד וכך גם נרשם במרשם שנוהל על ידי העירייה. שנים מאוחר יותר, כאשר קיבל המבקש הלוואה מבנק טפחות ובנק לאומי, היא ניתנה כנגד שעבוד דירות נקיות משעבוד קודם. לכן, השופט קבע שלא היה מקום לקבל את טענת בנק לפתוח לפיה הדירות היו משועבדות לה בגין ההלוואה הקודמת. לחלופין, נקבע כי התחרות בין השעבודים של דירות מספר 23 ו – 24 הייתה לכאורית בלבד.

מול השעבוד הרשום של בנק טפחות והבנק הבינלאומי על הדירות, לא נרשם כל שעבוד לזכות בנק לפתוח. אלא, השעבוד היה רשום על המקרקעין שהיו בבעלות חברת המבקש. יתרה מזאת, חובה של החברה לבנק בגין המקרקעין פקע בשנת 1994. לראייה, הבנק הוציא מכתב שחרור בו נטען במפורש כי חוב החברה כבר לא היה קיים. בהיעדר חוב, פקע השעבוד שנועד להבטיח את פירעון החוב. כמו כן, השופט קבע כי בנק לפתוח התרשל בכך שלא בדק שהמכתב בו הודע על שחרור הזכויות אכן נמסר לעירייה, למרות הצהרת המבקשים.

התרשלות הבנק באה לידי ביטוי גם בכך שלא בדק כי מכתב ההחרגה, אשר ניתן לאחר מתן הלוואה לחברת "סביוני חדרה" הגיע ליעדו. בסופו של דבר, השופט ראה בבנק טפחות והבנק הבינלאומי כמי שהודיעו לעירייה ראשונים אודות המחאת הזכויות בדירה על דרך השעבוד, ולכן הם שזכו בתחרות. זכותם של הבנקים למימוש המשכון שהיו רשומים לזכותם בדירות 23,13 ו – 24 הוכרה על ידי השופט ובנק לפתוח חויב בתשלום שכר טרחה והוצאות משפט של שאר הבנקים.