תקופת בלעדיות בחוזה תיווך וביטולה בגין פערי שפה ואי הבנת החוזה

רבים עושים עסקאות מקרקעין לאחר יצירת קשר ראשוני באמצעות לוחות המודעות באינטרנט. כמו כן, הרבה עסקאות מקרקעין נעשות גם באמצעות מתווכים. עסקת מקרקעין עם מתווך, מחייבת תשלום דמי תיווך במקרה של השלמתה. פעילותם של מתווכי המקרקעין מוסדרת בחוק המתווכים ובתקנות המשנה שנחקקו בעקבותיו. החוק מאפשר למתווכים ליצור חוזי תיווך בבלעדיות המוגבלים בתקופת זמן מסוימת.

יש לכם שאלה?

פורום מכירת דירה | רכישת דירה

פורום מיסוי מקרקעין

פורום פינוי שוכר

כלומר חוזה הקובע כי המוכר או הקונה יכולים לבצע עסקה במקרקעין רק באמצעותם. במקרה זה, גם אם המוכר מצא קונה בעצמו, והוא נמצא בתוך תקופת הבלעדיות, הרי שייתכן והוא יצטרך לשלם את העמלה למתווך. כפי שנראה להלן, במקרה שהונח לפתחו של בית המשפט, נקבע כי תניית הבלעדיות שהייתה קיימת בחוזה בין הצדדים אינה תקפה, וזאת משום שמוכרי הדירות לא הבינו תנאי זה כאשר הם חתמו עליו (בגלל פערי שפה).

התובע במקרה זה היה מתווך אשר תבע את הנתבעים בגין אי תשלום דמי תיווך בשל מכירת דירתם. התובע הציג בפני בית המשפט את הטופס עליו חתם אחד הנתבעים, בו צוין כי הוא מזמין את שירותיו של התובע לתווך בעסקת המקרקעין למכירת דירתו בבלעדיות. כמו כן, הוא המתווך הציג גם טופס ובו דיווח על פעילויות שיווקיות בהן הוא נקט בקשר לדירת המגורים של הנתבעים. התובע הציג העתקי עיתונים שם הוא פרסם את הדירה, עותק של השלט שהוא תלה על הנכס, וטפסים שהעידו על כך שהוא הביא רוכשי פוטנציאליים לדירה (רוכשים שלבסוף לא רכשו את המקום).

עיקר טענתם של הנתבעים הייתה כי כאשר אחד מהם חתם על טופס הזמנת התיווך, הוא חתם עליו מבלי להבין מה כתוב בו, וזאת משום שהם עולים חדשים. הנתבעים טענו למעשה כי הם לא ידעו כלל כי שהם חתמו על חוזה תיווך בבלעדיות, ולא ידעו כי הם לא יוכלו למכור את דירתם בעצמם. בסופו של דבר, הנתבעים טענו כי הם מכרו את הדירה שלא באמצעות התובע, ולכן האחרון לא היה זכאי לדמי התיווך (בגובה 1% מגובה המכירה).

החלטת בית המשפט

בית המשפט ציין כי ההתקשרות בין הצדדים לא הייתה ההתקשרות הראשונה ביניהם. בעסקה קודמת בין הצדדים, הנתבעים הזמינו שירותי תיווך מהתובע וזאת ללא בלעדיות. מכאן, ברור שבהתקשרות הראשונה ביניהם, נושא הבלעדיות לא עלה כלל.

סעיף 8 לחוק המתווכים קובע כי מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות ובהגינות. כותרת השוליים של הסעיף מדברת על "חובת הגינות וזהירות". התובע אישר בחקירתו כי לא הסביר לנתבעים את המשמעות של מושג הבלעדיות. כמו כן, הוא אישר כי הוא החתים את הנתבע על הטופס מבלי לתרגם טופס זה לשפה הרוסית. בית המשפט הסיק מכך שהתובע לא מילא אחר דרישות סעיף 8 כאמור, ולא נהג בדרך מקובלת. אומנם התובע לא נהג ברמאות, אך הוא חרג מסטנדרט ההתנהגות ההוגנת והגילוי המקסימאלי שהיו מצופים ממנו ב"נסיבות הספציפיות של המקרה". בית המשפט קבע כי התובע היה חייב להסביר לתובעים את מושג הבלעדיות. היות והוא לא עשה כן,"הוא לא יכול לדרוש את קיום ההתחייבות".

על אי ההבנה של הנתבעים את נושא הבלעדיות, בית המשפט למד גם ממה שהתרחש לאחר שהם מכרו את הדירה לבד. ביום למחרת המכירה, הם התקשרו לתובע והודיעו לו כי מכרו את הזכויות בדירה ולא באמצעותו. במידה והיו רוצים להתחמק מהתשלום הכספי, נראה כי הם היו מסתירים עובדה זו ומחכים שתחלוף תקופת הבלעדיות שנקבעה בחוזה לחצי שנה.

לסיכום, תביעתו של התובע נדחתה. בית המשפט קבע כי בנסיבת העניין, התובע לא היה זכאי לדמי התיווך בשל עסקת המקרקעין שביצעו הנתבעים עם הקונים. למרות זאת, בית המשפט קבע כי לא יינתן צו להוצאות, בשל נסיבותיו המיוחדות של המקרה.