תביעה לאכוף הסכם בנוגע לזכויות במגרשים

חוזה הינו ביטוי משפטי להסכמה הנובעת ממפגש בין רצונות הצדדים. ההסכמה הבאה לידי ביטוי בחוזה, מוכרת על ידי החוק וניתנת לאכיפה בבית המשפט. פעמים רבות, למרות קיומו של הסכם כתוב בין הצדדים, יצטרך ביהמ"ש לדון בפרשנותו של ההסכם בשל מחלוקות המתגלעות בין הצדדים לו.

במקרה הנדון ביהמ"ש עסק בשאלה האם ההסכם בין הצדדים הוא עסקת הלוואה בלבד או עסקה בה היו העברות של זכויות נכסיות. התובעים בפסה"ד ביקשו לאכוף הסכם שנחתם ביניהם ובין הנתבעים. לטענתם, על פי ההסכם הם בעלי מחצית מהזכויות בשני מגרשים באילת. התובעים ביקשו בתביעתם, בין היתר, להורות למנהל מקרקעי ישראל לפעול לביצוע הרישום בהתאם להסכם ולחייב את הנתבעים להעביר להם אישור זכויות בנכס.

בכתב התביעה טענו התובעים כי ביניהם ובין הנתבעים נחתם הסכם הלוואה. לפי לשון ההסכם, שהובא בפני ביהמ"ש, הוסכם כי התובעים מעניקים הלוואה של 40,000 דולר לנתבעים, הדרושה לאחרונים לשם ביצוע הפיתוח במגרשם. בהסכם נכתב מועד פירעון ההלוואה, וצוין כי במידה ויחפצו בכך הנתבעים, יוכלו להמיר את החזר ההלוואה ברישום מחצית מן הזכויות במגרש והבנוי עליו על שמם של התובעים, כאשר אלה חופשיות מכל שיעבוד או זכויות צד ג' למעט זכויות המנהל. על פי ההסכם, במידה ויקבלו התובעים הצעה מסוג זה, ייחתם בין הצדדים הסכם מכר, כאשר הסכום שינקב בהסכם יהיה סכום הקרן והריבית של ההלוואה. עוד צוין בהסכם, כי אם הנתבעים יסרבו להצעה מסוג זה, יהיה עליהם להחזיר את ההלוואה עם כפל ריבית.

עוד נטען בכתב התביעה, כי הנתבעים ביטאו את רצונם בפני התובע בכך שבחרו לכלול בהסכם את החלופה של רישום מחצית הזכויות על שם התובעים. בהסתמך על כך השקיעו התובעים מאמצים אישיים וכספיים לפיתוח הנכס. מאמצים אלה כללו תכנון מבנה שיוקם על הנכס והגשת תכניות לקבלת היתר בניה וכל זאת מבלי לחייב את הנתבעים בשכר בשל המצב עליו הסתמכו התובעים. התובעים שילמו אגרות בניה והיטלי פיתוח שנדרשו לשם קבלת היתר בניה, והוקמו שני מבנים על הנכס הניתנים לחלוקה לשני חלקים נפרדים.

לטענת ביהמ"ש, בהסתמך על הצעת הנתבעים לתובעים, כאמור בהסכם, פעלו הצדדים כשותפים בנכס. כל ההשקעות שביצעו התובעים בנכס היו בתיאום עם הנתבעים כשותפים בנכס. בנוסף, כשותפים בנכס, השכירו התובעים והנתבעים חלק מהנכס לצד שלישי. עוד מציינים התובעים, כי מערכת היחסים בין הצדדים הייתה מבוססת על אמון הדדי, והתובעים היו משוכנעים כי יירשמו על שמם מחצית מהזכויות בנכס וכי תיעשה ביניהם התקזזות של חובות וזכויות. לטענתם, מאוחר יותר התברר להם כי הולכו שולל. לא נרשמו מחצית זכויותיהם בנכס, ולא הושבו להם השקעותיהם.

בכתב ההגנה נטען על ידי הנתבעים כי מדובר בהסכם הלוואה וכי לא היה כל הסכם להעברת זכויות הנכס לתובעים. לטענתם, התקבלו על ידי התובעים סכומים נוספים תוך כדי בנייה, והתובעים מנסים בחוסר תום לב להתייחס להלוואה הנ"ל כאל הסכם העברת זכויות שלא היה. לטענתם, בהסכם ההלוואה נקבע כי אם הנתבעים יבחרו לפרוע את ההלוואה על דרך העברת זכויות במגרשים, ייעשה הדבר בדרך שנקבעה בהסכם ובכפוף להסכם מכר. לדבריהם, משלא הייתה הסכמה כזאת ולא נחתם הסכם מכר, לא התגבש כל הסכם להעברת זכויות בנכס לתובעים. יתר על כן, הצדדים לא דיווחו למנהל מקרקעי ישראל על העסקה. עוד טענו הנתבעים, כי התובעים פעלו בחוסר תום לב בכך שהעלימו את המכתב המגדיר את המצב כהלוואה, העלימו תשלומים שקיבלו מהתובעים, העלימו את הסכום המדויק שהלוו לנתבעים, ולא נתנו פירוט בדבר אופן הבעת הרצון של הנתבעים להעברת הזכויות.

מהות ההסכם

ביהמ"ש דן במהות ההסכם. השופט ציין בפסק דינו כי ההסכם אינו נושא כותרת המגדירה את מהותו. לדידו, היה טמון בהסכם אלמנט של "מעין אופציה" להעברת זכויות. מניתוח ההסכם על פניו, קבע השופט כי מימוש האפשרות להעברת זכויות טעונה הסכמה משותפת של הצדדים. יחד עם זאת, השופט ציין כי הייתה בהסכם סנקציה כלכלית לאי הסכמת הנתבעים למימוש האפשרות הנ"ל באם יבקשו התובעים לממשה. במקרה כזה, על פי ההסכם, יחויבו הנתבעים בכפל ריבית. השופט קבע כי בסנקציה הכלכלית הנ"ל היה ביטוי של מחויבות מסוימת מצד הנתבעים לתת לתובעים אופציה למימוש האפשרות לקבלת מחצית מהזכויות בנכס.

השופט סיכם את מהות ההסכם וקבע כי מהותו הייתה מתן מימון לפיתוח הנכס על ידי התובעים, כאשר הצדדים צופים אפשרות של העברת מחצית מהזכויות לתובעים, תוך הימנעות מגיבוש הסכם מחייב או אופציה מחייבת הניתנת לאכיפה. ביהמ"ש קבע כי ההימנעות מהתחייבות מוחלטת להעברת זכויות בנכס נבעה ככל הנראה מרצון להימנע מתשלום מיסים החלים על העברת זכויות במקרקעין.

השופט תמך קביעה זו בעדותו של עוה"ד שערך את ההסכם בין הצדדים. באשר לטענת התובעים כי הנתבעים ביטאו את רצונם בפני התובע בחלופה של רישום, קבע השופט כי לא ניתן לקבוע על פי עדויות התובעים כי אכן הייתה הודעה קונקרטית, ברורה וחד משמעית. כמו כן, לדבריו, לא ניתן היה לקבוע שהייתה הודעה קונקרטית של התובעים על קיבול הודעה כזאת. על אחת כמה וכמה, קבע השופט, לא ניתן היה לקבוע כי נחתם הסכם מכר או כי הצדדים פעלו לביצועו המלא של אותו הסכם. ביהמ"ש קבע כי הטענה לפיה ההסכם התייחס לאפשרות אולטימטיבית של העברת זכויות, אינה מתיישבת עם תוכן ההסכם ולכן לא ניתן לייחס לצדדים כוונה כזאת.

מהעובדות שהובאו בפני ביהמ"ש עלה כי הנתבעים והתובעים היו מודעים לפוטנציאל ולאינטרסים של שני הצדדים, אך אין די בכך כדי להעיד על הצעה וקיבול להעברת זכויות בנכס. עם זאת, ביהמ"ש קבע כי ניתן ללמוד מההסכם כי אף שלא הייתה הצעה ולא היה קיבול של ההצעה וחתימת הסכם להעברת הזכויות בנכס, עדיין לא הוכרע באופן ברור באותו מועד כי מדובר בעסקת הלוואה בלבד, שכן סכום ההלוואה כונה "סכום הלוואה לכאורה", שיכולה להיות בעלת פוטנציאל למהות אחרת, כמו האפשרות הפוטנציאלית להעברת הזכויות.

ביהמ"ש קבע כי בהיעדר הוכחה מספקת לפעולות של הצעה, קיבול וחתימה של העברת הזכויות כפי שנקבע בהסכם, ולאור העובדה שההלוואה לא נפרעה עד למועד הקובע, לא פגה המחויבות של הצדדים להסכם המקורי יחד עם האופציה הגלומה בו. ביהמ"ש ציין כי הכרעתו מבוססת על בחינת טיב ההסכם בכתב שנקשר בין הצדדים.

בסיכומו של דבר, ביהמ"ש פסק כי מחד, לא ניתן לקבוע שנעשה הסכם אכיף להעברת מחצית מהזכויות במגרש לתובעים. מאידך, לא ניתן לקבוע כי מדובר בעסקת הלוואה בלבד. השופט קבע כי על אף שלא ניתן להורות לנתבעים על רישום זכויות נתבעים, לא ניתן לקבוע שאין להם כל זכויות בנכס. לפיכך, השופט פסק כי עדיין נמשך המצב התלוי ועומד כפי שנקבע בין הצדדים בהסכם על פיו רשאי הנתבע להציע כי ההלוואה תיפרע בדרך של העברת זכויות, ובהיעדר הצעה כזאת רשאי התובע להודיע כי הוא מבקש שההלוואה תיפרע בדרך זו. במקרה זה עומדת לנתבע האפשרות לקבל הצעה זו, או לחילופין לא לקבלה ולהחזיר את ההלוואה בכפל ריבית, כפי שנקבע בהסכם. ביהמ"ש דחה את בקשת התובע לאכוף הסכם לפיו התובעים הם בעלי מחצית הזכויות בנכס, אך קבע כי התובעים הם בעלי זכויות יחסיות בנכס על פי ההסכם והורה על קיום ההסכם כלשונו.