לעיתים מזומנות נערכים חוזים בין מספר צדדים דומים לבין צד יחיד. דוגמה לכך ניתן למצוא בעסקאות מקרקעין. בעסקאות אלו נכרתים במקרים רבים חוזי מכר בין חברת בנייה כלשהי לבין מספר מוכרים המחזיקים בשטחים קטנים יחסית, בנפרד. זאת במטרה לרכוש שטח גדול אשר יאפשר להקים פרוייקט רחב ידיים. כאשר בקרקע מושע עסקינן, קיים הכרח ליצור חוזה אחד המאגד את כל המוכרים. הסיבה לכך היא שהבעלות בחלקה המוגדרת כמושע היא משותפת למספר בעלים, כאשר לכל אחד מהם אחוזים בשטח, אך אחוזים אלו הינם בלתי מסוימים. כפועל יוצא מכך, אישיות משפטית המעוניינת לרכוש את הנכס בשלמותו נדרשת לערוך חוזה הכולל את כל בעלי הקרקע.

 

יש לך שאלה?

פורום מקרקעין


להלן פרשה אשר במסגרתה נדונה תביעה שהוגשה בידי חברה קבלנית כנגד מספר שותפים בקרקע שהוגדרה כמושע. לאחר שנטען כי מקצת מהמוכרים הפרו את החוזה, צפה ועלתה השאלה המשפטית: האם המוכרים ערבים זה לחיובו של רעהו? התובעת הייתה סבורה כי היה נכון להשיב על השאלה שלעיל בחיוב.


טענות הצדדים
התובעת טענה כי ניתן היה להסיק מלשונו של חוזה המכר ומהנסיבות אשר ליוו את כריתתו, שהצדדים התכוונו לכך שכל בעלי קרקע המושע היו ערבים זה לחיוביו של חברו. הראיות לכך, אליבא דתובעת, היו מספר תניות בחוזה המכר. לדוגמה, החוזה נוסח בלשון יחיד, קרי, "מוכר" ולא "מוכרים". בנוסף, אחת התניות בחוזה קבע כי כל עסקת מכר בין אחד המוכרים לקונה, הייתה שלובה בעסקה עם המוכר הבא וחוזר חלילה. לפיכך, לטענת התובעת, ניתן היה להסיק כי היא התכוונה לרכוש חלקה אחת בשלמותה, כמקשה אחת, ומשכך, לא יכלו הנתבעים להתנער אחד מחיוביו של השני.


מנגד, הנתבעים טענו כי לא ניתן היה למצוא בלשון החוזה כל תניה אשר לימדה כי המוכרים היו חייבים "יחד ולחוד" בכל החיובים כולם, ומשכך, לא נכון היה להטיל עליהם חובה כה כבדה כערבית הדדית, מבלי שנתכוונו לכך מלכתחילה. בנוסף, נטען כי השימוש בלשון יחיד ("מוכר") הייתה לצורכי נוחות בלבד, וכי הפניה לעובדה זו הופיעה בחלקו המבואי של החוזה, בו נכתב במפורש כי לשון היחיד ננקטה למטרות נוחות בלבד.


בית המשפט – לא התקיימה ערבות הדדית בין המוכרים לבין עצמם


השופט בחן את טענות הצדדים, האזין לעדויותיהם ועיין בנוסח חוזה המכר בטרם נתן את פסיקתו. ראשית, צוין כי במקרה זה, ההכרעה התבססה על פרשנות החוזה, ואף שכיום, לאחר הלכת אפרופים (פרשנות חד שלבית – לשון החוזה והנסיבות החיצוניות אליו ייבחנו במקביל) אין להפריד בין לשון החוזה לנסיבות שאפפו את כריתתו, הרי שעדיין לשון החוזה היא היא העיקר. לפיכך, על פי לשון החוזה יישק דבר במרבית המקרים.


מן הכלל אל הפרט


השופט בחן את החוזה בפרוטרוט ולא מצא בו ולו רמיזה קלה לכך שכוונת הצדדים הייתה לכונן ערבות הדדית בין המוכרים. יתרה מזאת, אחד העדים אף העיד כי "לא הייתה כוונה ליצור ערבות הדדית", והשופט הדגיש כי עדות זו הייתה מהימנה בעיניו.


צוין כי למרות שהעסקאות מול המוכרים השונים אכן היו שלובות זו בזו, שהרי תכליתו של החוזה הייתה רכישת חלקה שלמה אשר הייתה יכולה לאפשר הקמת מקרקעין. לפיכך, בית המשפט מצא כי בהינתן ומי מן המוכרים לא היה מוסר את חלקו, הרי שהתובעת הייתה יכולה לבטל את החוזה, ולמוכרים האחרים לא הייתה עילת תביעה כנגדה. יחד עם זאת, לא היה ניתן לראות את המוכרים כערבים זה לחיוביו של אחר, וככאלה העלולים לחוב על הפרת חוזה שלא הם ביצעו. בלשון אחרת: נקבע כי היה ניתן לבטל את החוזה עקב הפרה של מוכר כשלהו, אך לא היה ניתן להיפרע מכלל המוכרים בעבור הנזק שנגרם עקב הפרת החוזה על ידי מי מהאחרונים.