דחיית תביעה לתשלום דמי תיווך בגין העדר רישיון תיווך

בית משפט דחה תביעה לתשלום דמי תיווך לאדם אשר פעל כמתווך ללא רישיון. בפסק הדין נקבע כי למרות לשון החוזה בין הצדדים, ממנו עלה כי הנתבעת הייתה חייבת בתשלום "עמלה" לתובע, מהות החוזה והפעולה הייתה "תיווך". משהדבר נעשה ללא רישיון ובניגוד לחוק המתווכים, נשללה זכותו של התובע לתשלום עבור עמלו.

מדובר בתביעה כספית לתשלום עמלה בסך של 22,390 ₪. התובע הגיש את התביעה כנגד חברה בע"מ אשר בנתה פרויקט דירות בתל אביב וחתמה עימו על הסכם לפיו היא תשלם לו עמלה אם יביא למכירת דירות בפרויקט. התובע, אזרח ותושב יוון, עסק בין היתר בתיווך במקום מגוריו. לטענתו, לאחר חתימת ההסכם עם הנתבעת, מצא קונה ביוון לאחת מהדירות בבניין והדירה נרכשה על ידו. למרות בקשת התובע לקיים את ההסכם, הנתבעת לא עמדה בחלקה. התובע טען כי מנהל הנתבעת התנה את תשלום העמלה בהמצאת רישיון תיווך ובכך פעל בחוסר תום לב.

לאחר הגשת כתב התביעה, הנתבעת הגישה בקשה לסילוק התביעה על הסף מחמת היעדר עילה. נטען כי מאחר והתובע לא היה בעל רישיון תיווך כדין, הוא לא היה זכאי לתשלום דמי התיווך. בקשת סילוק התביעה נדחתה בהחלטת ביניים. השופט שנתן את ההחלטה סבר כי היה צורך לברר את הנסיבות בהן נחתם ההסכם ולכן נערך קדם משפט זה.

מדוע טענה הנתבעת כי ה"מתווך" לא זכאי לתשלום?

לאחר מתן החלטה זו, הגישה הנתבעת כתב הגנה. נטען כי התובע לא היה זכאי לתשלום עקב מספר טעמים. ראשית, כאשר נערכה ההיכרות בין הנתבעת לרוכש הדירה ציין התובע שהעסקה לא נכללה בזיכרון דברים עליו חתמו הצדדים והוא לא ביקש דמי תיווך בגינה. נטען כי התובע אף ביקש מהנתבעת הטבות שונות במסגרת רכישת הדירה לקונה, וכך נעשה. רק לאחר שנחתם חוזה בין הנתבעת לרוכש הדירה דרש התובע דמי תיווך.

לטענת הנתבעת, לו התובע היה מציג את העסקה כעסקת תיווך, היא לא הייתה מסכימה לבקשתו להעניק לרוכש הטבות שונות. שנית, התובע ערך את ההיכרות בין הרוכש לנתבעת אך לא היה מעורב בהמשך ההליך. משכך, הוא לא היה גורם יעיל להתקשרות (לטענת הנתבעת) כנדרש. שלישית, התובע לא החזיק ברישיון תיווך במקרקעין כפי שנדרש בחוק ולכן הוא לא היה זכאי לדמי תיווך. הנתבעת טענה שהעסקה כולה התבצעה במקרקעין בישראל, בפרויקט שנבנה על ידי חברה ישראלית ורוכש שנמצא בישראל, ולא ביוון כפי שטען התובע. לכן, נטען כי חל על העסקה חוק המתווכים והיה צורך ברישיון תיווך.

טענות התובע

מנגד, התובע טען שמטרת חוק המתווכים היא להגן על רוכשי דירות ולא על קבלנים שמנצלים את חוסר ידיעתם של מתווכים מחו"ל. נטען כי הנתבעת הכירה היטב את הדין וזכתה לליווי משפטי לאורך כל ההליך. לכן, לטענת התובע, לא ייתכן שהנתבעת לא ידעה שהיא חותמת על הסכם לא חוקי. באם ידעה זאת, כוונתה הייתה להונות את התובע שקיים את חלקו בהסכם.

"גם אם היה מדובר בהסכם לא חוקי, לא היה בעובדה זו כדי לבטלו באופן אוטומטי", טען התובע. אלא, על בית המשפט היה לשקול שיקולים שונים שנקבעו בפסיקה טרם הביטול. התובע הוסיף שעל הנתבעת היה לשלם לו פיצוי על פי דיני עשיית עושר שלא במשפט ועל פי עיקרון תום הלב, בגין טובת ההנאה שהפיקה ממעשיו.

דיון והכרעה

השופט ציין שלא הייתה מחלוקת בדבר חתימת הסכם בין הצדדים. השאלה הייתה האם התובע היה זכאי לעמלה לאור העובדה שלא היה לו רישיון תיווך במקרקעין בארץ. הוסיף התובע וטען כי בהסכם בין הצדדים לא נאמר כי מדובר בהסכם תיווך והתשלום הוגדר כ"עמלה". לכן, השופט נדרש לשאלת מהות ההסכם. נקבע כי התובע פעל כמתווך מול רוכש הדירה עת הוא שיווק את הנכס על מנת לקבל תמורה.

לפיכך, ההסכם שנכרת בין הצדדים היה הסכם תיווך. מאחר ולתובע לא היה רישיון תיווך, הוא לא היה זכאי לתשלום העמלה. זאת היות וחוק המתווכים אוסר על פעולת תיווך ללא רישיון ושולל תשלום בגין פעולה כזו. יתרה מזאת, בית המשפט קבע כי פעולתו של התובע היוותה אף עבירה פלילית בנסיבות העניין. השופט דחה את טענת הנתבעת באשר לאי יעילותו ומעורבותו של התובע בפעולת רכישת הדירה וקבע כי התובע היה גורם יעיל. עם זאת, לא היה במסקנה זו כדי לשנות את החלטת השופט באשר להיעדר זכאותו של האחרון לדמי התיווך.

השופט מצא שהחוזה שנכרת בין הצדדים היה חוזה פסול היות והתובע פעל כמתווך ללא רישיון. התובע טען כי גם אם היה מדובר בחוזה פסול, הדבר לא היווה מכשול בפני בית המשפט מחיוב הנתבעת בעמידה בחוזה. אולם, השופט קבע כי כפי שהיה על הנתבעת לדעת כי היא חתמה על חוזה לא חוקי, כך גם על התובע שנעזר בעורך דין והיה תושב הארץ. לפיכך, לא היה מדובר בנסיבות חריגות שהצדיקו אכיפת קיום חיוב הנתבעת למרות אי חוקיות החוזה. נוסף על כך, השופט דחה את שאר טענותיו של התובע באשר לפיצוי על פי דיני עשיית עושר שלא במשפט ומכוח עקרון חובת תום הלב. לבסוף, לאור כל האמור לעיל, הורה השופט על דחיית התביעה על הסף.